상가분양대행 등의 용역을 공급받고 상가발전유지비 명목으로 지급한 비용에 관련된 매입세액은 공통매입세액으로 안분계산 대상임

건물을 신축・분양하는 사업자가 상가의 신축,분양,운영에 대한 일괄 계약을 체결하여 분양대행용역 등을 공급받으면서 상가발전유지비 명목으로 대가를 지급하고 세금계산서를 발급 받는 경우 해당 매입세액은 공통매입세액이므로 안분계산하는 것임

[회신] 토지를 취득하여 건물을 신축․분양하는 사업자가 상가 신축과 분양 및 운영을 주로 하는 사업자와 상가의 신축과 분양 및 운영에 대한 일괄 계약을 체결하여 분양대행용역 등 해당 용역을 공급받으면서 해당 상가를 분양받은 자로부터 받은 분양대금 중 일부를 상가발전유지비 명목으로 용역의 대가를 지급하고 세금계산서를 발급 받는 경우 해당 세금계산서 관련 매입세액은 과세사업(건물공급)과 면세사업(토지공급)에 공통으로 사용되어 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액이므로 부가가치세법 시행령 제81조제1항에 따라 안분계산하는 것입니다. 끝. 1. 사실관계 ○ (주)갑사(이하 “신청인”이라 함)는 ××광역시 소 재 토지를 취득하여 201×.×.×. 상가 신축․분양․운영 전문업 체인 (주)아울렛(이하 “아울렛”이라 함)과 프로젝트 매니지먼트 계약 * (이하 “PM 계약”이라 함)을 체결하여 아울렛 상가(이하 “쟁점상가”라 함) 20호를 신축․분양함 * 프 로젝트 매니지먼트 계약 : 신축에서 분양․운영까지의 일괄 계약 - 쟁점상가의 분양 계약서에는 분양금액이 대지가격, 건물가격, 부가가치세 총 분양금액으로 구성되며 - 계약금, 중도금, 잔금을 3회에 걸쳐 납부하는 것으로 되어 있음 ○ 분양금액에 대한 아울렛 PM 금액 세부사항에는 분양가, 부가가치세, 합계로 구성되며 - 계 약 시 계약금, 토지비, 아울렛 PM 금액(상가발전비, 분양수수료, 공사비, 운영비), 중도금 시 중도금, 토지비, 아울렛 PM 금액(상가발전비, 분양수수료), 잔금 시 잔금, 토지비, 아울렛 PM 금액(상가발전비, 공사비, 운영비)을 납부하는 것으로 되어 있음 ○ 신 청인과 아 울렛이 일괄 도급형태로 PM 계약을 체결함에 따라 아 울렛은 쟁점상가의 신축․분양․운영 등을 일괄적으로 처리함 - 분양계약 시 계약자는 3년간 의무적으로 아울렛에게 임대하고, 3 년간 임대수익을 보장받으며 아울렛은 3년간 임차료를 PM 계 약시 보장받음 - 위 3년치 임대료에 대해 상가발전유지비라는 명목으로 신청인이 아 울렛 명의로 은행에 신탁하여 분양계약자에게 임대료 지급에만 지출 가능하도록 인출을 법적으로 제한해 놓음 | 프 로젝트 매니지먼트 계약서 사업시행자인 (주)갑사(이하 “갑”이라 함)와 프로젝트 매니지먼트사인 (주)아울렛(이하 “ 을”이라 함)은 개발사업(이하 “본 사업”이라 함)의 원활한 추진을 위하여 다음과 같이 프로젝트 매니지먼트(이하 “PM"이라 함) 계약을 체결한다. 제1조 사업지 : ××광역시 소재 아울렛 상가이다. 제3조 업무분담 및 협력업무 1. 갑의 업무 : 토지소유권 확보 2. 을의 업무 (1) 사업구도 설정 (2) 프로젝트대출 실행 (3) 사업승인 등의 인허가 업무 (4) 시공사 등 사업 관계자와의 계약체결 (5) 분양관련 업무 (6) 광고관련 업무 일체 (7) 브랜드 런칭 및 영업관리 (8) 실내 인테리어 시공 및 관리 (9) 건축설계 및 감리 (10) 기타 사업시행에 따른 제반 업무 제5조 PM 비용 및 수익 1. 본 사업 추진과 관련하여 갑이 을의 PM용역제공에 대한 대가로 을에게 지급하여야 하는 PM 비용은 ×,000백만원(VAT 포함)으로 한다 2. 