관리형 투자신탁 종료 후 담보신탁 전환하여 분양시 미분양주택 과세특례 적용 여부

위탁자가 토지의 개발을 신탁 회사에 위탁하였다가 신탁해지로 인하여 일부 미분양주택의 소유권을 이전받은 이후, 「주택법」 제38조에 따른 사업주체에 해당하는 위탁자가 직접 수분양자와 분양(매매) 계약을 최초로 체결한 경우에도 조특법 제98조의7에 따른 미분양 주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 규정을 적용가능

[회신] 토지소유자인 위탁자가 토지의 개발을 신탁 회사(｢주택법｣ 제38조에 따른 사업주체)에 위탁하였다가 신탁해지로 인하여 일부 미분양주택의 소유권을 이전받은 이후, ｢주택법｣ 제38조에 따른 사업주체에 해당하는 위탁자가 직접 수분양자와 분양(매매) 계약을 최초로 체결한 경우에도 ｢조세특례제한법｣ 제98조의7에 따른 미분양 주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 규정을 적용받을 수 있는 것입니다. 이 경우, 미분양주택 확인대장(사업주체용)은 위탁자가 작성･보관하여야 하는 것입니다. 1. 사실관계 | ’08.7.28. ’09.11.10. '09.12.17. ’10.1.11. ’12.6.29. ’12.7.25. '12.7.31. -----▲-----------▲-----------▲-------------▲-----------▲------------▲------------▲----- 사업계획 관리형 사업계획 입주자 사용 보존등기 ·이전등기 승인(A) 토지신탁 변경승인 계약기간 검사 (B) (B⇒A) (A⇔B) ( 사업주체 (3일간) ·담보신탁 A⇒B ) (A⇒B) A : AAA 건설(위탁자; 당초 사업주체인 시행사) B : BBB㈜(수탁자; 승계받은 사업주체인 시행사) | ○ ’08.7.28. ㈜AAA은 주택건설사업계획 승인받음 ○’09.11.10. A는 BBB㈜와 관리형 토지신탁 계약 체결 - 수 탁자의 업무 : 사업주체의 지위 , 분양계약 , 공사도급계약 등 - CCC㈜(시공사) : 제2순위 우선수익자 - 중소기업은행, 국민은행 : 공동1순위 우선수익자 ○ ’09.12.17. 주택건설사업계획(4차변경) 승인 - 사업주체 변경 : A ⇨ B ○ ’09.12.18. 입주자모집공고 승인( B ) ○ 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약기간 : ’10.1.11.～1.13.(3일간) ○ ’12.6.29. 사용검사 ○ ’12.7.25. B 명의로 소유권보존등기 ○ ’ 12.7.31. A 명의로 소유권이전(신탁재산의 귀속 ) 및 B와 부동산 담보신탁계약(등기) * 우선수익자는 위와 같음 ○ 현재 미분양 세대에 대해서 분양 중임 * 수분양자들은 A 및 시공사인 CCC㈜와 분양계약을 체결함 2. 신청내용 ○ 관 리형 토지신탁계약에 따라 사업주체가 신탁업자로 변경된 경우로서 신 탁기간 종료 후 당초 시행사가 담보신탁으로 전환하여 분양하는 주택이 「조세특례제한법 」제98조의7에 따른 미분양주택 과세특례 대 상 인지 여부 ○ 특례대상인 경우 미분양주택 현황을 ㈜aaa(시행사)가 제출해야 하는지 bbb㈜(신탁업자)가 제출해야 하는지 3. 관련법령 ○ 조세특례제한법 제98조의7 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 내국인이 2012년 9월 24일 현재 대통령령으로 정하는 미분양주택으로서 취득가액이 9억원 이하인 주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 2012년 9월 24일부터 2012년 12월 31일까지 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 또는 그 밖에 대통령령으로 정하는 사업자와 최초로 매매계약(계약금을 납부한 경우에 한정한다)을 체결하거나 그 계약에 따라 취득 한 경우에는 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. ② ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호 및 제104조제1항제4호부터 제7호까지의 규정을 적용할 때 제1항을 적용받는 미분양주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. ③ 제1항을 적용할 때 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 조세특례제한법 시행령 제98조의6 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 법 제98조의7제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 미분양주택"이란 「 주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 사업주체 가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체 가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2012년 9월 23일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다 . ② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다. 1. 사업주체등( 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 및 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)과 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 9억원을 초과하는 주택. 이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그 밖의 부대비용은 포함하지 아니한다. 2. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택 3. 2012년 9월 23일 이전에 사업주체등과 체결한 매매계약이 2012년 9월 24일부터 2012년 12월 31일까지의 기간(이하 이 항에서 "미분양주택 취득기간"이라 한다) 중에 해제된 주택 4. 제3호에 따른 매매계약을 해제한 매매계약자가 미분양주택 취득기간 중에 계약을 체결하여 취득한 미분양주택 및 해당 매매계약자의 배우자[매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 포함한다]가 미분양주택 취득기간 중에 원래 매매계약을 체결하였던 사업주체등과 계약을 체결하여 취득한 미분양주택 ③ 법 제98조의7제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 사업자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 1. 「주택법 시행령」 제107조제1항 에 따라 주택을 매입한 대한주택보증주식회사 2. 주택의 공사대금으로 해당 주택을 받은 주택의 시공자 3. 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호 의5, 제1호의8 및 제1호의10에 따라 주택을 취득한 기업구조조정부동산투자회사등 4. 