지분제 형태 공사계약에 있어 분양대금 감소로 시공사의 수입금액이 감소된 경우의 세무처리

건설업을 영위하는 법인이 지분제계약에 따라 해당건설용역이 완료된 시점에 당초 분양예정가액으로 수입금액을 계상하였으나 이후 미분양주택의 할인분양에 따라 당초 수입금액과 실제 수입금액과의 차액이 발생한 경우, 그 차액은 그 가액이 확정된 날이 속하는 사업연도의 손금으로 계상하는 것임

[회신] 건설업을 영위하는 법인이 재건축조합과 지분제계약을 맺어 도급금액(수입금액)을 조합원분담금과 일반분양금액을 합산한 금액에서 조합의 사업경비를 제외한 금액으로 받기로 약정하고 건설용역을 제공한 경우로서, 해당건설용역이 완료된 시점에 당초 분양예정가액으로 수입금액을 계상하였으나 이후 미분양주택의 할인분양에 따라 당초 수입금액과 실제 수입금액과의 차액이 발생한 경우, 그 차액은 그 가액이 확정된 날이 속하는 사업연도의 손금으로 계상하는 것임 1. 질의내용 ○ 건설사(시공사)가 재건축조합(시행사)과 지분제계약 * 형태로 공사계약을 체결한 경우로서, 미분양분 할인판매에 따라 당초 예정했던 분양수입금액이 감소하여 건설사의 수입금액(공사도급금액)도 감소하는 경우, 해당 수입금액 감소분의 손금 인정여부 * 지분제계약: 조합은 분양가 변동에 상관없이 확정된 분담금을 부담하며 사업에 따른 위험은 건설사에 귀속되어 분양에 대한 책임도 건설사가 부담함 2. 사실관계 ○ 질의법인(건설사)은 재건축조합(시행사)와 지분제계약 형태로 다음과 같이 재건축 건설공사계약을 체결함 ‣ 수입금액(공사도급금액) = [조합원분담금 + 일반분양대금 - 조합의 사업경비] ☞ 일정 도급금액을 수령하는 단순도급계약과 달리 지분제 도급계약의 경우, 일반분양대금이 감소하면 건설사의 수입금액도 감소 ○ 2008.6. 건축물 준공시 미분양이 존재하여 당초 산정한 일반분양가를 기준으로 공사도급금액을 1차정산하였으나, 현재 부동산 경기침체로 미분양 판매가 완료되지 않아 조합과의 공사도급금액 최종정산이 지연되고 있으며, - 2011.8. 조합은 질의법인과 협의하여 보유한 미분양 아파트 및 상가에 대해 부득이 할인판매하였는바, 할인분양에 따라 공사도급금액도 당초 예상한 도급금액보다 감소되었음 (분양가액↓ ⇨ 도금금액↓) 3. 관련 법령 ○ 법인세법 제40조 【손익의 귀속사업연도】 ① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다. ② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 법인세법 시행령 제69조 【용역제공 등에 의한 손익의 귀속사업연도】 ① 법 제40조제1항 및 제2항을 적용함에 있어서 건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 "건설등"이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금은 그 목적물의 건설 등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도까지 기획재정부령으로 종하는 바에 따라 그 목적물의 건설 등을 완료한 정도(이하 이 조에서 “작업진행률”이라 한다)를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 산입할 수 있다. (2012.2.2.) 1. 중소기업인 법인이 수행하는 계약기간이 1년 미만인 건설 등의 경우 2. 기업회계기준에 따라 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 수익과 비용으로 계상한 경우 ② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다)이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입한다. 1. 작업진행률을 계산할 수 없다고 인정되는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 경우 2. 법 제51조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 법인으로서 국제회계기준을 적용하는 법인이 수행하는 예약매출의 경우 ③ 제1항을 적용할 때 작업진행률에 의한 익금 또는 손금이 공사계약의 해약으로 인하여 확정된 금액과 차액이 발생하는 경우에는 그 차액을 해약일이 속하는 사업연도의 익금 또는 손금에 산입한다. (2012.2.2. 