임차인에게 지급한 유익비상환청구상당액의 소득구분

토지소유주인 임대인이 법원의 판결에 따라 임차인이 부담한 토지 및 건축물의 개발・신축비용을 임차인에게 지급한 경우 동 지급액은토지 및 건축물에 대한 취득가액(자본적 지출)에 해당함

[회신] 귀 서면질의의 경우, 임대인이 부동산 임대차 계약기간이 종료되어 임차인으로부터 임대부동산을 일체를 인도받으면서 임차인이 부담한 임차토지 조성비 및 건축비 상당액을 임차인에게 지급하는 경우 동 지급액은 임대인의 토지 및 건축물의 취득가액에 가산하는 것입니다. 1. 질의내용 ○ 거주자 “甲”은 거주자 “乙”에게 토지(전답, 임야)를 임대 하였으며, “乙”은 동 토지를 대지 조성 후 건물을 신축하여 자동차매매단지를 조성하여 전대함 ○ “甲”은 “乙”이 임대차계약 종료 후에도 토지를 계속 점유하고 있음을 이유로 소송을 제기하였으며, 2012.10.16. 동 토지 임대차 관련 법원 판 결 내용은 아래와 같음 - 지상물 매수청구 ․ 임대인이 임차인에게 293,458,250원을 지급함과 동시에 임차인은 자신이 신축한 시설물을 인도함 - 임대차보증금 반환청구, 유익비상환청구 ․ 임차인은 임대인으로부터 1,324,012,766원을 지급받음과 동시에 임대인의 토지 위에 있는 임차인 소유의 자동차 및 기타 일체의 시설물을 수거하고 인도함 | □ 유익비 등의 산출내역 (1,324,012,766원) ○ 구성 : 임대차보증금(100,000,000원)+대지조성비(1,224,012,766원) ○ 대지조성비 내역(①+②+③)+④+⑤ ① 토목 및 기타공사, 설비공사, 전기공사, 소방공사, 조경공사 827,467,720원 ② 일반관리비 38,890,982원 (827,467,720원×4.7%) ③ 이윤 46,030,228원 [(토목 및 기타공사 노무비+토목 및 기타공사 경비+설비 공사 노무비 +전기공사노무비+소방공사노무비+조경공사노무비+일반관리비) ×15%] ④ 부가가치세 91,238,893원 (①+②+③) ×10% ⑤ 농지조성비 등 각종 공과금 220,384,943원 | * 원고 “甲”은 변론 종결 전에 유익비 상환대상으로 피고 “乙”이 실지로 투입한 비 용을 선택 2. 질의요지 ○ 법원의 판결에 따라 임대인이 임차인이 조성한 토지조성비 상당액을 유익비로 1,224백만원을 임차인에게 지급한 바, - 임대인은 임차인이 운영하던 자동차매매단지운영과 임대사업을 계속 영위하므로 임차인에게 지급한 유익비를 영업권의 취득가액으로 볼 수 있는 지 여부 3. 관련 법령 ○ 소득세법 제21조 【기타소득】 ① 기타소득은 이자소득·배당소득·사업소득·근로소득·연금소득·퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 7. 광업권·어업권·산업재산권·산업정보, 산업상 비밀, 상표권· 영업권 (대통 령령으로 정하는 점포 임차권을 포함한다), 토사석(土砂石)의 채취허가에 따른 권리, 지하수의 개발·이용권, 그 밖에 이와 유사한 자산이나 권리를 양도하거나 대여하고 그 대가로 받는 금품 ○ 소득세법 제27조 【사업소득의 필요경비의 계산】 ① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. ② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다. ③ 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 제39조 【총수입금액 및 필요경비의 귀속연도 등】 ① 거주자의 각 과세기간 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 과세기간으로 한다. ② 거주자가 매입·제작 등으로 취득한 자산의 취득가액은 그 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 더한 금액으로 한다. ③ 거주자가 보유하는 자산 및 부채의 장부가액을 증액 또는 감액(감가상각은 제외한다. 이하 이 조에서 "평가"라 한다)한 경우 그 평가일이 속하는 과세기간 및 그 후의 과세기간의 소득금액을 계산할 때 해당 자산 및 부채의 장부가액은 평가하기 전의 가액으로 한 다. 