부동산매매업자가 2년 미만 보유 비사업용토지 등 양도 시 적용할 세율

부동산매매업자가 보유기간 2년 미만의 주택(2주택 이상) 및 비사업용토지를 양도하는 경우 매매차익에 대한 예정신고 및 확정신고 시 양도소득세 중과세율을 적용하는 것임

[회신] 부동산매매업을 영위하는 거주자가 2013년 사업연도 중 보유기간 2년 미만의 주택(1세대 2주택 또는 3주택 이상 보유한 경우임)과 보유기간 2년 미만의 「소득세법」 제104조의3에 따른 비사업용토지를 양도하여 토지등 매매차익예정신고를 하는 경우 같은 법 제104조의 양도소득세의 세율을 적용하고, 종합소득세 확정신고를 하는 때에는 같은 법 제64조 제1항에 따른 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례를 적용하는 것임 1. 질의내용 ○ 둘 이상의 주택과 비사업용토지를 보유한 부동산매매업자가 보유기 간 2년 미만인 주택 및 비사업용토지를 매도하는 경우 매매 차익 예정신고 및 종합소득세 확정신고 시 양도소득세 중과세율이 적용되는지 여부 2. 사실관계 ○ 부동산매매업자인 거주자(1세대 2주택 이 상 보유자) “甲”은 2013년 다수의 주택 과 비사업용토지를 매도하였음 - 부동산을 매도하는 시점에서 거주자 甲은 1세대 2주택자(또는 1세대 3주택자)에 해당되고 매도하는 주택 및 비사업용토지 보유기간은 2년 미만으로 - 2011.3.28. 개정된 별지 제16호 서식 토지등매매차익예정신고 및 납부계산서 상의 세율표에 따라 기본세율을 적용하여 매매차익 예 정신고·납부함 3. 관련 법령 ○ 소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】 ① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금 액에 제104조제1항제4호부터 제8호까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익" 이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다. 1. 종합소득 산출세액 2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액 가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율 을 적용하여 산출한 세액의 합계액 나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액 ② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 제55조 【세율】 ① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "종합소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. <개정 2012.1.1> | 종합소득과세표준 | 세율 | | 1천200만원 이하 | 과세표준의 100분의 6 | | 1천200만원 초과 4천600만원 이하 | 72만원＋(1천200만원을 초과하는 금액의 100분의 15) | | 4천600만원 초과 8천800만원 이하 | 582만원＋(4천600만원을 초과하는 금액의 100분의 24) | | 8천800만원 초과 3억원 이하 | 1천590만원＋(8천800만원을 초과 하는 금액의 100분의 35) | | 3억원 초과 | 9천10만원＋(3억원을 초과 하는 금액의 100분의 38) | ○ 소득세법 제69조 【부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납 부】 ① 부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 "토지등"이라 한다)의 매매 차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 또한 같다. ② 제1항에 따른 신고를 "토지등 매매차익예정신고"라 한다. ③ 부동산매매업자의 토지등의 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조를 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조제1항 각 호 에서 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으 로 한다. 다만, 토지등의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제104조제1항 제2호 및 제3호에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율을 곱하 여 계산한 금액으로 한다. ④ 부동산매매업자는 제3항에 따른 산출세액을 제1항에 따른 매매차익 예정신고 기한까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서, 한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 한다. ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 1. 토지 [「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물 (건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 나. 지상권 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 3. 생략 4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산(이하 이 장에서 “기타자산”이라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 사업용 고정자산(제1호 및 제2호의 자산을 말한다)과 함께 양도하는 영업권(영업권을 별도로 평가하지 아니하였으나 사회통념상 자산에 포함되어 함께 양도된 것으로 인정되는 영업권과 행정관청으로부터 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함한다) 나. 이용권ㆍ회원권, 그 밖에 그 명칭과 관계없이 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자보다 유리한 조건으로 이용할 수 있도록 약정한 단체의 구성원이 된 자에게 부여되는 시설물 이용권(법인의 주식등을 소유하는 것만으로 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자보다 유리한 조건으로 시설물 이용권을 부여받게 되는 경우 그 주식등을 포함한다) 다. 