소득령§155의3의 상생임대주택 특례 적용시 1년 단위의 갱신계약을 연달아 체결한 경우 임대기간 합산이 가능한지

상생임대차계약에 따른 실제 임대 기간이 2년 이상인 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 특례를 적용할 수 있는 것임

[회신] 귀 서면질의의 사실관계와 같이, “직전 임대차계약” 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대차계약(“상생임대차계약”)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결한 경우로서, 묵시적 갱신 등으로 실제 임대한 기간이 2년 이상인 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 특례를 적용할 수 있는 것입니다. 1 사실관계 ○’19.9월 주택 취득(조정대상지역) ○’21.2월 1차 임대차계약(2년 :’21.2월~’23.2월) ○’23.2월 동일 임차인과 2차 임대차계약(1년 :’23.2월~’24.2월) * 1차 임대차계약 대비 임대료 등 인하 ○’24.2월 동일 임차임과 3차 임대차계약(1년 :’24.2월~’25.2월) * 2 차 임대차계약과 임대료 등 동일 2 질의요지 ○ 직전 임대차계약(1차계약) 만료 후에 임차인의 요청으로 임대기간을 1년으로 하는 임대차계약(2차·3차계약)을 연달아 체결한 경우 - 소득령§155의3에 따른 상생임대차계약 임대기간 산정 시 1년단위 임대차계약(2차·3차계약)에 따른 임대기간을 합산할 수 있는지 여부 3 관련 법령 □ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도 소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역 별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지 (이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속 , 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 □ 소득세법 시행령 제 154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건" 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유 기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것 [취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호 에 따른 조정대상지역(이 하 " 조정대상지역 " 이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. □ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】 ⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (이하생략) □ 소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주 택의 특례】 ① 국내에 1주택 (제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다) 을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택 (이하 "상생 임대주택"이라 한다) 을 양도하는 경우 에는 제154조제1항, 제155조 제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주 기간의 제한을 받지 않는다 . 1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약 (해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약" 이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약 (이하 이 조에서 "상생임대차계약 "이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것 2. 직전임대차계약 에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상 일 것 3. 상생임대차계약 에 따라 임대한 기간이 2년 이상 일 것 ② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항 에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다 . ③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. ④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산 할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우 로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우 에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산 하여 계산한다. <신설 2023.2.28> (이하 생략) □ 소득세법 시행령 제159조의4 【장기보유특별공제】 법 제95조제2항 표 외의 부분 단서에서 " 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 " 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ 제156조의2ㆍ제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다. (후단 생략) □ 소득세법 시행규칙 제74조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례 】 영 제155조의3제4항에서 " 기획재정부령으로 정하는 요건 " 이란 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것을 말한다. □ 주택임대차보호법 제3조 【대항력 등】 ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다 (② 생략) ③ 「중소기업기본법」 제2조 에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다 (이하 생략) □ 주택임대차보호법 제4조 【임대차기간 등】 ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차 는 그 기간을 2년으로 본다 . 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다. □ 주택임대차보호법 제6조 【계약의 갱신】 ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다 . □ 주택임대차보호법 제6조의3 【계약갱신 요구 등】 ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다 . 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (①항 각호 생략) ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것 으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. □ 주택임대차보호법 제10조 【강행규정】 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.