주택임대소득 비과세 여부 판단시 주택 수 판단

다세대주택의 소수지분을 소유한 거주자가 그 외에 국내에 1개의 다가구주택을 소유한 경우 주택수는 동 다세대주택과 관계없이 다가구주택 1개로 보아 주택임대소득의 비과세여부를 판단하는 것임

[회신] 귀 질의의 경우, 「소득세법 시행령 제8조의2 제3항 제1호를 적용함에 있어, 다세대주택의 소수지분을 소유한 거주자가 그 외에 국내에 1개의 다가구주택을 소유한 경우 당해 거주자가 소유하는 주택수는 동 다세대주택과 관계없이 다가구주택 1개로 보는 것이고 다만, 그 다가구주택이 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산하여 주택임대소득의 비과세여부를 판단하는 것입니다. 1. 사실관계 ○ 구분등기된 다세대주택(12세대)을 지분으로 공동소유(소수지분권자 임)하고 있고, 주택임대사업자등록을 유지하고 있는 상황에서 또 다른 보유중인 기준시가 9억원 이하 구분등기 안된 다가구주택(이하 A)에 대하여 주택임대사업자등록을 고려중에 있음 2. 질의내용 ○ 다가구주택을 1개의 주택으로 보는지 및 다세대주택을 소수지분으로 공동소유 하면서 기준시가 9억원 이하인 다가구주택(A)을 단독으로 소유하는 경우 당해 단독주택의 주택임대소득 비과세 여부 3. 관련법령 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제12조 【비과세소득】 다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다. (2009. 12. 31. 개정) 2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득 (2009. 12. 31. 개정) 나. 대통령령으로 정하는 주택의 임대소득 (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제8조 의 2 【비과세 주택임대소득】 ① 법 제12조 제2호 나목에서 “ 대통령령으로 정하는 주택의 임대소득 ”이란 1개의 주택을 소유하는 자 가 해당 주택 (주택부수토지를 포함한다) 을 임대 하고 지급받는 소득 ( 고가주택의 임대소득은 제외 한다)을 말한다. 다만, 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 주택 수에 관계없이 과세한다. (2010. 2. 18. 개정) ② 제1항에서 “주택”이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다) 으로 사용하는 건물을 말하고, “주택부수토지”란 주택에 딸린 토지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다. (2010. 2. 18. 신설) 1. 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 「건축법 시행령」 제34조 제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및 「주택 건설기준 등에 관한 규정」 제2조 제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다) (2010. 2. 18. 신설) 2. 건물이 정착된 면적에 5배( 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적 (2010. 2. 18. 신설) ③ 제1항을 적용할 때 주택 수는 다음 각 호에 따라 계산한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. 다가구주택은 1개의 주택 으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택 으로 계산 (1999. 12. 31. 신설) 2. 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산 하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다. (2000. 12. 29. 개정) 3. 임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세받은 주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산 (1999. 12. 31. 신설) 4. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산 (1999. 12. 31. 신설) ④ 제2항을 적용할 때 주택과 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 이 조 에서 “사업용건물”이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우 그 주택과 주택 부수토지의 범위는 다음 각 호의 구분에 따른다. 이 경우 주택과 주택부수토지를 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에는 각 임차인의 주택 부분의 면적(사업을 위한 거주용은 제외한다)과 사업용건물 부분의 면적을 계산하여 각각 적용한다 . (2010. 2. 18. 신설) 1. 주택 부분의 면적이 사업용건물 부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택 으로 본다. 이 경우 해당 주택의 주택부수토지의 범위는 제2항과 같다. (2010. 2. 18. 신설) 2. 주택 부분의 면적이 사업용건물 부분의 면적과 같거나 그 보다 작은 때 에는 주택 부분 외의 사업용건물 부분은 주택으로 보지 아니한다. 