일시 주거용으로 임대하고 있는 오피스텔이 종부법 §8②(2)에 따른 ‘주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양 주택’에 해당하는지 여부

(’22년 귀속분부터) 오피스텔을 일시 주거용으로 임대하고 있는 경우 종부법 §8②(2)에 따른합산배제 미분양주택에 해당함

[회신] ○ 기획재정부 재산세제과-1048, 2024.9.3. (질의) 일시 주거용으로 임대*하고 있는 오피스텔이 「종합부동산세법」제8조제2항제2호에 따른 ‘미분양주택’에 해당하는지 * ’21년 귀속분까지는 건축법§11에 따른 건축허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 주택 중 주택법§54에 따라 공급하지 않는 주택으로서 본인 또는 타인이 1년 이상 거주한 주택은 합산배제 대상에서 제외(종부칙§4(2) 단서) (제1안) 합산배제 미분양주택에 해당함 (제2안) 합산배제 미분양주택에 해당하지 않음 (회신) 귀 질의의 경우 제1안이 타당합니다. | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | [ 문서번호 ] | 서면-2022-법규재산-5430(2024.09.20.) | [ 세목 ] | 종부 | | [ 납세자회신번호 ] | 법규과-2353(2024.09.20.) | | [ 제 목 ] | | 일시 주거용으로 임대하고 있는 오피스텔이 종부법 §8②(2)에 따른 ‘주택건설사업자가 건축 하여 소유하고 있는 미분양 주택’에 해당하는지 여부 | | [ 요 지 ] | | (’22년 귀속분부터) 오피스텔을 일시 주거용으로 임대하고 있는 경우 종부법 §8②(2)에 따른 합산배제 미분양주택에 해당함 | | [ 답변내용 ] | | ○ 기획재정부 재산세제과-1048, 2024.9.3. (질의) 일시 주거용으로 임대 * 하고 있는 오피스텔이 「종합부동산세법」제8조제2항제2호에 따른 ‘미분양주택’에 해당하는지 * ’21년 귀속분까지는 건축법§11에 따른 건축허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 주택 중 주택법§54에 따라 공급하지 않는 주택으로서 본인 또는 타인이 1년 이상 거주한 주택은 합산배제 대상에서 제외(종부칙§4(2) 단서) (제1안) 합산배제 미분양주택에 해당함 (제2안) 합산배제 미분양주택에 해당하지 않음 (회신) 귀 질의의 경우 제1안이 타당합니다. | | [ 관련법령 ] | 종합부동산세법 제8조 【과세표준】 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 1. 사실관계 ○ ’17.6.8. 서울시 성북구 소재에 「건축법」제11조에 따른 건축 허가를 받아 ’19.3.26. 업무시설(오피스텔) 69호(3-10층), 도시형생활주택 11호(2층), 근린시설 3호(1층)을 건축하여 사용승인을 받음 * ’17.6.10. “건설업”, “주택신축판매업” 사업자등록 ** 2층∼10층까지 건축허가와는 별개로 주거용으로 사용할 수 있는 상태로 설계·건축 - ’19년4월 이후 본래의 목적대로 분양을 실시하였으나 그 중 6호 (이하 “쟁점 오피스텔”)가 분양 후 취소되어 주거용으로 1년이상 임대 중 이며 쟁점 오피스텔에 대하여 ’19년부터 주택분 재산세 및 종합부동산세 부과 | | ’17.6.8 | ’19.3.26. | ’19년 이후 | ’22년 과세연도부터 미분양주택 해당? | | | -------▲-------------------------------◎-------------------------▲-------------------------★------ | | 오피스텔 건축허가 | 사용승인서 교부 | 주택분 재산세 및 종합부동산세 과세 | | * 2022.7.27. 종부칙 §4 개정으로 미분양주택의 거주요건에 대한 단서조항이 삭제되어 시행일이 속하는 연도에 납세의무가 성립되는 2022년 과세연도 부터 미분양주택에 본인 및 타인이 1년 이상 거주하더라도 합산배제 적용 대상 2. 질의내용 신축 판매용 오피스텔이 분양되지 않아 일시 주거용으로 임대 * 하고 있는 건축물이 종부법 §8②(2)에 따른 ‘주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양 주택’에 해당하는지 여부 *’21년 귀속분까지는 건축법§11에 따른 건축허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 주택 중 주택법§54에 따라 공급하지 않는 주택으로서 본인 또는 타인이 1년 이상 거주한 주택은 합산배제 대상에서 제외(종부칙 §4(2) 단서) 3. 관련법령 □ 종합부동산세법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. 3. "주택"이라 함은 「지방세법」 제104조제3호 에 의한 주택을 말한다. □ 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】 ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. □ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. 2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조제1호 에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합 부동산 세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령 으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재 하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일 까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다. □ 종합부동산세법 시행령 제4조 【합산배제 사원용주택등】 ① 법 제8조제2항제2호 전단에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 사원용주택등"이라 한다)을 말한다. 3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택 가. 「주택법」 제15조 에 따른 사업계획승인을 얻은 자 나. 「건축법」제11조에 따른 허가를 받은 자 □ 종합부동산세법 시행규칙 제4조 【합산배제 미분양 주택의 범위】 (2022.7.27. 기획재정부령 제927호로 개정되기 전 의 것) 영 제4조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "기획재정부령이 정하는 미분양 주택"이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다. 1. 