다만, 재고자산은 각 자산별로 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 가액을 장부가액으로 한다. ○ 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각의의제】 ② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정 하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다. 1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치 4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 ○ 소득세법 기본통칙 33-62…8【 영업권 및 사업용 고정자산의 포괄 인수시 감가상각방법 】 타인으로부터 영업권 및 기타의 사업용 고정자산을 포괄적으로 양수한 경우에도 영업권 및 기타 각 자산의 취득가액은 각 자산별로 구분하여 계산하여야 한다. ○ 소득세법 기본통칙 33-67…1【고정자산에 대한 자본적지출의 예시】 영 제67조 제2항에 규정하는 자본적지출에는 다음 각호의 예에 따라 처리하는 것을 포함한다. 1. 토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하거나, 자기 소유의 토지상에 있는 임차인의 건 축물을 취득하여 철거한 경우 철거한 건축물의 취득가액과 철거 비용은 당해 토지에 대한 자본적지출로 한 다. 2. 토지구획정리사업의 결과 무상 할양하게 된 체비지를 대신하여 지급하는 금액은 토지에 대한 자본적지출로 한다. 3. 도시계획에 의한 도로공사로 인하여 공사비로 지출된 수익자 부담 금은 토지에 대한 자본적지출로 한다. 4. 자기 소유의 토지상에 새로운 건축물을 건축하기 위하여 기존 건축물을 철거하는 경우 기존 건축물의 장부가액과 철거비용은 새로운 건축물에 대한 자본적지출로 한다. 5. 공장 등의 시설을 신축 또는 증축함에 있어서 배수시설을 하게 됨으로써 공공하수도의 개축이 뷸가피하게 되어 그 공사비를 부담한 경우 그 공사비는 배수시설에 대한 자본적지출로 한다. 6. 설치중인 기계장치의 시운전을 위하여 지출된 비용에서 시운전 기간중 생산된 시제품을 처분하여 회수된 금액을 공제한 잔액은 기계장치의 자본적지출로 한다. 7. 수입기계장치를 설치하기 위하여 지출한 외국인 기술자에 대한 식비 등 체재비는 기계장치에 대한 자본적지출로 한다. 8. 부가가치세면세사업자의 고정자산 취득에 따른 매입세액은 당해 자산에 대한 자본적지출로 한다. 9. 사역용ㆍ씨가축용ㆍ착유용 등에 사용하기 위하여 소ㆍ말ㆍ돼지ㆍ면양 등을 사육하는 경우 그 목적에 사용될 때까지 사육을 위 하여 지출한 사료비ㆍ인건비ㆍ경비 등은 이를 자본적지출로 한다. 10. 목야지(초지)의 조성비 중 최초의 조성비는 토지에 대한 자본적 지출로 한다. 11. 토지, 건물만을 사용할 목적으로 첨가 취득한 기계장치 등을 처분 함에 따라 발생한 손실은 토지, 건물의 취득가액에 의하여 안분계산한 금액을 각각 당해 자산에 대한 자본적지출로 한다. 12. 부동산매매업자(주택신축판매업자를 포함한다)가 토지개발 또는 주택신축 등 당해 사업의 수행과 관련하여 그 토지의 일부를 도로용 등으로 국가 등에 무상으로 기증한 경우 그 토지가액은 잔존 토지에 대한 자본적지출로 한다. ○ 소득세법 기본통칙 94-0…2 【 기타자산에 해당하는 영업권의 범위 】 법 제94조제1항제4호 가목에서 규정하는 영업권에 포함되는 󰡒행정 관청으로부터 인가․허가․면허를 받음으로써 얻은 경제적 이익󰡓인 영업권을 양도함으로 발생하는 소득에는 해당 인가․허가․면허가 법규상 이전의 금지여부와는 관계없이 사실상 이전됨으로 발생하는 소득을 포함한다. <개정 2011.3.21> ○ 일반기업회계기준 10.14 유 형자산의 취득 또는 완성 후의 지출이 문단 10.5의 인식기준을 충족하는 경우(예: 생산능력 증대, 내용연수 연장, 상당한 원가 절감 또는 품질향상을 가져오는 경우)에는 자본적 지출로 처리 하고, 그렇지 않은 경우(예: 수선유지를 위한 지출)에는 발생한 기간의 비용으로 인식한다. 10.5 유형자산으로 인식되기 위해서는 다음의 인식조건을 모두 충족 하여야 한다. (1) 자산으로부터 발생하는 미래경제적효익이 기업에 유입될 가능성이 매우 높다. (2) 자산의 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있다. ○ 민법 제283조 【지상권자의 갱신청구권, 매수청구권】 ① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. ② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다. ○ 민법 제626조 【임차인의 상환청구권】 ① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. ② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다. ○ 민법 제643조 【임차인의 갱신청구권, 매수청구권】 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지 임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.