취득 후 5년 및 양도 당시 기준시가가 취득 당시보다 낮은 경우 감면소득금액 계산방법

「조세특례제한법」제98조의3 제1항에 따른 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례를 적용할 때 해당 미분양주택(공동주택)의 취득일부터 5년이 되는 날 및 양도 당시의 공동주택가격이 취득 당시의 공동주택가격보다 낮은 경우 감면소득금액은 0원으로 계산하는 것임

[회신] 「조세특례제한법」제98조의3 제1항에 따른 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례를 적용할 때 해당 미분양주택(공동주택)의 취득일부터 5년이 되는 날 및 양도 당시의 공동주택가격이 취득 당시의 공동주택가격보다 낮은 귀 질의의 경우 감면소득금액은 0원으로 계산하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 갑은 ’09.10.30. 경기도 의정부시 장암동 소재 A아파트를 분양(265백만원)받았으며, A아파트는 조세특례제한법 제98조의3 의 적용을 받는 미분양주택임 - 한편, A아파트의 기준시가는 취득 당시 244백만원, 취득 후 5년이 되는 시점에는 232백만원, 양도 당시(’15.10월)에는 236백만원임 ○ 질의내용 - 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례와 관련하여 조세특례제한법 제98조의3 제5항 및 같은 법 시행령 제98조의3 제3항에 따라 같 은 법 시행령 제40 조 제1항의 산식을 적용할 때 해당 미분양주택(공동주택)의 취득 후 5년이 되는 날 및 양도시점 의 기준시가가 취득 당시의 기 준시가보다 낮은 경우 감면소득금액 계산방 법 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 조세특례제한법 제98조의3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자 또는 「소득세법」 제120조 에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서 울특별시 밖의 지역( 「소득세법」 제104조의2 에 따른 지정지역은 제외한다)에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20 호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매 계 약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부 한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역인 경우에는 100분의 60) 에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대 상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. 1. 거주자인 경우: 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 2. 비거주자인 경우: 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 ② ~ ④ 생략 ⑤ 제1항 및 제2항을 적용할 때 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (이하 생략) ○ 조세특례제한법 시행령 제40조 【구조조정대상부동산의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 등】 ① 법 제43조 제1항에서 “당해 구조조정대상부동산을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”이라 함은 「소득세법」 제95조 제1항 의 규정에 의한 양도소득 금액 또는 「법인세법」 제99조 제1항 의 규정에 의한 양도차익(이하 이 항에서 “양도소득금액”이라 한다)중 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다. | 양도소득금액 | × | 양도소득금액 취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가 － 취득당시의 기준시가 | | 양도당시의 기준시가 － 취득당시의 기준시가 | (이하 생략) ○ 부동산거래관리과-126, 2010.01.26. 귀 질의의 경우, 거주자가 「조세특례제한법」 제98조의3제1항 이 적용되는 신축주택과 그 부수토지를 신축일로부터 5년 이내에 양도하고 같은 법 시행령 제40조에 따라 감면대상 양도소득금액을 산정시 양도당시 개별공시지가가 신축주택 취득당시 개별공시지가보다 낮아 분자가 부수인 경우 토지분 감면소득금액은 0 원으로 계산하는 것 입니다.