분양전환된 건설임대주택이 조세특례제한법 제99조의 2에 따른 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 해당여부

「임대주택법」에 따라 분양전환된 건설임대주택은 「조세특례제한법」 제99조의 2에 따른 과세특례 대상에 해당하지 아니함

[회신] 「임대주택법」 제21조에 따라 분양전환된 건설임대주택은 「조세특례제한법」(2013.5.10. 법률 제11759호로 개정된 것) 제99조의 2 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 적용 대상에 해당하지 아니하는 것입니다. 1. 질의내용 ㅇ 사실관계 건설임대주택 임대의무기간 5년 경과 후 분양전환한 주택으로 서 임차인에게 우선분양하고 남아 있는 주택임 ㅇ 질의내용 「조세특례제한법」제99조의 2 신축주택 등 취득자에 대한 양도소 득세의 과세특례 적용과 관련하여, 「임대주택법」에 따라 분양전환된 건설임대주택 미분양분을 특례대상 주 택으로 볼 수 있는지 여부 및 특례대상 주 택에 해당될 경우로서 지자체로부터 확인․날인받은 매매계약서를 제출하지 못하는 경우 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 없는 것인지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여 (負擔附贈與)( 「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우 에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. ② 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다. ○ 조세특례제한법 제99조의2 【신축주택 등 취득자에 대한 양 도소득세의 과세특례】 ① 거주자 또는 비거주자가 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분 양 주택 또는 1세대 1주택자의 주택 으로서 취득가액이 6억원 이하 이 거나 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85제곱미 터 이하 인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 「주택 법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등 대통령령으로 정하는 자와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득 (2013년 12 월 31일 까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함한다) 한 경우에 해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면 하고, 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택 의 양도 소득세 과세대상소득금액에서 공제 한다. 이 경우 공제하는 금 액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. ② 「소득세법」 제89조제1항제3호 및 제104조제1항제4호부터 제7 호까지의 규정을 적용할 때 제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. ③ 제1항은 전국 소비자물가상승률 및 전국 주택매매가격상승률을 고려하여 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로 서 대통령령으로 정하는 지역에는 적용하지 아니한다. ④ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령으 로 정하는 방법에 따라 제1항에 따른 감면 대상 주택임을 확인받아 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. ⑤ 제1항을 적용할 때 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득 금액의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 조세특례제한법 시행령 제99조의2 【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 법 제99조의2제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양 주택" 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "신축주택등"이라 한다)을 말한다. 1. 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 사업주체(이하 이 항 에서 "사업주체"라 한다)가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2013년 3월 31일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2013년 4월 1일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택 2. 