주식등의 주권 또는 출자증권을 발행한 법인의 주주의 구성, 부동산의 보유 현황 또는 사업의 종류 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 자산 ② 제1항 제3호 및 제4호에 모두 해당되는 경우에는 제4호를 적용한다 . ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액" 이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 1. 제94조제1항제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조제1항에 따른 세율(누진세율을 말함) 2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기 간이 1년 이상 2년 미만인 것 양도소득 과세표준의 100분의 40 3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 양도소득 과세표준의 100분의 50 4. 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 양도소득 과세표준의 100분의 60 5. 대통령령으로 정하는 1세대가 주택과 제89조제2항에 따른 조합원 입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령으로 정하는 경우는 제외한 다) 양도소득 과세표준의 100분의 60 6. 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 양도소득 과세표준의 100분의 50 7. 대통령령으로 정하는 1세대가 주택과 제89조제2항에 따른 조합원 입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다) 양도소득 과세표준의 100분의 50 8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지 양도소득 과세표준의 100분의 60 9. 제94조제1항제4호다목에 따른 자산 중 제104조의3에 따른 비사업용 토지의 보유 현황을 고려하여 대통령령으로 정하는 자산 양도소득 과세표준의 100분의 60 10. 미등기양도자산 양도소득 과세표준의 100분의 70 ④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 2013년 12월 31일까지 양도한 경우에는 제6항을 적용할 때 제1항제1호의 세율을 적용하지 아니하고 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10을 더한 세율을 적용한다. 1. 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제1항 제4호에 따른 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 2. 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제1항제5호에 따른 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우의 해당 주택 3. 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제104조의3에 따른 비사업용 토지 4. 그 밖에 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 부동산 가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 대통령령으로 정하는 부동산 ⑥ 제1항제4호부터 제9호까지에 해당하는 자산을 2013년 12월 31일 까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 제1항제4호부터 제9호 까지에서 규정한 세율을 적용하지 아니하고 제1항제1호에 따른 세율(해당 보유기간이 2년 미만인 자산은 제1항제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용한다. ○ 소득세법 부칙 (2013.1.1. 법률 제11611호) 제1조(시행일) 이 법은 2013년 1월 1일부터 시행한다. 제2조(일반적 적용례) ① 이 법은 이 법 시행 후 발생하는 소득분부터 적용한다. ② 이 법 중 양도소득에 관한 개정규정은 이 법 시행 후 양도하는 분부터 적용한다. ○ 토지등매매차익예정신고서 및 납부계산서 [ 소득세법 시행규칙 서식16] 중 작성방법 일부 발췌 | 세 율 표 | | 구 분 | 코드 | 세율 | | 토지 또는 건물 (1세대 2주택이상 및 비사업용토지 등에 해당되는 경우는 아래내용에 따라 적용) | 10 | 「소득세법」 제55조제1항 의 세율 | | 1세대 2주택 (조 합원입주권 포함)에 해당하는 주택 (부수토지 포함) | 2013.12.31일 이전 양도분 | 2년이상 보유 | 10 | 「소득세법」 제55조제1항 의 세율 | | 2년미만 보유 | 15 | 40% | | 1년미만 보유 | 20 | 50% | | 1세대 3주택 (조 합원입주 권 포함) 이상 에 해당 하는 주 택 (부수토지 포함) | 2013.12.31일 이전 양도분 | 2년이상 보유 | 지정지역 | 11 | 「소득세법」 제55조제1항 의 세율에 100분의 10을 가산한 세율 | | 지정지역 외 | 10 | 「소득세법」 제55조제1항 의 세율 | | 2년미만 보유 | 15 | 40% | | 1년미만 보유 | 20 | 50% | | 비사업용 토지 | 2013.12.31일 이전 양도분 | 2년이상 보유 | 지정지역 | 11 | 「소득세법」 제55조제1항 의 세율에 100분의 10을 가산한 세율 | | 지정지역 외 | 10 | 「소득세법」 제55조제1항 의 세율 | | 2년미만 보유 | 15 | 40% | | 1년미만 보유 | 20 | 50% | | 미등기자산 | 30 | 70% | | * 「조세특례제한법」 제98조의2 가 적용되는 지방미분양주택은 보유기간 및 주택수에 관계없이 "2년이상 보유"의 코드 및 세율을 적용 | ※ ’11.3.28. 서식은 2년 미만 보유토지의 세율을 모두 기본세율로 잘못 표기됨