다세대주택을 중과유예기간 중 근린생활시설로 용도변경하여 양도하는 경우 건물 및 토지의 장기보유특별공제 보유기간 기산일

용도변경일 당시 장기보유특별공제가 적용되는 주택을 근린생활시설로 용도변경한 경우에 해당하므로 ｢소득세법｣ 제95조제2항 장기보유특별공제율 적용을 위한 보유기간 기산일은 그 건물 및 토지의 취득일로 하는 것임

[회신] 「소득세법」제104조제7항에 따른 주택으로서 「소득세법 시행령」제167조의3제1항제12호의2에 해당하는 주택을 근린생활시설로 용도변경하여 양도하는 경우는 용도변경일 당시 장기보유특별공제가 적용되는 주택을 근린생활시설로 용도변경한 경우에 해당하므로 ｢소득세법｣ 제95조제2항 장기보유특별공제율 적용을 위한 보유기간 기산일은 그 건물 및 토지의 취득일로 하는 것입니다. | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | [ 문서번호 ] | 서면-2024-법규재산-0393(2024.08.14.) | [ 세목 ] | 양도 | | [ 납세자회신번호 ] | 법규과-2025(2024.08.14.) | | [ 제 목 ] | | 다세대주택을 중과유예기간 중 근린생활시설로 용도변경하여 양도하는 경우 건물 및 토지의 장기보유특별공제 보유기간 기산일 | | [ 요 지 ] | | 용도변경일 당시 장기보유특별공제가 적용되는 주택을 근린생활시설로 용도변경한 경우에 해당하므로 ｢소득세법｣ 제95조제2항 장기보유특별공제율 적용을 위한 보유기간 기산일은 그 건물 및 토지의 취득일로 하는 것임 | | [ 답변내용 ] | | 「소득세법」제104조제7항에 따른 주택으로서 「소득세법 시행령」제167조의3제1항 제12호의2에 해당하는 주택을 근린생활시설로 용도변경하여 양도하는 경우는 용도 변경일 당시 장기보유특별공제가 적용되는 주택을 근린생활시설로 용도변경한 경우에 해당하므로 ｢소득세법｣ 제95조제2항 장기보유특별공제율 적용을 위한 보유기간 기산일은 그 건물 및 토지의 취득일로 하는 것입니다. | | [ 관련법령 ] | 소득세법 제95조 【 양도소득금액과 장기보유 특별공제액 】 소득세법 제104조 【 양도소득세의 세율 】 소득세법 시행령 제167조의3 【 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위 】 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 1. 사실관계 | - ’15.12.13. | A주택 (단독주택) 상속 취득 | | - ’16.12.5. | A주택 철거 | | - ’17.6.27. | A 1 주택 신축 (다세대주택 12호) | | - ’23.11.9. | 용도변경 (다세대주택 → 근린생활시설) | | - ’23.12.5. | 근린생활시설 양도 (토지·건물 일괄 양도) | 2. 질의내용 ○ 다세대주택을 중과유예기간 * 중 근린생활시설로 용도변경하여 건물·토지를 일괄 양도하는 경우 건물 및 토지의 장기보유특별공제 보유기간 기산일 * ’22.5.10.～’25.5.9.까지 다주택자의 조정대상 지역 내 주택 양도에 대해 장기보유특별공제 가능[소득령 §167의3①(12의2)] 3. 관련법령 □ 소득세법 제88조 【정의】 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. □ 소득세법 제95조 【양도소득금액과 장기보유 특별공제액】 ① 양도소득금액은 양도차익에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. ② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조제1항제1호에 따른 자산 (제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산 은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외 한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 ｢ 도시 및 주거환경정비법｣ 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 ｢빈집 및 소 규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱 하여 계산한 금액과 같은 표에 따른 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다. <표1 : 1세대1주택 외> | 보유 기간 | 3년 | 4년 | 5년 | 6년 | 7년 | 8년 | 9년 | 10년 | 11년 | 12년 | 13년 | 14년 | 15년 이상 | | 공제율 | 6% | 8% | 10% | 12% | 14% | 16% | 18% | 20% | 22% | 24% | 26% | 28% | 30 | <표2 : 1세대1주택> | 구분 | 3년 | 4년 | 5년 | 6년 | 7년 | 8년 | 9년 | 10년 이상 | | 공 제 율 | 보유기간 | 12% | 16% | 20% | 24% | 28% | 32% | 36% | 40% | | 거주기간 | 12(8 * )% | 16% | 20% | 24% | 28% | 32% | 36% | 40% | | 합계 | 24(20 * )% | 32% | 40% | 48% | 56% | 64% | 72% | 80% | * 1세대 1주택 : 보유기간이 3년 이상(12%), 거주기간이 2년 이상 3년 미만(8%)인 경우 20% 적용 ③ 제89조제1항제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입 주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별 공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. ④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양 도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배 우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다. □ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다. 1. ｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호 에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 □ 소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조제7항제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호 또는 제12호에 해 당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다. 12의2. 법 제95조제4항에 따른 보유기간이 2년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2025년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택 □ 소득세법 시행령 제167조의10 【양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조제7항제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 2개(제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다. 12의2. 법 제95조제4항에 따른 보유기간이 2년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2025년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택 □ 건축법 제2조 【정의】 ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 2. “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다. 3. “건축물의 용도”란 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말한다. ② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다. 1. 단독주택 2. 공동주택 3. 제1종 근린생활시설 4. 제2종 근린생활시설