「주택법」 제16조 에 따른 사업계획승인( 「건축법」 제11조 에 따른 건축허가를 포함 한다. 이하 이 조에서 같다) 을 받아 해당 사 업계획과 「주택법」 제38조 에 따라 사업주체가 공급하는 주택 (입주자모집 공고에 따른 입주자의 계약일이 2013년 4월 1일 이후 도래하는 주택 으로 한정 한다) 3. 주택건설사업자(20호 미만의 주택을 공급하는 자를 말하며, 제1호와 제2호에 해당하는 사업주체는 제외한다)가 공급하는 주택(「주택법」에 따른 주택을 말하며, 이하 제4호부터 제8호까지의 규정에서 같다) 4. 「주택법」에 따른 대한주택보증주식회사(이하 이 조에서 "대한주택 보증주식회사"라 한다)가 같은 법 시행령 제107조제1항에 따라 매입한 주택으로서 해당 대한주택보증주식회사가 공급하는 주택 5. 주택의 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받은 주택으로서 해당 시공자가 공급하는 주택 6. 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호 의5, 제1호의8 및 제1호의10에 따른 기업구조조정부동산투자회사등이 취득한 주택으로서 해당 기업구조조정부동산투자회사등이 공급하는 주택 7. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자가 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의7, 제1호의9 및 제1호의11에 따라 취득한 주택으로서 해당 신탁업자가 공급하는 주택 8. 자기가 건설한 주택으로서 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31 일까지의 기간(이하 이 조에서 "과세특례 취득기간"이라 한다) 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택. 다 만, 다음 각 목의 주택은 제외한다. 가. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택 재건축 사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계 획에 따라 취득하는 주택 나. 거주하거나 보유하는 중에 소실·붕괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택 9. 「주택법 시행령」 제2조의2제4호 에 따른 오피스텔(이하 이 조 에서 "오피스텔"이라 한다) 중 「건축법」 제11조 에 따른 건축허가 를 받아 「건축물의 분양에 관한 법률」 제6조 에 따라 분양사업자가 공급 (분양 광고에 따른 입주예정일이 지나고 2013년 3월 31일까지 분양 계약이 체결되지 아니하여 수의계약으로 공급하는 경우를 포함한다) 하거나 「건축법」 제22조 에 따른 건축물의 사용승인을 받아 공급하는 오피스텔(제4호부터 제8호까지의 방법으로 공급 등을 하 는 오피스텔을 포함한다) ② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 신축주택등은 제외한다. 1. 제6항제1호에 해당하는 사업자(이하 이 조에서 "사업주체등"이라 한다)와 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 6억원을 초과하고 연면적 (공동주택 및 오피스텔의 경우에는 전용면적을 말한다)이 85제곱미 터를 초과하는 신축주택등. 이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그 밖의 부대비용은 포함하지 아니한다. 2. 2013년 3월 31일 이전에 사업주체등과 체결한 매매계약이 과세특례 취득기간 중에 해제된 신축주택등 3. 제2호에 따른 매매계약을 해제한 매매계약자가 과세특례 취득기간 중에 계약을 체결하여 취득한 신축주택등 및 해당 매매계약자의 배 우자[매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함 한다) 및 형제자매를 포함한다]가 과세특례 취득기간 중에 원래 매 매 계약을 체결하였던 사업주체등과 계약을 체결하여 취득한 신축주택 등 4. 제1항제9호에 따른 오피스텔을 취득한 자가 다음 각 목의 모두에 해당하지 아니하게 된 경우의 해당 오피스텔 가. 취득자가 취득일부터 60일이 지난 날부터 양도일까지 해당 오 피스텔의 주소지에 「주민등록법」에 따른 주민등록이 되어 있 거나 임차인의 주민등록이 되어 있는 경우 나. 