낙찰포기 대가로 지급한 금액의 필요경비 해당 여부

자산의 취득시 법적인 지급 의무 없이 대신 지급한 비용에 대하여는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것임

[회신] 귀 질의의 경우 기존해석사례(우리청 서면인터넷방문상담4팀-1169, 2005.07.08. 및 부동산거래관리과-1078, 2011.12.27.)를 참고하시기 바랍니다. ○ 우리청 서면인터넷방문상담4팀-1169, 2005.07.08. 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 산정함에 있어 양도가액에서 공제하는 필요경비는 「소득세법」 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것으로서, 자산의 취득시 법적인 지급 의무 없이 대신 지급한 비용에 대하여는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 甲은 ○○광역시 □구청 소유의 A토지를 임차하여 사용하던 중 행정구역 개편으 로 인해 A토지의 소유자가 같은 광역시의 ◈구청으로 변경됨 - ◈구청은 A토지를 공매하게 되었고, 乙이 甲보다 높은 가액으로 입찰에 참여하여 낙찰받게 됨 - 甲은 사업상 A토지를 계속 사용하여야 하기 때문에 1순위 낙찰자인 乙에게 乙이 기불입한 낙찰 계약금 50백만원을 변상해 주고, 2순위권자로서 A토지를 낙찰받은 것으로 하여 취득하게 됨 ○ 질의내용 - 甲이 A토지를 양도하는 경우 乙에게 지급한 낙찰포기 대가(乙이 불입한 계약금 변 상액)를 취득당시의 필요경비로 인정받을 수 있는 것인지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한 다. 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산 한 금액 2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무 비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호 의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제 2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계 산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함 한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발 생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. 4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 “합병법인”이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합 병 법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액( 「법인세법」 제16조 제1항 제5호 의 금액 은 더하고 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으 로 한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다. ② 제1항 제1호에 따라 제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금을 취득원가 에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 그 현재가치할인차금의 상각액 을 각 연도의 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다. ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계 산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의 2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의 3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금 의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담 금상당액을 말한다) 4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 (이하 생략) ○ 우리청 서면인터넷방문상담4팀-1169, 2005.07.08. [ 회 신 ] 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 산정함에 있어 양도가액에서 공제하는 필요 경비는 소득세법 제97조 및 같은법시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것으 로서, 자산의 취득시 법적인 지급 의무 없이 대신 지급한 비용에 대하여는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것입니다. [사실관계] - 충청남도 종합건설사업소에서 공개경쟁입찰공고에 의하여 매각한 천안신부지구 공영개발용지를 본인이 취득함에 다음과 같이 위약금을 지급한 경우 필요경비 공 제여부에 대하여 질의함 - 당해 토지는 충청남도에서 입찰공고를 한 토지로 제2차입찰에서 중부새마을금 고에서 입찰에 참가하여 충청남도와 매매계약을 체결하고 계약금 115.8백만원을 납부하였으나 중부새마을 금고 이사회에서 매매계약이 승인되지 않아 해약위기에 처함 - 본인이 이 사실을 알고 충청남도와 새마을금고와 3자 협의하여 새마을금고의 당초 계약금을 대신 지급하는 조건으로 새마을금고와의 계약내용대로 충청남도와 당해 토지의 매매계약을 체결하여 취득하였습니다. [질의내용] 위의 경우 실지거래가액으로 양도소득세를 계산함에 있어 본인이 부담한 중부새마 을 금고의 해약금115.8백만원을 대신 납부한 경우 당해 대납금액을 본인 토지의 취득가액에 포함하여 양도가액에서 공제받을 수 있는지 여부 ○ 부동산거래관리과-1078, 2011.12.27. [ 회 신 ] 양도소득세를 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액 및 필요경비는 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조의 규정에 열거된 비 용을 말하는 것이며, 이 경우 취득가액에는 취득시 쟁송으로 인한 소송비용, 화 해비용, 인지대 등 취득에 소요된 모든 비용을 포함하는 것이나, 귀 질의의 경 우 자산을 경락으로 취득하면서 공매 낙찰대금 미불입으로 인해 공매 매각결정 이 취소됨에 따라 돌려받지 못한 공매입찰보증금은 이에 해당되지 않는 것입니다. [사실관계] 甲은 충남 논산시 내동 소재 A나대지(197.2㎡)를 양도하였으며, 해당 토지를 취득하기 위해 2007.00. 공매보증금 6,350,000원을 납입하고 낙찰을 받은 상태에서 공매가액보다 더 낮은 가액으로 2008.00. 임의경매가 개시된 사실을 알고, 공매 낙찰을 포기(공매낙찰금액 기한내 미불입)하는 대신 경매를 신청하여 甲은 최종적으로 경매 낙찰을 통해 A나대지를 취득함 [질의내용] A나대지 양도에 따른 양도소득세를 계산할 때 공매 낙찰 포기로 인하여 돌려받지 못한 공매입찰보증금(6,350,000원)을 필요경비로 공제할 수 있는지