「주택법」에 따른 리모델링으로 임차인이 퇴거하는 경우, 리모델링 전후의 임대기간을 합산하여 상생임대주택 특례를 적용할 수 있는지 여부

「주택법」에 따른 리모델링 사업으로 임차인이 퇴거하고 리모델링 완료 후 새로운 임차인과 임대차계약을 체결한 경우, 직전ㆍ상생임대차계약에 따른 임대기간 충족여부 판정시 리모델링 전후의 임대기간을 합산하지 않는 것임

[회신] 「소득세법 시행령」제155조의3 제1항제1호에 따른 직전임대차계약 및 상생임대차계약 기간 중 「주택법」에 따른 리모델링 사업으로 임차인이 퇴거하고 리모델링 완료 후 새로운 임차인과 임대차계약을 체결한 경우, 직전ㆍ상생임대차계약에 따른 임대기간 충족여부 판정시 리모델링 전후의 임대기간을 합산하지 않는 것입니다. 1. 사실관계 ○ ’18. 09. 주택 취득(조정대상지역) ○ ’20. 04. 직전임대차계약(’20.04.~’22.04.) ○ ’22. 04. 상생임대차계약(5% 이내 증액, ’22.04.~’24.04.) ○ ’22. 06. 리모델링 사업계획 승인 및 집단이주 공고에 따라 임차인 퇴거 ○ 예 정 리모델링 완료 후 새로운 임차인과 임대차계약 체결 * 리모델링 전·후 토지의 면적은 동일하며 주택의 면적만 증가함 ** 「주택법」에 따른 리모델링 주택조합을 통한 리모델링(증축)이며 쟁점 외 상생 임대주택 특례의 다른 요건은 모두 충족하는 것으로 전제 2. 질의내용 ○ 상생임대차계약기간 중 「주택법」에 따른 리모델링 사업으로 인하여 임차인이 퇴거하고 리모델 링 완료 후 새로운 임차인과 임대차 계약을 체결한 경우 - 리모델링 전․후 임대기간을 합산하여 상생임대주택 특례를 적용할 수 있는지 여부 3. 관련법령 및 관련사례 | 〔1〕 「소득세법」 | □ 소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대 1주 택의 특례】 ① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조 의 3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함 한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택 (이하 "상생 임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조 제1항, 제155조 제20항제1호 및 제159조의 4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주 기간의 제한을 받지 않는다. 1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조 에서 "직전임대차계약" 이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약 (이하 이 조에서 "상생임대차계약 "이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다 )하고 임대를 개시할 것 2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것 3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것 ② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법 」 제44조 제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다 . ③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. ④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차 계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. <신설 2023.2.28> (이하 생략) □ 소득세법 시행규칙 제74조의3 【상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례】 영 제155조의3제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 요건"이란 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대 보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것을 말한다. | 〔2〕 「주택법」 | □ 주택법 제2조 【정의】 25. "리모델링"이란 제66조제1항 및 제2항에 따라 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 다음 각 목의 어느 하나에 해당 하는 행위를 말한다. 가. 대수선(大修繕) 나. 제49조에 따른 사용검사일(주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조 에 따른 사용승인일부터 15년[15년 이상 20년 미만의 연수 중 특별시ㆍ광역시ㆍ특별 자치시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 "시ㆍ도"라 한다)의 조례로 정하는 경우에는 그 연수로 한다]이 지난 공동주택을 각 세대의 주거전용면적( 「건축법」 제38조 에 따른 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분의 면적을 말한다)의 30퍼센트 이내(세대의 주거전용면적이 85제곱 미터 미만인 경우에는 40퍼센트 이내)에서 증축하는 행위. 이 경우 공동주택의 기능 향상 등을 위하여 공용 부분에 대하여도 별도로 증축할 수 있다. 다. 나목에 따른 각 세대의 증축 가능 면적을 합산한 면적의 범위 에서 기존 세대수의 15퍼센트 이내에서 세대수를 증가하는 증축 행위 (이하 "세대수 증가형 리모델링"이라 한다). 다만 , 수직으로 증축하는 행위(이하 "수직증축형 리모델링"이라 한다)는 다음 요건을 모두 충족하는 경우로 한정한다. 1) 최대 3개층 이하로서 대통령령으로 정하는 범위에서 증축할 것 2) 리모델링 대상 건축물의 구조도 보유 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖출 것 □ 주택법 제11조 【주택조합의 설립 등】 ① 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우(제5항에 따른 직장주택조합의 경우는 제외한다)에는 관할 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며 , 이하 " 시장ㆍ 군수ㆍ구청장"이라 한다)의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택 조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다 . ② 제1항에 따라 주택을 마련하기 위하여 주택조합설립인가를 받으려는 자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만 , 제1항 후단의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보할 것 2. 