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자(취득 후 「임대주택 법」 제6조에 따른 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다)가 취득한 경 우로서 취득일부터 60일 이내에 임대용 주택으로 등록한 경우 ③ 법 제99조의2제1항 전단에서 "1세대 1주택자의 주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(주택에 부수되는 토지로서 건 물이 정착된 면적에 지역별로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면 적 이내의 토지를 포함하며, 이하 이 조에서 "감면대상기존주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 다음 각 호에 해당하는지를 판정할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보되, 1세대의 구성원이 1주택을 공동으로 소유하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 2013년 4월 1일 현재 「주민등록법」상 1세대(부부가 각각 세대 를 구성하고 있는 경우에는 이를 1세대로 보며, 이하 이 항에서 "1세 대"라 한다)가 매매계약일 현재 국내에 1주택(주택은 「주택법」에 따른 주택을 말하며, 「주택법」에 따른 주택을 소유하지 아니하고 2013년 4월 1일 현재 「주민등록법」에 따른 주민등록이 되어 있는 오피 스텔을 소유하고 있는 경우에는 그 1오피스텔을 1주택으로 본 다. 이하 이 항에서 "1주택"이라 한다)을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 주택 2. 국내에 1주택을 보유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적 으로 2주택이 된 경우(제1호에 따라 1주택으로 보는 오피스텔을 소유하고 있는 자가 다른 주택을 취득하는 경우를 포함한다)로서, 종전의 주택의 취득 등기일부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날(등기일을 말한다)부터 3년 이 내에 양도하는 종전의 주택. 다만, 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 종전의 주택으로 한정한다. ④ 제3항 각 호 외의 부분에서 "지역별로 정하는 배율"이란 다음의 각 호의 구분에 따른 배율을 말한다. 1. 도시지역 안의 토지: 5배 2. 도시지역 밖의 토지: 10배 ⑤ 제3항을 적용할 때 다음 각 호의 감면대상기존주택은 제외한다. 1. 감면대상기존주택 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 6억원을 초과하고 연면적(공동주택 및 오피스텔의 경우에는 전용면 적을 말한다)이 85제곱미터를 초과하는 감면대상기존주택. 이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그 밖의 부대비용은 포함하지 아니한다. 2. 2013년 3월 31일 이전에 체결한 매매계약을 과세특례 취득기간 중에 해제한 매매계약자 또는 그 배우자[매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 포함한다]가 과세 특례 취득기간 중에 계약을 체결하여 취득한 원래 매매계약을 체결하였던 감면대상기존주택 3. 감면대상기존주택 중 오피스텔을 취득하는 자가 취득 후 제2항제4호 각 목의 모두에 해당하지 아니하게 된 경우의 해당 오피스텔 ⑥ 법 제99조의2제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 자" 란 다음 각 호의 구분에 따른 자를 말한다. 1. 제1항에 해당하는 주택: 제1항제1호 및 같은 항 제2호에 따른 사 업주체 , 같은 항 제3호에 따른 주택건설사업자, 같은 항 제4호에 따른 대한주택보증주식회사, 같은 항 제5호에 따른 시공자, 같은 항 제 6호에 따른 기업구조조정부동산투자회사등, 같은 항 제7호에 따 른 신탁 업자, 같은 항 제8호에 따른 주택을 건설한 자 및 같은 항 제9호에 따른 분양사업자 또는 건축주 2. 제3항에 해당하는 주택: 감면대상기존주택 양도자 ⑦ 법 제99조의2제1항을 적용할 때 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조제1항을 준용하여 계산한 금액으로 한다. ⑧ 법 제99조의2에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 해당 주택 의 양도 소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 제11항 또는 제12항에 따라 확인하는 날인을 받아 교부받은 매매계약서 사 본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. ⑨ 사업주체등은 기획재정부령으로 정하는 신축주택등 현황(2013년 3월 31일까지 분양계약이 체결되지 아니한 것으로 한정한다)을 2013년 6월 30일까지 시장(특별자치시장과 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제17조제2항에 따른 행정시 장을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)·군수·구청장(자치구의 구청장을 말 한다. 이하 이 조에서 같다)에게 제출하여야 한다. 