장기임대주택 보유시 일시적 2주택 특례 적용여부

「소득세법 시행령」제167조의3 제1항 제2호 각 목에 따른 장기임대주택을 소유하고 있는 경우에도 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있는 것이며, 이 때 같은 법 제89조 제1항 제3호에 따른 1세대 1주택에 해당하는 종전의 주택(A)을 배우자로부터 증여받아 5년 이내에 양도하는 경우 같은 법 제97조의2 제2항 제2호를 적용하지 아니하는 것임

[회신] 1. 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조 제19항 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조 제1항에 따른 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것입니다. 한편, 장기임대주택을 소유하고 있는 경우에도 같은 영 제155조 제1항에 따른 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있는 것입니다. 2. 「소득세법」제89조 제1항 제3호에 따른 1세대 1주택에 해당하는 종전의 주택(A)을 배우자로부터 증여받아 그 증여받은 날로부터 5년 이내에 양도하는 귀 질의의 A주택의 경우에는 같은 법 제97조의2 제2항 제2호를 적용하지 아니하는 것이므로 위 ‘1’에 따른 장기임대주택 보유시 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2009.04.30. 갑, 5채의 주택 취득 및 임대 개시 - 2009.12.03. 을 (갑의 배우자), A주택 취득 및 거주 개시 - 2014.11.26. 을, A주택을 갑에게 증여 - 2015.02.00. 을, C주택 취득 예정 ○ 질의내용 (질의1) 을이 C주택을 취득 후 갑이 을로부터 증여받은 A주택을 양도하는 경우 「소 득 세법 시행령」제155조제1항 및 제19항에 따라 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 지 여부(을은 1세대 1주택 비과세 판정시 장기임대주택의 소유자와 거주주택의 소유자가 동일할 때만 비과세를 적용받을 수 있는 것으로 잘못 알고 배우자에게 A주택을 증여하였다고 함) (질의2) 갑이 배우자(을)로부터 증여받은 A주택의 취득시기를 증여자인 을이 취득한 날(’09.12월)로 보아 「소 득 세법 시행령」제155조제1항 및 제19항에 따라 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. 1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득 2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역 별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에 서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 (이하 생략) ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① ~ ③ 생략 ④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한 다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(기산) 하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용 된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한 다. (이하 생략) ○ 소득세법 제97조의2 【양도소득의 필요경비 계산 특례】 ① 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항 에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제97조제1항제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있 는 경우에는 제97조제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. 1. 생략 2. 제1항을 적용할 경우 제89조제1항제3호에 따른 양도에 해당하게 되는 경우 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거 주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족 과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유 하 고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자 의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주 택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. 1. ~ 3. 생략 ② ~ ④ 생략 ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조제4항의 규정에 의하고, 동 항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간 에 의한다. ⑥ ~ ⑩ 생략 ⑪ 법 제89조 제1항 제3호 나목에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다. ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한 다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함 한 다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이 상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당 해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양 도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. ② ~ <18> 생략 <19> 제167조의 3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충 족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 국 내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다.이하 “직전거주주택”이라 한다) 이 있는 거주주택(이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직 전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것 2. 장기임대주택: 양도일 현재 장기임대주택을 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제4항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해 당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로 서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 1. 생략 2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등 록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업 자 기준일”이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록을 하였으 나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다. 가. 「임대 주택법」 제2조 제3호 에 따른 매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있 는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택 (이하 생략) ○ 기획재정부 재산세제과-333, 2014.04.24. 소득세법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에 따른 1세대 1주택에 해당하는 주택을 배우자로부터 증여받아 양도하는 경우에는 같은 법 제97조의2 제2항 제2호를 적용하지 않는 것입니다. ○ 재산세과-971, 2009.05.19. 「소득세법 시행령」제155조 제1항의 규정을 적용함에 있어 국내에 1주택을 소유 한 거주자가 그 주택(이하 “종전 주택”)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용하는 것이며 귀 질의와 같이 종전 주택을 배우자에 증여한 후 이를 양도하는 경우에는 증여자 의 보유기간을 통산하여 비과세여부를 판정하는 것임 ○ 부동산거래관리과-0975, 2011.11.21. 「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 령 제19항 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 령 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규 정을 적용하는 것 입니다. 한편, 장기임대주택을 소유하고 있는 경우에도 같은 령 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되는 것 입니다.