월세 미납이 소득령§155의3④의 임대를 계속할 수 없는 임차인의 사정에 해당하는지 여부

임차인의 차임연체로 해당 계약을 해지하고 「소득세법 시행규칙」제74조의3에 따른 요건을 충족한 새로운 임대차계약을 체결하는 경우 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산하는 것임

[회신] 국내에 1주택을 소유한 1세대가 주택을 취득한 후 「소득세법 시행령」제155조의3에 따른 상생임대차계약을 체결한 경우로서 임차인의 차임연체로 해당 계약을 해지하고 「소득세법 시행규칙」제74조의3에 따른 요건을 충족한 새로운 임대차계약을 체결하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산하는 것입니다. 1. 사실관계 ○ ’21. 8. 주택 취득(조정대상지역) ○ ’22. 5. 임차인 甲과 임대계약 (1년 10개월, 1차임대차계약) 체결 ○ ’24. 3. 임차인 乙과 임대계약 (2차임대차계약) 체결 * 1차 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료 증가률이 5% 이내로 계약기간 2년임을 전제 - ( 예정) 계약기간 중 차임을 2회 연체함에 따라 임대계약 해지 - ( 예정) 임차인 丙과 임대계약 (3차임대차계약) 체결 * 2차임대차계약과 동일한 계약조건임을 전제 - ( 예정) 주택 양도 2. 질의요지 ○ 상생임대차계약에 따른 임대기간 중 임차인의 차임 미납으로 임대인이 계약(2차임대차계약)을 해지하는 경우로서 - 동일조건으로 새로운 임차인과 계약(3차임대차계약)을 체결하는 경우 2차임대차계약에 따른 임대기간과 3차임대차계약에 따른 임대기간을 합산하여 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 수 있는지 여부 3. 관련법령 □ 소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】 ① 국내에 1주택 (제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다) 을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택 (이하 "상생임대주택"이라 한다) 을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조 의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다. 1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약( 해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약 (이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다) 을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결 (계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다) 하고 임대를 개시할 것 2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것 3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것 ② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항 에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다. ③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. ④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. <신설 2023.2.28> ⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도 소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생 임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차 계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항 에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다. □ 소득세법 시행규칙 제74조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】 영 제155조의3제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 요건"이란 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것을 말한다 □ 민법 제618조 【임대차의 의의】 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. □ 민법 제640조 【차임연체와 해지】 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.