다만, 제1항제2호 · 제3호(2013년 4월 1일 이후 공급하는 것으로 한정한다)·제4호·제5호 (2013년 4월 1일 이후 대물변제 받은 것으로 한정한다)·제 6호·제7호 및 제9호(2013년 4월 1일 이후 공급하는 것으로 한정 한 다)에 해당하는 신축주택등 현황의 경우에는 사업주체등과 최초 로 매매계약 (매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기 준으로 한다)을 체결한 날이 속하는 달의 말일부터 1개월 이내에 제출하여야 한다. ⑩ 시장·군수·구청장은 제9항에 따라 제출받은 신축주택등 현황을 관리 하여야 하며, 그 현황을 제출일이 속하는 분기의 말일부터 1개 월 이내에 주택 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. ⑪ 사업주체등은 신축주택등의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매 계약서에 시장·군수·구청장으로부터 기획재정부령으로 정하는 신축 주택등임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매 계약자에 게 교부하여야 하며, 그 내용을 기획재정부령으로 정하는 신축주택등확인대장에 작성하여 보관하여야 한다. ⑫ 감면대상기존주택 양도자는 감면대상기존주택의 매매계약을 체 결한 날부터 30일 이내에 2부의 매매계약서에 시장·군수·구청장으로부터 기획재정부령으로 정하는 감면대상기존주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 한다. ⑬ 국토교통부장관은 감면대상기존주택임을 확인할 수 있는 자료를 전산망 등을 통하여 시장·군수·구청장에게 제공하여야 한다. ⑭ 제11항에 따라 매매계약서에 신축주택등임을 확인하는 날인을 요청받은 시장·군수·구청장은 제10항에 따른 신축주택등 현황 및 「주택법」 제16조 에 따른 사업계획승인신청서류 등에 따라 신축주 택등임을 확인하고, 해당 매매계약서에 기획재정부령으로 정하는 신축주택등임을 확인하는 날인을 하여야 하며, 그 내용을 기획재정 부령으로 정하는 신축주택등확인대장에 작성하여 보관하여야 한다. ⑮ 제12항에 따라 매매계약서에 감면대상기존주택임을 확인하는 날 인을 요청받은 시장·군수·구청장은 제13항에 따라 국토교통부장 관이 제공하는 자료(제3항에서 규정하는 1세대 1주택자 여부에 대한 판정 자료를 말한다), 매매계약서 및 「주민등록법」에 따른 주민등록표 (주민등록전산정보자료를 포함한다)를 통하여 감면대상 기존주택임을 확인하고, 해당 매매계약서에 기획재정부령으로 정하 는 감면대상기존 주택임을 확인하는 날인을 하여야 하며, 그 내용을 기 획 재정부령으로 정하는 감면대상기존주택 확인대장에 작성하여 보관하여야 한다. <16> 시장·군수·구청장과 사업주체등은 각각 기획재정부령으로 정하는 신축주택등확인대장 및 감면대상기존주택 확인대장을 2014년 3월 31일까지 정보처리장치·전산테이프 또는 디스켓·디스크 등의 전자적 형태(이하 이 조에서 "전자매체"라 한다)로 주택 소재지 관 할 세무서장에게 제출하여야 한다. <17> 제16항에 따른 전자매체 자료를 제출받은 주택 소재지 관할세무서장은 해당 자료를 기록·보관하여야 한다. <18> 신축주택등 및 감면대상기존주택의 확인 절차 등 그 밖에 필 요한 사항은 기획재정부령으로 정한다. ○ 조세특례제한법 시행령 제98조 의 2 【지방 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 과세특례】 ① 법 제98조의 2 제1항 각 호 외의 부분 중 “대통령령으로 정하는 미분양주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 말한다. (2009. 2. 4. 신설) 1. 「주택법」 제38조에 따른 사업주체(이하 이 조에서 “사업주체”라 한다)가 같 은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 11월 2일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2008년 11월 3일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택 (2009. 2. 4. 신설) 2. 2008년 11월 3일까지 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인( 건축법 제11조 에 따른 건축허가를 포함하며, 이하 이 조에서 같다)을 얻었거나 사업계획승인신청을 한 사업주체가 해당 사 업계획승인과 「주택법」 제38조에 따라 공급하는 주택 (2008년 11월 3일 현재 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지나지 아니한 주택에 한정한다)으로서 해당 사업주체와 최초로 매매계약을 체결하고 취득하는 주택 (2009. 2. 4. 신설) ② 법 제98조의 2에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고(법인세 과세표준신고를 포함한다) 또는 과세표준예정신고와 함께 시장ㆍ군수 ㆍ구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말한 다. 