주택건설사업자 등록을 하지 않은 법인의 주택신축용토지 과세특례 여부

주택건설사업자로 등록하지 않은 법인이 취득한 주택신축용토지는 종합부동산세 과세특례 적용을 받을 수 없음

[회신] 귀 질의의 사실관계와 같이, 조세특례제한법 제104조의19에 따른 과세특례는 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일부터 5년 이내에 사업계획의 승인을 받을 토지를 대상으로 하므로, 주택을 신축하기 위하여 취득한 토지라 하더라도 주택법 등 관계법령에 따른 주택건설사업자가 아닌 경우에는 종합부동산세 과세특례 적용을 받을 수 없는 것입니다. 1. 사실관계 - A법인은 B법인과 공동으로 아파트를 신축할 목적으로 강원도 원주시 일대 토지를 공동 (지분 50:50) 취득하여 현재 나대지 상태로 각각 소유하고 있음 - 공동사업자인 B법인은 ｢주택법｣상 주택건설사업자로 등록되어 있으나 A법인은 현재 주택건설사업자로 등록되어 있지 아니함 2. 질의내용 - ｢주택법｣에 따라 주택건설사업자 등록을 하지 아니한 법인과 주택건설 사업자 등록을 한 법인이 공동으로 주택신축판매업을 영위하는 경우, - 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지에 대하여 조세특례제한법 제104조의19 [ 주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례 ] 를 적용받을 수 있는지 여부 3. 관련법령 □ 조세특례제한법 제104조의19 【 주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례 】 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자 (이하 이 조에서 "주택 건설사업자"라 한다) 가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 (토지를 취득한 후 해당 연도 종합부동산세 과세기준일 전까지 주택건설사업자의 지위를 얻은 자의 토지를 포함한다) 중 취득일부터 5년 이내에 ｢ 주택법｣에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 ｢종합부동산 세법｣제13조제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. 1. ｢주택법｣에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자 2. ｢주택법｣제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체 3. ｢도시 및 주거환경정비법｣제24조부터 제28조까지 및 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣제17조부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자 4. 제104조의31제1항에 따른 법인 ② 제1항을 적용받으려는 자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일 까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 토지의 보유현황을 신고하여야 한다. ③ 주택건설사업자가 제1항에 따라 취득한 날부터 5년 이내에 ｢주택법｣에 따른 주택건설을 위하여 같은 법에 따른 사업 계획의 승인을 받지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세액과 이자상당가산액을 추징한다. 다만, 천재 지변, 법령에 따른 제한 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유가 발생하여 제1항에 따른 취득일부터 5년 이내에 ｢주택법｣에 따른 사업계획의 승인을 받지 못한 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2025.12.23> □ 주택법 제4조 【주택건설사업 등의 등록】 ① 연간 대통령령으로 정하는 호수 (戶數) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관에게 등록하 여야 한다. 다만, 다음 각 호의 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 국가･지방자치단체 2. 한국토지주택공사 3. 지방공사 4. ｢공익법인의 설립･운영에 관한 법률｣제4조에 따라 주택건설 사업을 목적으로 설립된 공익법인 5. 제11조에 따라 설립된 주택조합 (제5조제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 주택조합만 해당한다) 6. 근로자를 고용하는 자 (제5조제3항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하는 고용자만 해당하며, 이하 "고용자"라 한다) ② 제1항에 따라 등록하여야 할 사업자의 자본금과 기술인력 및 사무실면적에 관한 등록의 기준･절차･방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 4. 관련 해석사례 □ 종합부동산세과-12, 2011.5.27. 조세특례제한법 제104조의19 에 따른 과세특례는 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일부터 5년 이내에 사업계획의 승인을 받을 토지를 대상으로 함 따라서 주택을 신축하기 위하여 취득한 토지라 하더라도 주택법 등 관계법령에 따른 주택건설사업자가 아닌 경우에는 종합부동산세 과세특례 적용을 받을 수 없는 것임