통제권 이전으로 우선수익자가 신탁 부동산 처분시 세금계산서 발급 방법

위탁자가 소유 부동산을 신탁회사에 신탁하고 해당 신탁재산의 실질적 통제권을 우선수익자에게 이전하는 것은 재화의 공급이므로 그 재화의 공급을 받는자로부터 부가가치세를 징수하는 것이며, 이 경우 위탁자가 우선수익자에게 세금계산서를 발급하는 것임

[회신] 위탁자가 소유 부동산을 신탁법에 따라 신탁회사에 신탁하고 해당 신탁재산의 처분·관리·수익권 등 일체의 권리(이하 "실질적 통제권")를 우선수익자에게 이전하는 것은 부가가치세법 제6조에 따른 재화의 공급이므로 같은 법 제15조에 따라 그 재화의 공급을 받는자로부터 부가가치세를 징수하는 것이며, 이 경우 같은 법 제16조제1항에 따라 위탁자가 우선수익자에게 세금계산서를 발급하는 것임 1. 사실관계 ○ 00건설(주)(이하 "위탁자")는 대구시 소재 미분양아파트를 한국토지신탁(이하 "신탁회사")에 담보신탁한 위탁자로서 해당 담보신탁의 우선수익자는 한국주택금융공사(이하 "금융공사")이며 - 신탁계약에 따라 신탁회사는 위탁자인 월드건설을 매각 및 임대차 관리인으로 지정하고 위탁자는 매수자를 발굴하여 신탁회사에 매매계약 체결을 요청하여 매각(일반매각)하되 - 우선수익자인 금융공사의 구상권이 발생하거나 위탁자가 신탁계약을 위반하는 경우에는 - 금융공사가 공개방식으로 신탁부동산을 매각하도록 신탁회사에 요청할 수 있으며 신탁회사는 신탁부동산을 처분(우선수익자의 요청에 의한 환가처분)하는 것임 ○ ‘우선수익자의 요청에 의한 환가처분’과 관련하여 금융공사는 자신이신탁부동산 매각에 대한 납세의무자에 해당되는지 및 해당 매각이 면세되는지에 대한 질의를 하였고 - 해당 질의에 대하여 "실질적 통제권이 이전된 것으로 보는 경우 위탁자는 우선수익자인 한국주택금융공사에게 세금계산서를 발급하고 신탁부동산 매각에 대한 납세의무자는 우선수익자인 것이며, 한국주택금융공사가 구상채권 회수를 위해 통제권이 이양된 신탁재산을 공개매각하는 것은 면세"로 회신함(법규부가2012-305, 2012.12.18.) ○ 우선수익자인 금융공사는 상기 신탁부동산의 매각대금 중 공급가액을 제외한 부가가치세 상당액을 위탁자에게 지급하고자 하며 - 부가가치세 상당액을 위탁자에게 지급함에 따라 실질적 통제권이 이전되지 아니한 것에 해당되는 경우 위탁자가 수분양자에게 직접 세금계산서를 발급하고자 함 2. 질의내용 ○ 한국주택금융공사가 신탁계약에 따라 신탁부동산에 대한 통제권을 위탁자로부터 이전 받아 우선수익자의 지위에서 신탁부동산을 공개 매각하고 분양수익금을 회수하는 경우에 있어 - 통제권 이전시에는 위탁자가 우선수익자에게 세금계산서를 발급하는 것이며, 공개 매각시에는 한국주택금융공사가 납세의무자인 것으로 질의회신 받음 - 이 경우 분양수익금 중 부가가치세 상당액을 한국주택금융공사가 위탁자에게 지급하는 경우 세금계산서 발급 방법 3. 관련 법령 ○ 부가가치세법 제1조 【과세대상】 ① 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 부과한다. 1. 재화 또는 용역의 공급 2. 재화의 수입 ② 제1항에서 "재화"란 재산 가치가 있는 모든 유체물(有體物)과 무체물(無體物)을 말한다. ○ 부가가치세법 제2조 【납세의무자】 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다. 1. 영리목적의 유무에 관계없이 사업상 독립적으로 재화(제1조에 따른 재화를 말한다. 이하 같다) 또는 용역(제1조에 따른 용역을 말한다. 이하 같다)을 공급하는 자(이하 “사업자”라 한다) ○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】 ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도(引渡) 또는 양도(讓渡)하는 것으로 한다. ○ 부가가치세법 제15조 【거래징수】 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 제13조에 따른 과세표준에 제14조에 따른 세율을 적용하여 계산한 부가가치세를 그 공급을 받는 자로부터 징수하여야 한다. ○ 부가가치세법 제16조 【세금계산서】 ① 납세의무자로 등록한 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 제9조의 시기(대통령령에서 시기를 다르게 정하는 경우에는 그 시기를 말한다)에 다음 각 호의 사항을 적은 계산서(이하 "세금계산서"라 한다)를 대통령령으로 정하는 바에 따라 공급을 받은 자에게 발급하여야 한다. 