이하 이 조에서 같다)으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 서류를 제출하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2009. 2. 4. 신설) 1. 제1항 제1호의 주택 : 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 확인한 미분양주택 확인서 및 매 매계약서 사본 (2009. 2. 4. 신설) 2. 제1항 제2호의 주택 : 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 확인한 사업계획승인 사실ㆍ사업 계획승인신청 사실을 확인할 수 있는 서류 및 매매계약서 사본 (2009. 2. 4. 신 설) ③ 주택 소재지 관할세무서장이 제6항에 따라 해당주택이 미분양주택임을 확인할 수 있는 경우에는 제2항에 따른 부속 서류의 제출을 생략할 수 있다. (2009. 2. 4. 신설) ④ 사업주체는 제1항에 따른 미분양주택의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계 약서에 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 기획재정부령 으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 한다. (2009. 2. 4. 신설) ⑤ 제4항에 따라 매매계약서에 미분양주택임을 확인하는 날인을 요청받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 미분양주택확인서와 사업계획 승인신청서류 등에 따라 미분양주택 임을 확인하고, 매매계약서에 그 사실을 증명하는 날인을 하여야 하며, 기획재정부 령으로 정 하는 미분양주택확인대장에 그 내용을 작성하여 보관하여야 한다 . (2009. 2. 4. 신설) ⑥ 시장ㆍ군수ㆍ구청장과 사업주체는 각각 기획재정부령으로 정하는 미분양주택확 인 대장을 매매계약일이 속하는 연도의 다음 연도 2월 말까지 정보처리장치ㆍ전산 테 이프 또는 디스켓ㆍ디스크 등의 전자적 형태(이하 이 조에서 “전자매체”라 한 다)로 주택 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 다만, 최초로 신고한 연 도의 다음 연도부터 그 신고한 내용 중 변동이 없는 경우에는 제출하지 아니할 수 있다. (2009. 2. 4. 신설) ⑦ 제6항에 따른 전자매체 자료를 제출받은 주택 소재지 관할 세무서장은 해당 자 료를 기록ㆍ보관 하여야 한다. ⑧ 미분양주택 확인 절차 등 그 밖에 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다. ○ 주택법 제9조 【주택건설사업 등의 등록】 ① 연간 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또 는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지 조성사업을 시행하려는 자는 국토해양부장관에게 등록하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 국가ㆍ지방자치단체 2. 한국토지주택공사 3. 지방공사 4. 「공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률」 제4조 에 따라 주택건설사업을 목적으로 설립된 공익법인(이하 "공익법인"이라 한다) 5. 제32조에 따라 설립된 주택조합(제10조제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 주택조합만 해당한다) 6. 근로자를 고용하는 자(제10조제3항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업 을 시행하는 고용자만 해당하며, 이하 "고용자"라 한다) ② 제1항에 따라 등록하여야 할 사업자의 자본금과 기술인력 및 사무실 면적에 관한 등록의 기준ㆍ절차ㆍ방법 등에 필요한 사항은 대통령 령으로 정한다. ③ 「임대 주택법」 제17조제1항제2호 에 따른 특수 목적 법인 등에 대하여는 대통령령으로 정하는 바에 따라 제2항에 따른 사업자 등록기준 중 인적(人的) 기준 등을 완화하여 적용할 수 있다. ○ 주택법 제38조 【주택의 공급】 ① 사업주체( 「건축법」 제11조 에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택 을 동일 건축물로 하여 제16조제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주와 제29조에 따라 사용검사를 받은 주택을 사업주체로부터 일괄하여 양수받은 자를 포함한다. 이하 이 장에서 같다)는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설 ㆍ공급하여야 한다. 이 경우 국가유공자, 장애인, 철거주택의 소유자, 그 밖에 국 토 해양부령으로 정하는 대상자에 대하여는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 입주 자 모집조건 등을 달리 정하여 별도로 공급할 수 있다. 1. 