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호 의7, 제1호의9 및 제1호의11에 따라 주택을 취득한 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자 ④ 법 제98조의7제1항 전단에 따른 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조제1항을 준용하여 계산한 금액으로 한다. ⑤ 법 제98조의7에 따라 과세특례를 적용받으려는 사람은 해당 미 분양주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 제8항에 따라 사업주체등으로부터 교부받은 매매계약서 사본을 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. ⑥ 사업주체등은 기획재정부령으로 정하는 미분양주택 현황 을 2 012년 11월 30일까지 시장(특별자치시장과 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제17조제2항에 따른 행정 시장을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)에게 제출하여야 한다 . ⑦ 시장·군수·구청장은 제6항에 따라 제출받은 미분양주택 현황을 관리하여야 하며, 그 현황을 2012년 12월 31일까지 주택 소재지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. ⑧ 사업주체등은 제1항에 따른 미분양주택의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계약서에 시장·군수·구청장으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해 당 매매계약자에게 교부하여야 하며, 그 내용을 기획재정부령으로 정하는 미분양주택확인대장에 작성하여 보관하여야 한다 . ⑨ 제8항에 따라 매매계약서에 미분양주택임을 확인하는 날인을 요청 받은 시장·군수·구청장은 제7항에 따른 미분양주택 현황 및 「 주택법」 제16조에 따른 사업계획승인신청서류 등에 따라 미분양 주택임을 확인 하고, 해당 매매계약서에 기획재정부령으로 정 하는 미 분양 주 택임을 확인하는 날인을 하여야 하며, 그 내용을 기 획 재정부령으로 정하는 미분양주택확인대장에 작성하여 보관 하여야 한다. ⑩ 시장·군수·구청장과 사업주체등은 각각 기획재정부령으로 정하는 미 분양주택확인대장을 2013년 3월 31일까지 정보처리장치·전산 테이프 또는 디스켓·디스크 등의 전자적 형태(이하 이 조에서 "전 자매체"라 한다)로 주택 소재지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. ⑪ 제10항에 따라 전자매체 자료를 제출받은 주택 소재지 관할 세무서장은 해당 자료를 기록·보관하여야 한다. ⑫ 미분양주택 확인 절차 및 그 밖에 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다. ○ 신탁법 제2조 【신탁의 정의】 이 법에서 “신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포 함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수 탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다. ○ 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. ～ 6. 생략 7. " 사업주체"란 제16조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업 계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 다음 각 목의 자 를 말한다. 가. 국가ㆍ지방자치단체 나. 한국토지주택공사 다. 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 라. 그 밖에 이 법에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자 ○ 주택법 제9조 【주택건설사업 등의 등록】 ① 연간 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성 사업을 시행하려는 자는 국토해양부장관에게 등록하여야 한다. 다만 , 다음 각 호의 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 국가ㆍ지방자치단체 2. 한국토지주택공사 3. 지방공사 4. 「공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률」 제4조 에 따라 주택건설사업을 목적으로 설립된 공익법인(이하 "공익법인"이라 한다) 5. 제32조에 따라 설립된 주택조합(제10조제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 주택조합만 해당한다) 6. 근로자를 고용하는 자(제10조제3항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하는 고용자만 해당하며, 이하 "고용자"라 한다) ○ 주택법 제16조 【사업계획의 승인】 ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부 하여 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토해양부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조의2 및 제17조에서 같다)에게 제출하고 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만 제 곱미터 이상인 경우: 시ㆍ도지사 또는 「지방자치법」 제175조 에 따라 서울특별시와 광역시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시의 시장 2. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만 제 곱미터 미만인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수 ○ 주택법 제38조 【주택의 공급】 ① 사업주체 ( 「건축법」 제11조 에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 제16조제1항에 따른 호수 이상으로 건 설ㆍ공급하는 건축주와 제29조에 따라 사용검사를 받은 주택을 사업주체로부터 일괄하여 양수받은 자를 포함 한다. 이하 이 장에서 같다)는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설ㆍ공급하여야 한다. 이 경우 국가유공자, 장애인, 철거주택의 소유자, 그 밖에 국토해양부령으로 정하는 대상자에 대하여는 국토해양부령으로 정하 는 바에 따라 입주자 모집조건 등을 달리 정하여 별도로 공급할 수 있다. 1. 사업주체(국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 및 지방공사는 제 외한다)가 입주자를 모집 하려는 경우: 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인 (복리시설의 경우에는 신고를 말한다)을 받을 것 2. 사업주체가 건설하는 주택을 공급 하려는 경우: 국토해양부령으로 정하는 입주자모집의 조건ㆍ방법ㆍ절차, 입주금(입주예정자가 사업 주체에게 납입하는 주택가격을 말한다. 이하 같다)의 납부 방법ㆍ시기ㆍ 절차, 주택공급계약의 방법ㆍ절차 등에 적합할 것 3. 사업주체가 주택을 공급하려는 경우: 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 벽지ㆍ바닥재ㆍ주방용구ㆍ조명기구 등을 제외한 부분의 가격을 따로 제시하고, 이를 입주자가 선택할 수 있도록 할 것