제1항의 PM비용은 제3조제2항의 업무 수행을 위한 비용으로 한다. 제6조 PM비용의 지급방법 1. 을의 PM비용 지급 방법 및 시기는 다음과 같다. 갑은 갑과 을이 협의한 PM비용은 본 계약서 작성 후부터 분양마감 시까지 분양률에 따라 순차적으로 지급한다. 제7조 PM비용의 지급내역 1. 을 은 갑의 사업비로 지출되는 건축비, 광고비, 브랜드 런칭비, 분양대행수수료, 실내인테리어 시 공비, 건축설계 및 감리, 기타 사업 전반에 필요한 모든 경비 지급은 계약 기간 내 을이 지급한다. | | 사업시행자 별 분양,원가 내역 - 예정 분양가 총액 : ×,000백만원(토지 79%, 건물 21%) - 토지매입가 : ×,000백만원 - PM도급액 : ×,000백만원 * 매출총이익 약 ×,000백만원 예상 <PM도급 세부내역> - 건축공사비 : ×00백만원(전액 과세분) - 분양수수료 : ×00(공통매입세액 안분) - 운영관리비 : ×00(공통매입세액 안분) - 상가발전유지비(3년치 임대료 선급분) : ×,000백만원(전액 과세분) - 합 계 : ×,000백만원( 아울렛 상가 20호의 합계 금액임) | 2. 신청내용 ○ 토 지를 취득하여 건물을 신축․분양하는 사업자가 상가 신축․분 양․운영 전문업체 와 프로젝트 매니지먼 트 계약을 체결하여 상가분양대행 등의 용역을 공급받고 상가발 전유지비 명목으로 용 역제공대가를 지급하는 경우 - 지급한 비용에 관련된 매입세액을 공제받을 수 있는지 여부 3. 관련법령 ○ 부가가치세법 제4조 【과세대상】 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다. 1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급 2. 재화의 수입 ○ 부가가치세법 제11조 【용역의 공급】 ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다. 1. 역무를 제공하는 것 2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것 ② 제1항에 따른 용역의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 부가가치세법 제38조 【공제하는 매입세액】 ① 매출세액에서 공제하는 매입세액은 다음 각 호의 금액을 말한다. 1. 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액 2. 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 수입하는 재화의 수입에 대한 부가가치세액 ② 제 1항제1호에 따른 매입세액은 재화 또는 용역을 공급받는 시기가 속하는 과세기간의 매출세액에서 공제한다. ③ 제 1항제2호에 따른 매입세액은 재화의 수입시기가 속하는 과세기 간의 매출세액에서 공제한다. ○ 부가가치세법 시행령 제81조 【공통매입세액 안분 계산】 ① 법 제40조에 따라 과세사업과 면세사업등을 겸영(兼營)하는 경우로서 실지귀속(實地歸屬)을 구분할 수 없는 매입세액(이하 "공통매 입세액"이라 한다)이 있는 경우 면세사업등에 관련된 매입세액은 다음 계산식에 따라 안분하여 계산한다. 다만, 예정신고를 할 때에는 예정신고기간에 있어서 총공급가액에 대한 면세공급가액(비과 세공급가액을 포함한다. 이하 이 조 및 제82조에서 같다)의 비 율에 따라 안분하여 계산하고, 확정신고를 할 때에 정산한다. | | | | | 면세공급가액 | | 면세사업등에 관련한 매입세액 | = | 공통매입세액 | × | | | | | | | 총공급가액 |