사업주체(국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 및 지방공사는 제외한다)가 입주자를 모집하려는 경우: 국토해양부령으로 정 하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인(복리시설의 경우에는 신고를 말한다)을 받을 것 2. 사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우: 국토해양부령으로 정하는 입주 자 모집의 조건ㆍ방법ㆍ절차, 입주금(입주예정자가 사업주체에게 납입하는 주택가격 을 말한다. 이하 같다)의 납부 방법ㆍ시기ㆍ절차, 주택공급계약의 방법ㆍ절차 등에 적합할 것 3. 사업주체가 주택을 공급하려는 경우: 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 벽지ㆍ바닥재ㆍ주방용구ㆍ조명기구 등을 제외한 부분의 가격을 따로 제시하고, 이를 입주자가 선택할 수 있도록 할 것 ② 주택을 공급받으려는 자는 국토해양부령으로 정하는 입주자자격 , 재당첨 제한 및 공급 순위 등에 맞게 주택을 공급받아야 한다. ③ 사업주체가 제1항제1호에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받으려는 경우(사업주체가 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 및 지방공사인 경우에는 견본 주택을 건설하는 경우를 말한다)에는 제38조의3에 따라 건설하는 견본주택에 사 용되는 마감자재의 규격ㆍ성능 및 재질을 적은 목록표(이하 "마감자재 목록표"라 한다)와 견본주택의 각 실의 내부를 촬영한 영상물 등을 제작하여 승인권자에게 제출하여야 한다. ④ 사업주체는 주택공급계약을 체결할 때 입주예정자에게 제3항에 따른 견본주택 에 사용된 마감자재 목록표를 제공하여야 한다. 다만, 입주자 모집공고에 이를 표시(인터넷에 게재하는 경우를 포함한다)한 경우에는 그러하지 아니하다. ⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제3항에 따라 받은 마감자재 목록표와 영상물 등을 제29조제1항에 따른 사용검사가 있은 날부터 2년 이상 보관하여야 하며, 입주자가 열람을 요구하는 경우에는 이를 공개하여야 한다. ⑥ 사업주체가 마감자재 생산업체의 부도 등으로 인한 제품의 품귀 등 부득이한 사유로 인하여 제16조에 따른 사업계획승인 또는 제3항에 따른 마감자재 목록표 의 마감자재와 다르게 마감자재를 시공ㆍ설치하려는 경우에는 당초의 마감자재와 같 은 질 이상으로 설치하여야 한다. ⑦ 사업주체가 제6항에 따라 마감자재 목록표의 자재와 다른 마감자재를 시공ㆍ설치하려는 경우에는 그 사실을 입주예정자에게 알려야 한다. ○ 임대주택법 제21조 【건설임대주택의 우선 분양전환】 ① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조 에 따라 사업계획승인 을 받아 건설한 주택 중 「주택법」 제60조 에 따라 국민 주택기금의 자금을 지원받아 건 설 하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환 하는 경우에는 다 음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다. 1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인 2. 건설임대주택에 입주한 후 상속ㆍ판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하 게 된 경우 분양전환 당시까지 거주한 자로서 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 임차 인 3. 제19조 단서에 따라 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인 4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인 5. 분양전환 당시 해당 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인 ② 제1항에도 불구하고 임대사업자의 부도등(제2조제7호나목의 경우에는 같은 목에 따른 대통령령으로 정하는 기간에 1년을 더한 기간을 초과하여 이자를 내지 아니한 경우에만 부도등으로 본다. 이하 이 조에서 같다), 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우에는 분양전환 당시 해당 임대주택에 거주하는 임차인에게 우선 분양전환할 수 있다. ③ 제1항 및 제2항에 따라 건설임대주택을 분양전환하고자 하는 경우 임대사업자(국가 ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사를 제외한다)는 국토해양부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하고, 분양전환에 관한 승인(이하 "분양전환승인"이라 한다)을 신청하여야 한다. ④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 분양전환승인 신청을 받은 경우 30일 이내에 