「주택법」 제15조 에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택 2. 「건축법」 제11조 에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유 하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택. 다만, 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택은 제외한다. 가. 「주택법」 제54조 에 따라 공급하지 아니한 주택 나. 자기 또는 임대계약 등 권원(權原)을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택 □ 종합부동산세법 시행규칙 제4조 【합산배제 미분양 주택의 범위】 (2022.7.27. 기획재정부령 제927호로 개정된 것) 영 제4조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "기획재정부령이 정하는 미분양 주택"이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다. < 개정 2022.7.27. > 1. 「주택법」 제15조 에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 않은 주택 2. 「건축법」 제11조 에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 않은 주택 | 부칙 <제927호, 2022.7.27.> 제1조(시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(과세표준 합산배제 주택의 범위에 관한 적용례) 제4조제2호의 개정 규정은 이 규칙 시행일이 속하는 연도에 납세의무가 성립하는 경우부터 적용 한다.(이하 생략) | □ 지방세법 제104조 【정의】 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 3. "주택"이란 「주택법」 제2조제1호 에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다. □ 지방세법 제106조 【과세대상의 구분 등】 ③ 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재 되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우 에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다. <신설 2021.12.28> ☜ 지방세법 시행령 제119조 (2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정되기 전의 것)에서 이관되어짐 □ 지방세관계법 운영예규 법-104-2[오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 재산세 과세방법] 오피스텔은 「건축법」 상 일반 업무시설에 해당하므로 일반적으로 건축물로 과세하나, 현황과세의 원칙에 따라 주거용(주민등록, 취학여부, 임대주택 등록 여부 등)으로 사용하는 경우에 한해 주택으로 과세한다. 이 경우 해당 건물부분과 그 부속토지부분을 각각 구분하여 산출한 시가표준액의 합을 주택의 시가표준액으로 보아 이 금액에 주택분 공정 시장가액 비율을 적용한 금액을 과세표준으로 한다. □ 주택법 제54조 【주택의 공급】 ① 사업주체( 「건축법」 제11조 에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 제15조제1항에 따른 호수 이상 으로 건설ㆍ공급하는 건축주와 제49조에 따라 사용검사를 받은 주택을 사업주체로부터 일괄하여 양수받은 자를 포함한다. 이하 이 장에서 같다)는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설ㆍ공급하여야 한다. □ 건축법 제15조 【사업계획의 승인】 ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행 하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획 승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. □ 주택법 시행령 제27조 【사업계획의 승인】 ① 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수 및 세대수를 말한다. 2. 공동주택: 30세대(리모델링의 경우에는 증가하는 세대수를 기준으로 한다). (이하 생략) □ 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 2. “단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거 생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다. 3. “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다. 4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. □ 주택법 시행령 제4조 【준주택의 종류와 범위】 법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다. 1. ｢건축법 시행령｣ 별표1 제2호라목에 따른 기숙사 2. ｢건축법 시행령｣ 별표1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설 3. ｢건축법 시행령｣ 별표1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 ｢노인복지법｣ 제32조제1항제3호 의 노인복지주택 4. ｢건축법 시행령｣ 별표1 제14호나목2)에 따른 오피스텔 □ 건축법 시행령 [별표1]【용도별 건축물의 종류】 14. 업무시설 가. 공공업무시설: 국가 또는 지방자치단체의 청사와 외국공관의 건축물로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다. 1) 금융업소, 사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 신 문사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린 생활시설에 해당하지 않는 것 2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)