임대주택을 양도하는 경우 소득구분

임대주택을 양도함으로서 발생하는 소득의 구분은 수익을 목적으로 하고 있는지, 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사실판단하여야 하는 것임

[회신] 귀 질의의 경우 기존해석사례(소득세과-177, 2011.02.23.; 소득46011-3149, 1999.08.10.)를 참고하시기 바랍니다. ○ 소득세과-177, 2011.02.23. [ 요 지 ] 임대주택을 양도함으로서 발생하는 소득의 구분은 수익을 목적으로 하고 있는지, 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사실판단하여야 하는 것임 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 거주자 갑은 ’03.3.3. 관할구청장 및 세무서장에게 주택임대업을 등록하고 ’03.9.30.부터 주택임대업을 영위하다가 ’10.2.25. 부동산매매업을 추가하고 면세사업자에서 일반과세자로 과세유형을 변경하였음 - 갑의 주택 취득 및 양도 현황은 아래와 같음 | 구분 | 계 | ~2003년 | 2004년 | 2005년 | 2006년 | 2007년 | | 취득 | 2,055 | 124 | 329 | 928 | 603 | 71 | | 양도(’14년) | 435 | 2 (’02취득분) | 7 | 381 | 45 | - | | 양도(’15년) | 70 | - | 7 | 37 | 24 | 2 | - 한편, 갑은 미분양주택 등을 매매로 취득하여 5년 이상 임대하던 중 은행차 입금 등을 상환하기 위해 동 임대주택을 양도하였으며, ’15년에도 계속 매각을 진행하고 있고, ’14년 양도분에 대해서는 부동산매매업에서 발생한 소득으로 신고하였으나, ’15년 양도분에 대해서는 양도소득으로 신고하였음 ○ 질의내용 - 구청 및 세무서에 주택임대업 등록을 하고 임대하던 주택(아파트)을 양도하는 경 우 양도소득으로 보는지 또는 부동산을 반복적으로 매각한 것이므로 사업소득(부동산매매업)으로 보는지 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】 ① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다. 1. 종합소득 이 법에 따라 과세되는 모든 소득에서 제2호 및 제3호에 따른 소득을 제외한 소 득으로서 다음 각 목의 소득을 합산한 것 가. 이자소득 나. 배당소득 다. 사업소득 라. 근로소득 마. 연금소득 바. 기타소득 2. 퇴직소득 3. 양도소득 (이하 생략) ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 1. ~ 11. 생략 12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하 는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다. 13. ~ 19. 생략 20. 제1호부터 제19호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적 으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적·반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소 득 ② 사업소득금액은 해당 과세기간의 총수입금액에서 이에 사용된 필요경비를 공제한 금액으로 하며, 필요경비가 총수입금액을 초과하는 경우 그 초과하는 금액을 "결손금"이라 한다. ③ 제1항 각 호에 따른 사업의 범위에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 「통계법」 제22조 에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따르 고, 그 밖의 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】 ① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항제8호 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다. 1. 종합소득 산출세액 2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액 가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액 을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액 ② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 1. 토지 [「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿) 에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물 (건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다) 의 양도로 발생하는 소득 (이하 생략) ○ 소득세법 제122조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】 ① 법 제64조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경 우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업( 구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외 한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다. (이하 생략) ○ 소득46011-3149, 1999.08.10. 부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조 의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것 이나, 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은법 제94조의 규정 에 의하여 양도소득에 해당하는 것 입니다. ○ 소득세과-177, 2011.02.23. [ 요 지 ] 임대주택을 양도함으로서 발생하는 소득의 구분은 수익을 목적으로 하고 있는지, 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사실판단하여야 하는 것임 [ 회 신 ] 귀 질의의 경우, 기존 해석사례(재재산46014-28, 2002.1.31.)를 참조하시기 바랍 니다. * 재재산46014-28, 2002.01.31. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 신축 후 5년 이내에 양도함으로서 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지 사업소득에 해당하는지 여부는 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지, 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사실판단할 사항임. [사실관계] 2001.5.25. 업종을 부동산매매와 주택임대로 하여 사업자등록하고 2가지 사 업을 계속 영위 중임 - 주택임대업의 경우 임대주택법에 따라 임대사업자등록을 하고 해당 주택(아파트 42세대)을 취득할 때마다 등록사항에 추가하였음 - 임대주택법에 따라 임대주택을 5년이상 임대하고 이를 양도하고 있음 [질의내용] 부동산매매업과 주택임대업을 영위하는 거주자가 임대주택법에 따라 임대주 택으로 등록하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 주택의 소득구분 (양도소득 또는 사업소득) ○ 대법원94누16021, 1995.09.15. <토지를 분할하여 양도(협의취득), 종합소득세 부과처분 정당> 소득세법 제20조 제1항 제8호 는 소득세의 과세대상이 되는 사업소득의 하나로 부 동산업에서 발생하는 소득을 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제36조 제3호는 위 부동산업을 부동산매매업이라고 규정하고 있는 바, 어느 부동산의 양도에 의한 소 득이 소득세법상의 사업소득에 속하는 것인가 또는 양도소득세의 과세대상이 될 뿐인가의 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 회수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하며(당원 1984.9.11. 선고 83누66 판결 ; 1994.9.9. 선고 93누17522 판결 ; 1995.1.12. 선고 94누5168 판결 각 참조), 그 양도의 태양이 공공 용지의취득및손실보상에관한특례법에 의한 협의취득이라 하여 달리 볼 것은 아니 다. (이하 생략) ○ 대법원95누92, 1995.11.07. <토지 및 건물 양도, 종합소득세 부과처분 정당> 부동산의 거래행위가 사업소득세 및 부가가치세의 과세요건인 부동산매매업에 해 당하는지 여부는 그 거래행위가 수익을 목적으로 하고, 그 규모, 횟수, 태양 등 에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고 려하여 사회통념에 비추어 가려져야 할 것이고 , 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항 은 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하여 그 부동산 거래가 전체적으로 사업목적하에 계속성과 반복성을 갖고 이루어진 이상 위 규정상의 판매횟수에 미달하는 거래가 발생하였다고 하더라도 그 과세기간중에 있은 거래의 사업성이 부정되는 것이 아니다. (당원 1995.4.11. 선고 94누10306 판결 참조). - 이하 생략 - ○ 대법원2008두21768, 2010.07.22. <오피스텔을 신축하여 양도, 종합소득세 부과처분 정당> 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도 인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등 에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여 야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양 도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다 (대법원 1984. 9. 11. 선고 83누66 판결, 대법원 2001. 4. 24. 선고 99두5412 판결 등 참조).