주택신축판매업자가 부동산임대업으로 업종을 변경하여 미분양주택을 임대하는 경우 당해 미분양주택의 가액은 사업소득의 총수입금액에 산입하지 아니하는 것임
전 문
[회신]
주택신축판매업자가 부동산임대업으로 업종을 변경하여 미분양주택을 임대하는 경우(분양이 되지 않아 일시적으로 임대하는 것은 제외) 당해 미분양주택의 가액은 사업소득의 총수입금액에 산입하지 아니하는 것이며(가사용으로 소비하거나 타인에게 증여하는 경우 제외),
이 경우 사업상 목적으로 임대를 한 것인지 아니면 일시적으로 임대를 한 것인지 여부는 임대의 목적, 임대기간, 업종변경의 경위 기타 정황 등을 종합적으로 고려하여 판단하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| - 수도권에서 다세대주택 12세대를 2002.5월에 준공을 하고 2002년과 2003년에 분양을 하고, 그 중 일부인 미분양주택 5세대에 대하여 5년이상 장기임대를 하고자 하는데, - 사업자등록상 건설업에서 주택임대로 사업자등록 정정신고를 하고 임대사업을 개시하는 경우 동 미분양주택을 사업소득 총수입금액에 산입하여야 하는지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제24조 【 총수입금액의 계산 】 ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다. ② 제1항의 경우 금전외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래당시의 가액에 의하여 계산한다. ③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 제25조 【 총수입금액계산의 특례】 ① 거주자가 부동산(주택과 그에부수되는 토지로서 대통령령이 정하는 것을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 그 부동산상의 권리등을 대여하고 보증금․전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다. ② 거주자가 재고자산 또는 임목을 가 사용으로 소비하거나 이를 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에도 이를 소비 또는 지급한 때의 가액에 상당하는 금액은 그 날이 속하는 연도의 사업소득금액․기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입한다. ○ 소득세법 시행령 제51조 【 총수입금액의 계산】 ③ 사업소득에 대한 총수입금액의 계산은 다음 각호에 의한다. [개정 98․12․31 대령15969, 99․12․31, 2000․12․29] |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 환입된 물품의 가액과 매출에누리는 당해연도의 총수입금액의 계산에 있어서 이를 산입하지 아니한다. 다만, 거래수량 또는 거래금액에 따라 상대편에게 지급하는 장려금 기타 이와 유사한 성질의 금액과 대손금은 총수입금액의 계산에 있어서 이를 차감하지 아니한다. 1의2. 외상매출금을 결제하는 경우의 매출할인금액은 거래상대방과의 약정에 의한 지급기일(지급기일이 정하여져 있지 아니한 경우에는 지급한 날)이 속하는 과세기간의 총수입금액 계산에 있어서 이를 차감한다. 2. 거래상대방으로부터 받는 장려금 기타 이와 유사한 성질의 금액은 총수입금액에 이를 산입한다. 3. 관세환급금등 필요경비로 지출된 세액이 환입되었거나 환입될 경우에 그 금액은 총수입금액에 이를 산입한다. 5. 제1호 내지 제4호의2외의 사 업과 관련된 수입금액으로서 당해 사업자에게 귀속되었거나 귀속될 금액 은 총수입금액에 산입한다. ④ 부동산임대소득․사업소득 또는 산림소득이 있는 거주자가 사업과 관련하여 당해 사업용 자산의 손실로 인하여 취득하는 보험차익은 총수입금액에 이를 산입한다. ⑤ 법 제24조제2항을 적용함에 있어서 금전 외의 것에 대한 수입금액의 계산은 다음 각호에 의한다. [개정 98․12․31 대령15969] 1. 제조업자․생산업자 또는 판매업자로부터 그 제조․생산 또는 판매하는 물품을 인도받은 때에는 그 제조업자․생산업자 또는 판매업자의 판매가액 2. 제조업자․생산업자 또는 판매업자가 아닌 자로부터 물품을 인도받은 때에는 정상가액 3. 법인으로부터 이익배당으로 받은 주식은 그 액면가액 4. 주식의 발행법인으로부터 신주인수권을 받은 때(주주로서 받은 경우를 제외한다)에는 신주인수권에 의하여 납입한 날의 신주가액에서 당해 신주의 발행가액을 공제한 금액 5. 제1호 내지 제4호외의 경우에는 재정경제부령이 정하는 시가 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제39조 【 총수입금액과 필요경비의 귀속연도 등】 ① 거 주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도 로 한다. ② 거주자가 매입․제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다. ③ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액과 필요경비의 귀속연도와 자산․부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정․타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 이 법 및 조세특례제한법에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 당해 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다. [개정 96․12․30 법5191, 98․12․28] ④ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항의 취득가액의 계산이나 기타 자산․부채등의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. |