이 경우 해당 주택의 주택부수토지의 면적은 총토지면적에 주택 부분의 면적이 총건물 면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 제2항과 같다. (2010. 2. 18. 신설) ⑤ 제1항에서 “고가주택”이란 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 현재 법 제99조에 따른 기준시가가 9억원을 초과하는 주택 을 말한다. (2010. 2. 18. 항번개정) ⑥ 제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 사항 외에 주택임대소득의 산정에 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다. (2010. 2. 18. 개정) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 소득세과-1286, 2009.08.21 【질의】 (사실관계) - 2008년에 다세대주택을 3인이 ‘A’ 50％, ‘B’ 25％, ‘C’ 25％ 지분상속 받은 상태에서 ‘B"는 2009년 다가구주택을 취득함. (질의내용) - 상기 다세대주택을 A,B,C 공동명의로 사업자등록을 하고 B의 경우 2009년 취득한 다가구주택도 사업자등록을 낸다면 소득세법 시행령 제8조의2 제4항 에 의거 지분비율에 의해 상속받은 다세대주택은 각 세대 전부 상속인 A의 주택 으로 보므로 B는 1주택 소유자가 되어 2009년 취득한 다가구주택의 경우 사업자 등록을 내더라도 부동산임대소득 비과세를 적용받을 수 있는지. 【회신】 귀 질의의 경우, 「소득세법 시행령 제8조의2 제2항 제1호 를 적용함에 있어, 상속받은 다세대주택의 소수지분을 소유한 거주자가 그 외에 국내에 1개의 다가구주택을 소유한 경우 당해 거주자가 소유하는 주택수는 동 다세대주택과 관계없이 다가구주택 1개로 보는 것이고 다만, 그 다가구주택이 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산하여 주택임대소득의 비과세여부를 판단하는 것임. ○ 서면4팀-800, 2006.04.03 1. 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 1인에게 양도하는 경우 이를 단독주택으로 보아 주택 수를 판정하는 것이나, 다세대주택은 세대별로 각각 하나의 주택으로 보아 주택 수를 계산 하는 것임. ○ 서면1팀-67, 2005.01.17 【질의】 본인은 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 XXX-XX 번지에 근린생활시설 및 주택을 아래와 같이 소유하여 임대하고 있으며, 추가로 국민주택규모의 아파트 한 채를 소유하여 거주하고 있음. 또한, 소유하는 주택은 모두 고가주택에 해당하지 않음. 이 경우, 근린생활시설과 함께 있는 주택의 임대로 인한 소득의 과세여부 *** 아 래 *** 지하(100.25㎡) 다방, 1층(90.51㎡) 소매점, 2층(97.76㎡) 사무실, 3층(97.76㎡) 주택(2가구), 4층(97.76㎡) 주택(2가구) 단, 주택은 구분 등기되지 아니한 단독 주택(다가구주택)임. 【회신】 주택임대소득 중 소득세법 제12조 제2호 및 같은법 시행령 제8조의 2규정에 의하여 2개 이하의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(고가주택의 임대소득을 제외한다)은 소득세가 비과세되는 것이며, 이때 주택 수의 계산에 있어서 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우 이를 합산하는 것이나, 구분 등기 되지 아니한 다가구주택은 1주택으로 보는 것임. 따라서, 귀 질의의 경우 비과세 주택임대 소득에 해당하는 것임. ○ 소득46011-335, 2000.03.11 2. 공동소유의 주택은 소득세법시행령 제8조 의 2 제2항 제2호의 규정에 의하여 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하므로 공동소유자의 지분이 동일한 경우에는 공동소유자 모두의 소유로 계산하는 것임. 따라서 귀 질의의 공동소유주택이 농어촌지역외의 지역에 소재하는 경우에는 소득세법시행령 제8조 의 2 제1항 제1호 나목의 규정이 적용되는 것임. ○ 소득46011-723, 1997.03.11 【질의】 - 밭 4,000평을 임차하여 1,800평의 하우스시설에 유기농법에 의하여 채소를 재배하는 농어민후계자가 백화점과 직거래하기 위해 면세사업자등록을 신청교부 받아 당해 자가 재배한 채소와 인근 농가6인이 생산한 채소를 본인 사업자 등록으로 거래하여 백화점 납품실적이 4억원 가량이 발생한 경우 당해 소득이 소득세 과세대상 소득인지 여부 - 직거래와 경매시장의 거래 차이점은 ? 【회신】 1. 거주자가 농지세 과세대상 토지에서 채소를 재배하여 백화점등에 직접 판매 함으로써 발생하는 소득은 당해 거주자의 사업자등록 여부에 불구하고 농지소득 으로 소득세가 과세되지 아니하는 것이나 당해 거주자가 인근 농민이 재배한 채소를 매입하여 백화점등에 판매함으로써 발생하는 소득은 소득세법 제19조 의 규정에 의한 사업소득에 해당하여 소득세가 과세되는 것임. 2. 그러나 당해 거주자의 인근 농민들이 농지세 과세대상 토지에서 재배한 채소를 당해 거주자의 사업자등록명의로 직접 백화점등에 채소를 공급함으로써 발생하는 소득은 실질과세원칙에 따라 사실판단할 사항임.