신설) ○ 법인세법 기본통칙 40-69…4【공사계약의 해약에 따른 수입금액계산】 건설업을 영위하는 내국법인의 소득금액을 계산함에 있어서 당초 작업진행률에 의하여 계상한 수입금액이 공사계약의 해약으로 인하여 수입금액으로 확정된 금액과 차액이 발생된 경우에는 그 차액을 해약일이 속하는 사업연도의 익금 또는 손금에 산입한다. ○ 법인세법 기본통칙 40-71…13【잠정거래가액과 확정거래가액과의 차액의 귀속시기】 정부에 물품을 공급함에 있어서 그 가액을 사후에 확정하는 조건으로 물품을 공급한 법인이 잠정가액을 기준으로 당해 사업연도의 소득금액을 계산하여 신고한 후에 그 가액이 확정된 경우의 정산차액은 그 가액이 확정된 날이 속하는 사업연도의 익금 또는 손금에 산입한다. 4. 관련 사례 ○ 법인세과-3245, 2008.11.04. 도급금액 변경이 가능하여 변경할 경우 시공사 손익인식에 대해서는 기존회신사례(법인46012-219, 2001.01.29.)를 참고하기 바람 [사실관계] 질의법인(시공사)은 ○○재건축조합(시행사) 소유 토지상에 아파트를신축하여 조합원분을 제외한 일반분양아파트의 분양을 통해 공사대금을 회수하기로 하고 시공, 분양대행 등 일괄계약을 체결함 공사기간은 2004.09～2007.09이며 사용검사(2007.9)를 득하고 재건축조합과 시공사간에 미분양으로 인해 추후 당초 분양가액의 변동이 있는 경우에는 도급금액을 변경할 수 있다는 조건으로 도급금액을 가정산하고, 2007년(준공년)에 시공사에서는 작업진행률 100%인식하여 수입금액을 계상한 상태이나, 다수의 미분양아파트로 인해 질의법인은 공사대금을 회수하지 못한 상태에서 정부의 정책으로 인해 주택공사를 통해 미분양아파트를 매각하고자 함 재건축조합과는 일반분양에 해당되는 가격으로 도급정산이 이루어졌으나, 정부의 미분양주택 매입가액이 재건축조합과 도급금액을 정산할 당시의 분양가액보다 낮을 것으로 예상하고 있음 ○ 법인46012-219, 2001.01.29. 건설업을 영위하는 법인이 재건축조합으로부터 재건축아파트를 신축해주는 대가로 조합원 분을 제외한 잔여 아파트 및 상가분양 수입금액을 받기로 약정하고 당해 건설용역이 완료된 시점에 미분양된 상가 등의 분양예정가액을 당해 사업연도의 수입금액으로 계상하였으나, 추후 그 상가 등의 실제 분양가액과 익금에 산입한 분양예정가액과의 차액이 발생한 경우 그 차액에 상당하는 금액은 실제 분양일이 속하는 사업연도의 손익으로 계상하는 것임 [사실관계] 건설업을 영위하는 법인이 재건축조합의 아파트를 신축하여 제공하면서 조합분외 잔여 아파트 및 상가 분양 수입금액을 총공사도급금액으로 하기로 하고, 준공시점(‘98)까지 미분양된 상가에 대하여는 분양예정가액으로 수입금액 및 공사미수금으로 계상하였으나, 미분양상가가 분양예정가의 50%로 분양됨에 따라(2000년) 회수하지 못하게 된 공사미수금의 처리방법 ○ 법규법인2010-0228 2010.09.10. 미분양상가의 분양률 제고 및 입점촉진을 통한 상가활성화를 위해 입점상가를 대상으로 인테리어 비용 및 일정기간 운영관리비를 지원하는 것을 공시하고 이를 시행함에 따라 비용이 발생하는 경우, 건전한 사회통념과 상관행에 비추어 정상적으로 소요되는 비용이라고 인정될 수 있는 범위 안의 금액으로서 기업회계기준에 따라 계상한 때에는 ｢법인세법 시행규칙｣ 제10조 에 따른 판매부대비용으로 손금에 산입하는 것이나, 그 지출경위나 성질, 액수 등을 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 정상적으로 소요되는 비용인지 여부는 사실판단 사항임 ○ 법인세과-373, 2009.03.31. 내국법인이 장기연체된 공사미수금을 회수하기 위해 시행사로부터 미분양물건 및 그 시행권을 인수하고, 인수한 미분양 물건의 분양촉진을 위해 종전과 다른 분양조건으로 광고 및 사전공시에 의해 신규계약자를 대신하여 부담하는 중도금의 대출이자 및 발코니확장 비용은 판매부대비용으로 보는 것이며, 시행사의 분양부진에 따라 공사미수금의 장기연체로 도급계약서를 변경한 후 기존의 발생된 연체이자의 감액 없이 건전한 사회통념상 인정되는 범위 안에서 연체이자율을 인하하는 것은 접대비로 보지 않는 것임 ○ 법인46012-1404, 2000.06.22. 아파트신축분양업을 영위하는 법인이 미분양아파트를 조기에 분양하기 위하여 모든 피분양자에게 금융기관의 대출을 알선하고 대출이자를 대신 부담하는 조건임을 사전에 공시하고 이에 따라 부담하는 대출이자상당액은 ｢법인세법 시행령 제19조제1호 의 규정에 의하여 각 사업연도 소득금액계산상 손금에 산입하는 것임 ○ 법인46012-3067, 1999.08.05. 주택을 신축하여 판매하는 법인이 미분양주택을 판매함에 있어서 이를 매입하는 자들 모두에게 동등한 조건으로 당초의 분양가액보다 낮은 가액으로 판매하기로 하였다면 그 매매계약 및 회계처리를 실제거래내용대로 처리하고 그 실제판매가액을 ｢법인세법 시행령｣ 제11조제1호 의 수입금액으로 하는 것임