| 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서일46011-10052,2003.01.16 【질의】 국민주택규모를 초과하는 주택을 신축판매하는 사업자가 미분양 주택이 분양될 가능성이 없어 주택신축판매업을 폐업하고 주택임대를 계속하는 경우 미분양주택을 시가로 총수입금액에 산입하고 임대사업과 관련한 고정자산으로 계상하여 야 하는지 【회신】 귀 질의와 같이 주 택신축판매업자가 건설한 주택이 분양되지 아니하여 주택신축판매업을 폐업하고 부동산임대업으로 업종 전환한 경우(분양이 되지 아니하여 일시적으로 임대하는 것은 제외) 동 미분양주택은 사업소득의 총수입금액에 산입하지 아니하는 것(가사용으로 소비하여 총수입금액에 산입한 경우 제외)이며 , 이 경우 당해 사업용 고정자산(미분양주택)의 취득가액은 소득세법시행령 제89조 제1항 제2호 에 의하여 계산하는 것임 |
| 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 소득46011-1319,1993.05.11 【질의】 1. 거주자가 사업자등록증을 교부받아 주택을 신축하였으나, 팔리지 않아 사업자가 본인이 사용하고 폐업신고를 한 경우에 총수입금액 산입 여부 2. 거주자가 사업자등록증을 교부받아 주택 1채를 신축하였으나 팔리지 않아 사업을 포기하여 폐업신고를 하고 본인이 거주하는 경우 사업자로 보는지, 비사업자로 보는지 여부 【회신】 거주자가 판매목적으로 신축한 주택을 가사용으로 사용하는 경우 소득세법 제29조 제2항 의 규정에 의하여 사업소득금액 계산에 있어서 총수입금액에 산입하는 것임 ○ 소득22601-3631,1988.12.31 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해 연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의하는 것이므로 폐 업시 판매되지 아니한 재고상품은 총수입금액에 포함되지 아니하며, 이를 처분한 연도의 총수입금액에 산입되는 것임 ○ 소득46011-1288,1996.04.29. 【질의】 사업을 영위하고 있는 거주자가 당해 사업을 포괄양수도절차에 의하여 법인전환하는 경우 당해 재고자산의 총수입금액 산입 여부 및 법인전환이나 사업양수도에 의하지 아니하고 당해 사업을 폐업하는 경우 폐업시 재고자산의 총수입금액에 산입되는지 【회신】 양수도방법에 의하여 법인전환하여 당해 사업을 폐업하는 경우 당해 사업양수도시의 재고상품 평가액 상당액은 거주자의 당해연도 소득금액계산에 있어서 총수입금액에 산입하는 것임. 그러나 법인으로 전환하지 아니하고 사업을 폐업하는 경우 폐업시 판매되지 아니한 재고상품은 총수입금액에 포함하지 아니하고 이를 처분하는 연도의 총수입금액에 산입하는 것임 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 소득46011-2507,1999.07.02. 【질의】 1995.2.27.자 개인주택사업자로 등록개업하여 1998.8.에 국민주택 미만 연립주택을 신축준공하였음 그러나 신축한 주택이 분양이 안되어 일부는 분양하여 사업소득으로 신고하였지만 나머지 신축주택을 분양하지 않고 본인의 소유권으로 한 상태로 1998.12.31.자로 개인주택사업자등록증을 폐업하였음 폐업 후에 동 주택을 판매(매도)할 경우 어떻게 처리하여야 할지 궁금하여 여러 곳에 문의를 하였지만 명쾌한 대답이 없어 질의함 <갑설> 동 신축주택은 개인주택사업자 당시 신축한 물건이므로 판매(매도)시 발생되는 이익은 사업소득으로 과세하여야 한다. <을설> 본 사업자가 1998.12.31.자로 주택사업자를 폐업하려 하였기 때문에 그때부터는 거주자로 보아 폐업 이후 판매(매도)한 주택의 이익에 대해서는 양도소득세를 과세하여야 하며, 조세특례제한법 제99조 제1항 의 감면도 받을 수 있다. 【회신】 1. 주택신축판매업을 영위하던 사업자가 폐업시 판매되지 아니한 재고자산 (주택)을 가사용으로 소비하는 경우에는 이를 소비하는 때의 가액에 상당하는 금액을 사업소득의 총수입금액에 산입하는 것이며 2. 재고자산(주택)을 임대목적(판매되지 아니하여 일시임대하는 경우 제외)으 로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 경우에는 그 부동산매매의 규모·거래횟수·반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업성의 인정여부에 따라 사업소득 또는 양도소득으로 과세되는 것임 |