’18.9.13. 부동산 대책발표 이후 임대사업자 등록한 오피스텔의 합산배제 가능 여부

’18.9.13. 부동산 대책발표 이전 취득한 오피스텔 분양권을 대책발표 이후 임대사업자 등록한 경우 합산배제 적용이 가능함

[회신] 귀 질의의 사실관계와 같이 2018.9.13. 이전에 조정대상지역 내 오피스텔 분양권을 계약하고 2018.9.14. 이후에 임대사업자를 등록한 후 준공된 오피스텔을 임대 개시한 경우 합산배제 적용이 가능한 것입니다. 1. 사실관계 - ’17.8월 오피스텔 소재지 조정대상지역 지정 - ’18.6월 오피스텔 분양권 취득 - ’18.9월 주택시장 안정대책 * 발표 * (개인) ’18.9.14. 이후 1주택 이상 보유 세대 조정대상지역 내 신규 취득 장기일반매입임대 합산배제 제외 - ’18.9월 구청 임대사업자 등록 - ’20.8월 임대 개시 2. 질의내용 - ’18.9.13. 부동산 대책발표 이전 취득한 오피스텔 분양권을 대책발표 이후 임대사업자 등록한 경우 합산배제 가능 여부 3. 관련법령 □ 종합부동산세법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. 3. "주택"이라 함은 ｢지방세법｣ 제104조제3호 에 의한 주택을 말한다. □ 종합부동산세법 시행령제3조【합산배제 임대주택】 ① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 ｢공공 주택 특별법｣ 제4조에 따른 공공주택사업자 (이하 "공공주택사업자"라 한다) 또는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제7호 에 따른 임대사업자 (이하 "임대사업자"라 한다) 로서 과세기준일 현재 ｢소득 세법｣ 제168조 또는 ｢법인세법｣ 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록 (이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다) 을 한 자가 과세 기준일 현재 임대 (제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다) 하거나 소유 (제4호 또는 제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다) 하고 있는 다음 각 호의 주택 (이하 "합산배제 임대 주택"이라 한다) 을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간 종료일 까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다. 8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다. 가. 적용요건 1) 다음의 구분에 따른 공시가격이 그 구분에 따른 금액 이하일 것 가) 30호 미만의 주택을 임대하는 경우 : 해당 주택의 임대를 개시한 날 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 하여 다음의 구분에 따른 금액 (1) 해당 주택의 소재지가 수도권인 경우: 6억원 (2) 해당 주택의 소재지가 수도권 밖의 지역인 경우: 3억원 가) 30호 이상의 주택을 임대하는 경우: 30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 (30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대를 개시한 날) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 하여 다음의 구분에 따른 금액 (1) 해당 주택의 소재지가 수도권인 경우 : 9억원 (2) 해당 주택의 소재지가 수도권 밖의 지역인 경우 : 6억원 2) 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 5조제3항 에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간 임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구 하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다. 3) 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다. 나. 제외되는 주택 1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득 (제7항제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다) 한 조정대상지역 ( ｢주택법｣ 제63조의2제1항 제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다) 에 있는 ｢민간 임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제5호에 따른 장기일반민간 임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택 (주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다] 2) 법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날 (이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다) 이 지난 후에 사업자등록등을 신청 (임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다) 한 조정대상지역에 있는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제5호 에 따른 장기일반민간임대주택 3) 2020년 7월 11일 이후 종전의 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조제1항에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조제5호에 따른 장기 일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 4) 종전의 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제6호 에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원 민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대 주택으로 변경신고한 주택 | ◆ 부 칙 <대통령령 제29243호, 2018.10.23.> 제2조(합산배제 임대주택에 관한 적용례) ① 제3조제1항제8호의 개정규정은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제3조제1항제8호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. 1. 2018년 9월 13일 이전에 주택 (주택을 취득할 수 있는 권리를 포함 한다. 이하 이 항에서 같다) 을 취득한 경우 2. 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 | □ 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “주택”이란 세대 (世帶) 의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 2. “단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거 생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다. 3. “공동주택”이란 건축물의 벽･복도･계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다. 4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. ☞ 2010.04.05. 준주택 개념 신설 (1의2호→4호) □ 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차 하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택 (이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대 하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대 주택으로 구분한다. 3. "민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트 ( ｢주택법｣ 제2조제20호 의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다) 를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다. 6. 삭제 <2020. 8. 18.> 7. "임대사업자"란 ｢공공주택 특별법｣ 제4조제1항 에 따른 공공주택사업자 (이하 "공공주택사업자"라 한다) 가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 4. 관련 해석사례 □ 기획재정부 재산세제과-956, 2024.8.19. 귀 질의와 같이 ’18.9.13. 이전에 조정대상지역 내 오피스텔 분양권을 계약하고 ’18.9.14. 이후에 오피스텔 완공 및 주택임대 개시한 경우 해당 오피스텔에 대해 합산배제 적용이 가능한 것입니다. □ 기준-2025-법규재산-0125, 2026.4.8. 귀 기준자문 신청의 사실관계와 같이 2018.9.13. 이전에 조정대상 지역 내 오피스텔 분양권을 계약하고 2018.9.14. 이후에 임대주택으로 등록한 후 준공된 오피스텔의 경우 합산배제 적용이 가능한 것입니다