해당 주택건설대지의 15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보할 것 ③ 제1항에 따라 주택을 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우에는 다음 각 호 의 구분에 따른 구분 소유자( 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조 제2호에 따른 구분소유자를 말한다. 이하 같다)와 의결권 (「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제37조에 따른 의결권을 말한다 . 이하 같다)의 결의를 증명하는 서류를 첨부하여 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 인가를 받아야 한다 . 1. 주택단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 주택단지 전체의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상의 결 의 및 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수의 결의 2. 동을 리모델링하고자 하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의 ④ ~ ⑦ 생략 ⑧ 제7항에도 불구하고 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있다. ⑨ 탈퇴한 조합원(제명된 조합원을 포함한다)은 조합규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다 . | ◈ 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제37조 【의결권】 ① 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 제12조에 규정된 지분비율에 따른다. ② 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다. ③ 구분소유자의 승낙을 받아 동일한 전유부분을 점유하는 자가 여럿인 경우 에는 제16조제2항, 제24조제4항, 제26조의2제2항 또는 제26조의4제5항에 따라 해당 구분소유자의 의결권을 행사할 1인을 정하여야 한다 | □ 주택법 제22조 【매도청구 등】 ① 제21조제1항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 다음 각 호에 따라 해당 주택건설 대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보 하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조 및 제23조에서 같다)의 소유자에게 그 대지를 시가(市價)로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다. 1. 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능 2. 제1호 외의 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정 고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자(대지의 소유 기간을 산정할 때 대지소유자가 직계존속 ㆍ직계비속 및 배우자로 부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유 기간을 합산한다)를 제외한 소유자에게 매도청구 가능 ② 제1항에도 불구하고 제66조제2항에 따른 리모델링의 허가를 신청 하기 위한 동의율을 확보한 경우 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성 하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다. □ 주택법 제66조 【리모델링의 허가 등】 ① 공동주택(부대시설과 복리시설을 포함한다)의 입주자ㆍ 사용자 또는 관리주체가 공동주택을 리모델링하려고 하는 경우에는 허가와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자 등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장ㆍ군수 ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다 . ② 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합이나 소유자 전원의 동의를 받은 입주자대표회의(「공동주택 관리법」 제2조제1항 제8호에 따른 입주자대표회의를 말하며 , 이하 "입주자대표회의” 라 한다)가 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아 리모델링을 할 수 있다. ③ ~ ⑤ 생략 ⑥ 제1항에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 세대수 증가형 리모 델링(대통령령 으로 정하는 세대수 이상으로 세대수가 증가 하는 경우로 한정한다 . 이하 이 조에서 같다)을 허가하려는 경우에는 기반시설에의 영향이나 도시ㆍ군관리계획과의 부합 여부 등에 대하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 」 제113조제2항에 따라 설치된 시ㆍ군ㆍ구 도시계획위원회 (이하 "시ㆍ군ㆍ구 도시 계획위원회"라 한다)의 심의를 거쳐야 한다. ⑦ 공동주택의 입주자ㆍ사용자ㆍ관리주체ㆍ입주자대표회의 또는 리모델링 주택조합이 제1항 또는 제2항에 따른 리모델링에 관하여 시장ㆍ군수 ㆍ구청장의 허가를 받은 후 그 공사를 완료하였을 때에는 시장ㆍ 군수ㆍ구청장의 사용검사를 받아야 하며, 사용 검사에 관하여는 제49조를 준용한다. (이하 생략) □ 주택법 제67조 【권리변동 계획의 수립】 세대수가 증가되는 리모델링을 하는 경우에는 기존 주택의 권리변동 , 비용분담 등 대통령령으로 정하는 사항에 대한 계획(이하 "권리변동계획"이라 한다)을 수립하여 사업계획승인 또는 행위허가를 받아야 한다. □ 주택법 제76조 【공동주택 리모델링에 따른 특례】 ④ 임대차계약 당시 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 그 사실을 임차인에게 고지한 경우로서 제66조제1항 및 제2항에 따라 리모델링 허가를 받은 경우에는 해당 리모델링 건축물에 관한 임대차계약에 대하여 「주택임대차보호법 」 제4조제1항 및 「상가건물 임대차보호법」 제9 조제1항을 적용하지 아니한다. 1. 임대차계약 당시 해당 건축물의 소유자들(입주자대표회의를 포함 한다)이 제11조제1항에 따른 리모델링주택조합 설립 인가를 받은 경우 2. 임대차계약 당시 해당 건축물의 입주자대표회의가 직접 리모델링을 실시하기 위하여 제68조제1항에 따라 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 안전진단을 요청한 경우 | ◈ 「주택임대차보호법」 제4조 【임대차기간 등】 ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다 ◈ 「상가건물 임대차보호법」 제9조 【임대차기간 등】 ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. |