주택임대사업자가 거주한 임차주택의 임차료를 주택임대수입금액에서 차감할 수 있는지

2주택을 소유한 임대사업자가 임대기간 동안 별도의 주택을 임차하여 지급한 임차료는 주택임대소득금액 계산 시 필요경비에 산입할 수 없는 것임

[회신] 귀 질의의 경우, 2주택을 소유한 거주자가 그 소유한 주택을 임대하고, 임대기간 동안에 별도로 거주하기 위한 주택을 임차한 경우에 해당 거주자가 지급하는 임차주택의 임차료는 그 거주자의 주택임대수입금액에서 차감할 수 없는 것입니다. 1. 사실관계 ○ 질의인은 경기도 화성․파주시에서 주택임대업을 영위하고 있는 사업자로서 - 소유한 2채의 아파트 모두 임대업에 사용하고 질의인은 경기도 화성시에 있는 다른 아파트를 임차하여 거주하고 있어 해당 임차주택에 대한 임차료가 발생하고 있음 2. 질의내용 ○ 2주택을 소유한 거주자가 소유한 주택을 임대하고 임대기간 동안에 별도로 거주하기 위해 주택을 임차한 경우에 임차주택의 임차비용을 임차한 거주자의 주택임대수입금액에서 차감할 수 있는지 3. 관련법령 ○ 소득세법 제12조 【비과세소득】 다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다. 2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득 나. 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 9억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다) 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다). 이 경우 주택 수의 계산 및 주택임대소득의 산정 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 12. 부동산업에서 발생하는 소득. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조 에 따른 공익사업과 관련하여 지역권ㆍ지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다. ○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】 ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액(총급여액과 총연금액을 포함한다. 이하 같다)은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다. ② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입할 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다. ③ 총수입금액을 계산할 때 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 제27조 【사업소득의 필요경비의 계산】 ① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. ② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다. ③ 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 시행령 제8조의2 【비과세 주택임대소득】 ③ 법 제12조제2호나목을 적용할 때 주택 수는 다음 각 호에 따라 계산한다. 4. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산. 다만, 제2호에 따라 공동소유의 주택 하나에 대해 본인과 배우자가 각각 소유하는 주택으로 계산되는 경우에는 다음 각 목에 따라 본인과 배우자 중 1명이 소유하는 주택으로 보아 합산한다. 가. 본인과 배우자 중 지분이 더 큰 사람의 소유로 계산 나. 본인과 배우자의 지분이 같은 경우로서 그들 중 1명을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 합의해 정하는 경우에는 그의 소유로 계산 4. 관련사례 ○ 대법원2013두5906, 2013. 06. 27. 원고가 이 사건 주택만을 소유하면서 다른 주거가 없었기 때문에 이 사건 주택을 이DD에게 임대하기 위하여 하EE으로부터 도곡동 주택을 임차하여 그 곳에 거주하면서 차임을 지출하였다고 하더라도，이러한 OO동 주택의 임차나 차임의 지출은 이 사건 주택을 사용 또는 수익할 수 있는 상태로 이DD에게 제공하는 것과는 직접적인 관련 없이 별개의 원인에 기한 것이면서 통상적인 관련도 없는 것이어서，결국 OO동 주택의 차임은 이 사건 주택의 임대로 인한 부동산임대소득의 총수입금액을 얻기 위하여 그에 대응하여 소요된 통상적 비용인 필요경비에 해당하지 않는다고 할 것이다. ○ 서면-2017-소득-0951, 2017.04.23 귀 질의의 경우, 배우자와 함께 각자 1채씩의 주택을 소유한 거주자가 그 소유한 주택을 임대하고, 임대기간 동안에 별도로 거주하기 위한 주택을 임차한 경우에 해당 거주자가 지급하는 임차주택의 임차료는 그 거주자의 주택임대수입금액에서 차감할 수 없는 것입니다.