승인을 하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제10항에 따른 대통령령으로 정하는 분양전환가격으로 승인하여야 하며, 이를 조정 하거나 변경하여서는 아니 된다. ⑤ 임대사업자가 제1항에 따른 임대의무기간 경과 후 또는 부도등, 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우가 발생한 후 각각 6개월 이상 제3항에 따른 분양전환승인 을 신청하지 아니하는 경우에는 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우는 임차인대표회 의를 말한다)은 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받아 직접 분양전환승인을 신청할 수 있다. ⑥ 제5항의 경우 임대사업자는 제3항에 따른 분양전환승인 신청서류 작성에 협조하 여야 한다. ⑦ 임대사업자가 제4항에 따른 분양전환승인을 받은 이후에도 임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임대사업자는 해당 임대주택을 분양전환가격으로 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있다. ⑧ 임차인이 제4항에 따른 분양전환승인을 받은 이후에도 임대사업자가 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임차인은 승인을 받은 분양전환가격에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다. ⑨ 분양전환가격 산정을 위한 감정평가는 분양전환승인 신청인이 비용을 부담하는 조건으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행한다. 다만, 감정평가에 대하여 대통령령으로 정하는 사항에 해당하여 임대사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차인대표회의가 구 성된 경우 임차인대표회의를 말한다)이 이의신청을 하는 경우 시장 ㆍ군수 ㆍ구청장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 1회에 한하여 재평가하게 할 수 있다. ⑩ 제1항부터 제9항에 따라 건설임대주택을 우선분양전환하는 경우 분양전환의 방법ㆍ절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령 령으로 정한다. ○ 임대주택법 시행규칙 제13조 【공공건설임대주택 등의 분양전환】 ① 법 제21조 제3항 및 같은 조 제5항에 따라 분양전환에 관한 승인을 신청하려는 자 는 별지 제13호서식의 임대주택 분양전환 승인신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 시장·군수·구청장에 제출하여야 한다 . 다만, 같은 조 제5항에 따라 임차인(임차인대표 회의가 구성된 경우는 임차인대표회의를 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 신청할 경 우에는 제4호 및 제5호의 서류는 제외한다. 1. 분양받기를 희망하지 아니하는 임차인 명단 2. 분양포기확인서 등 분양받기를 희망하지 아니한다는 사실을 증명하는 서류 3. 분양전환가격 산정의 근거서류 4. 특별수선충당금 적립통장 사본 5. 하자보수보증금 예치증서 ② 시장·군수·구청장은 입주자 모집 공고 및 임대조건 신고 내용을 고려 하여 임대의 무 기간이 끝나는 날 6개월 전에 임대사업자 및 임차인에 대하여 분양전환을 위하여 필 요한 준비를 하도록 권고할 수 있다. ③ 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제2호의 서류를 제출하지 아니할 수 있다. 1. 영 제13조제2항제2호에 해당되거나 입주자 모집 공고 또는 임대차계약서에 분양전환 시기 및 분양전환가격의 산정 기준을 명기한 경우 2. 임차인 총수(總數)의 3분의 2 이상과 분양전환가격, 하자보수범위 등에 관하여 합 의한 경우 ④ 시장·군수·구청장은 제1항에 따라 임대사업자 또는 임차인이 제출한 분양전환 승 인신청서에 대하여 보완 또는 보정이 필요하면 분양전환 승인신청서를 접수한 날부터 10일 이내에 그 보완 또는 보정을 요구할 수 있다. ⑤ 임대사업자는 법 제21조제7항에 따라 분양전환하고 남은 임대주택이 20세대 이상 인 경우에는 그 남은 임대주택을 「주택공급에 관한 규칙」이 정하는 바에 따라 공급하 여야 한다. ○ 주택공급에 관한 규칙 제2조 【정의】 이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1. ~ 12. 생략 13. "당첨자"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자 를 말하며, 법 제39조제2항에 따라 당첨 또는 공급계약이 취소되거나 그 공급신청이 무효로 된 자를 포함하되, 분양 전환되지 아니하는 임대주택의 입주자로 선정된 자는 제외한다. 가. ~ 사. 생략 아. 일정기간 경과후 분양주택으로 전환되는 임대주택을 공급받은 자 (이하 생략)