이 경우 세금계산서를 발급한 후 그 기재사항에 관하여 착오나 정정(訂正) 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 세금계산서를 수정하여 발급할 수 있다. 4. 관련 사례 ○ 법규부가2012-305, 2012.12.18. 한국주택금융공사법에 따라 설립된 한국주택금융공사(이하 "공사" )가 건설부문 유동성 지원을 위하여 건설회사가 발행한 회사채를 기초자산으로 하여 유동화증권을 발행한 유동화회사에 신용보증을 제공하고 건설회사로부터 신탁계약(미분양주택에 대한 담보신탁)의 우선 수익자로 지정을 받는 경우로서 건설사의 회사채 미상환으로 인 하여 발생한 공사의 구상채권을 회수를 위하여 공사가 신탁계약에 따라 신탁회사에 신탁재산의 공개 매각을 요청하면 신탁회사가 신탁재산을 처분하여 구상채권의 범위 내에서 신탁의 이익을 우선수익자인 공사에 지급하게 되어 그 실질적 통제권이 우선수익자 인 공사에 이전되었다고 볼 수 있는 경우 먼저 위탁자인 건설사가 우선수익자인 공사에 신탁재산을 공급한 것으로 보아 공매처분 결정이 확정된 시점에 건설사가 공사에 세금 계 산서를 발급하여야 하는 것이며, 신탁재산 공개 매각(미분양주 택 공급)의 공급자는 우선수익자인 공사가 되는 것임 이 경우 공사의 신탁재산 공개 매각에 대해서는 부가가치세법 제 12조제1항제11호와 같은 법 시행령 제33조제3항제3호에 따라 부가 가치세가 면제되는 것임 ○ 법규부가2009-0311, 2009.9.30. 신청인이 상가건물을 신축하여 매매하기로 매수인과 선 매매계약을 체결한 후, 해당 토지와 신축예정 건물을 신탁회사에 신탁하면서 대주(貸主) 등에게 우선수익권을 부여하였으나, 그 신탁재산에 대한 사용·수익 및 처분의 권한 등(실질적 통제권)이 위탁자에서 우선수익자로 이전되지 않은 경우 신탁재산의 매도에 대한 부가가치세의 납세의무자는 위탁자(신청인)가 되는 것임 다만, 신청인의 부도·파산·준공 후 미분양발생 등으로 신탁사업과 관련된 신탁재산의 처분·관리·수익권 등 일체의 권리가 위탁자에서 우선수익자로 이전되는 경우 해당 신탁자산의 매도에 대한 납세의무자는 우선수익자가 되는 것임 ○ 서면3팀-76, 2008.1.9. 사업자(위탁자)가 소유 부동산을 ｢신탁법｣ 규정에 따라 부동산 신탁 회사(수탁자)에게 신탁하고 이를 수탁자가 임대 및 양도하는 경우 당해 신탁부동산과 관련된 납세의무자는 위탁자가 되는 것임 다만, 신탁계약상 위탁자가 아닌 수익자가 따로 지정되어 있어 신 탁의 수익이 우선적으로 수익자에게 귀속하게 되어 있는 신탁( 타익신탁)에 있어 당해 신탁계약 및 특약에서 정한 조건에 의하여 신탁재산에 대한 사용·수익 및 처분 등에 대한 권한(실질적 통제권)이 위탁자에서 우선수익자로 이전되는 경우에는 위탁자가 우선 수익자에게 재화를 공급한 것으로 보며, 그 공급 시기는 당해 신탁 계약 및 특약에서 정한 조건에 의하여 신탁재산의 실질적 통제권 이 이전되는 때가 되는 것이며, 그 과세표준은 우선수익권이 미치는 금액이 되는 것임 ○ 법규과-4884, 2007.9.12. ｢신탁법｣에 의한 “부동산관리·처분신탁계약”시 신탁된 부동산의 처 분권한 및 신탁의 수익이 위탁자가 아닌 우선수익자에게 주어진 경우에는 신탁계약 체결 시점에 신탁부동산에 대한 실질적 통제 권이 이전된 것(재화의 공급)으로 보아 ｢부가가치세법｣ 제16조 제1항 의 규 정에 의하여 위탁자가 우선수익자에게 세금계산서를 교부하는 것임 ○ 재부가-68, 2006.9.11. 시공사와 시행사간의 공사대금 변제에 있어 당사자간의 ｢대물변제합의서｣에 따라 시행사가 보유하고 있던 부동산으로 시공사에 대물변제를 하면서, 대물변제 방식을 ｢부동산관리ㆍ처분신탁계약｣에 의하여 시행사(위탁자)가 시공사를 우선수익자로 하여 부동산신탁회사(수탁자)에게 당해 부동산에 대한 소유권을 이전한 후 당해 부동산을 매각하는 경우로서 신탁된 부동산의 매각으로 신탁계약 의 수익이 우선수익자에게 귀속되는 ｢타인신탁｣의 경우에는 부가가 치세법 제2조의 규정 해석 및 국세기본법 제14조 (실질과세)의 규 정에 의하여 부가가치세 납세의무자는 우선수익자가 되는 것임 ○ 대법원99다59290, 2003.4.25. 신탁계약에 있어서 위탁자 이외의 수익자가 지정되어 신탁의 수익 이 우선적으로 수익자에게 귀속하게 되어 있는 타익신탁의 경우에는, 그 우선수익권이 미치는 범위 내에서는 신탁재산의 관리ㆍ처분 등으로 발생한 이익과 비용도 최종적으로 수익자에게 귀속되어 실질적으로는 수익자의 계산에 의한 것으로 되므로, 이 경우 사업자 및 이에 따른 부가가치세 납세의무자는 위탁자가 아닌 수익자로 보아야 함(같은 뜻 : 대법원2005두2254, 2006.01.13)