자녀가 부친의 토지를 저가로 사용하는 경우 증여세 과세 등

특수관계인이 시가보다 낮은 대가를 지급하고 부동산 임대용역(불특정 다수인 간에 통상적인 지급 대가가 1천만원 이상인 것만 해당함)을 제공받음으로써 이익을 얻은 경우에는 증여세가 과세됨

[회신] 1. 귀 질의1의 경우 부친과 자녀가 토지와 건물을 공동으로 소유하던 중 건물을 멸실하고 자녀가 단독으로 건축비를 부담하여 건물을 신축한 경우 이에 대해서는 증여세를 과세하지 아니합니다. 2. 귀 질의2의 경우 자녀가 부친에게 시가보다 낮은 대가를 지급하고 부동산 임대용역(불특정 다수인 간에 통상적인 지급 대가가 1천만원 이상인 것만 해당함)을 제공받음으로써 이익을 얻은 경우에는「상속세 및 증여세법」제42조제1항제2호에 따라 증여세가 과세되는 것이며, 이 때 증여재산가액은 같은 법 시행령 제31조의9제1항, 부동산 임대용역의 시가는 같은 조 제9항에 따라 계산하는 것입니다. 【관련 참고자료】 1. 사실관계 및 질의내용 O 사실관계 - 부친과 자녀가 토지 및 건물지분을 50%씩 소유하여 공동사업으로 부동산 임대업을 영위하다가, 기존 건물을 멸실하고 건축을 신축하려 함 - 이 때, 건물은 자녀의 자금으로 신축하고 건물등기는 자녀 명의로 할 예정임 - 현재의 공동사업을 자녀 명의로 부동산임대사업을 변경하고, 부친은 토지 임대 사업자등록을 새로 등록한 후 자녀가 부친 토지 지분사용에 대하여 토지 임대료를 지급할 예정임 O 질의내용 (질의1) 토지․건물을 부친과 자녀가 공동소유하다가 기존 건물 멸실 후 자녀 한명의 자금으로 건물을 신축한 경우 증여세 과세여부 (질의2) 부친이 자녀에게 지급한 토지임대료가 법인세법 시행령 제89조 제4항 제1호 에 평가액보다 30%이상 부족할 때 증여에 해당여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 상속세 및 증여세법 제42조 【그 밖의 이익의 증여 등】 ① 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조, 제41조의3부터 제41조의5까지, 제44조 및 제45조에 따른 증여 외에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 이익으로서 대통령령으로 정하는 기준 이상의 이익을 얻은 경우에는 그 이익을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. 1. (생략) 2. 타인에게 시가보다 낮은 대가를 지급하거나 무상으로 용역(불특정 다수인 간에 통상적인 지급 대가가 1천만원 이상인 것만 해당한다. 이하 이 호 및 제2항에서 같다)을 제공받거나, 타인으로부터 시가보다 높은 대가를 받고 용역을 제공함으로써 얻은 이익. 이 경우 그 이익은 시가와 실제 지급하거나 받은 대가의 차액으로 한다. 3. (생략) ② 제1항제1호 및 제2호를 적용할 때 재산의 사용기간 또는 용역의 제공기간이 정해지지 아니한 경우에는 그 기간을 1년으로 하고, 그 기간이 1년 이상인 경우에는 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 재산을 사용하거나 용역을 제공받은 것으로 본다. ③ 대통령령으로 정하는 특수관계인(이하 이 조에서 "특수관계인"이라 한다)이 아닌 자간의 거래로서 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. ④ ~ ⑥ (생략) ⑦ 제1항, 제3항, 제4항 및 제6항을 적용할 때 1억원 이상인 재산의 범위, 소유지분 또는 그 가액의 변동 전·후 그 재산의 평가차액 산정방법, 주식전환등 당시의 주식가액 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 상속세 및 증여세법 시행령 제31조의9 【그 밖의 이익의 증여 등】 ① 법 제42조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기준 이상의 이익"이란 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 이익을 말한다. 1. 법 제42조제1항제1호 및 제2호의 규정중 재산의 무상사용 또는 용역의 무상제공등의 경우 : 재산의 무상사용등 또는 용역의 무상제공등에 따라 지급하거나 지급받아야 할 시가 상당액 전체 2. 법 제42조제1항제1호 및 제2호의 규정중 재산을 저가사용하거나 용역을 저가로 제공받은 경우 : 시가와 대가와의 차액이 시가의 100분의 30 이상인 경우의 당해 차액 상당액 3. 법 제42조제1항제1호 및 제2호의 규정중 재산을 고가사용 하게 하거나 용역을 고가제공한 경우 : 대가와 시가와의 차액이 시가의 100분의 30 이상인 경우의 당해 차액 상당액 4. 법 제42조제1항제3호의 규정중 주식전환등의 경우 : 주식전환등을 할 당시의 주식가액(제30조제4항제1호 및 제2호의 규정에 의하여 계산한 가액을 말한다)에서 주식전환등의 가액을 차감한 금액이 1억원 이상인 경우의 당해 금액 5. 법 제42조제1항제3호의 규정중 제4호에 해당하지 아니하는 그 밖의 경우 : 소유지분 또는 그 가액의 변동 전·후에 있어서 당해 재산의 평가차액이 변동전 당해 재산가액의 100분의 30 이상이거나 그 금액이 3억원 이상인 경우의 당해 평가차액. 이 경우 당해 평가차액은 다음 각목의 규정에 의하여 계산한다. 가. 지분이 변동된 경우 : (변동 후 지분 － 변동 전 지분) × 지분 변동후 1주당 가액(제28조 내지 제29조의3의 규정을 준용하여 계산한 가액을 말한다) 나. 평가액이 변동된 경우 : 변동 후 가액 － 변동 전 가액 ② 법 제42조제1항제1호 전단에서 "1억원 이상인 재산"이라 함은 법 제4장의 규정에 의하여 평가한 가액이 1억원 이상인 경우의 당해 재산을 말한다. ③ 법 제42조제3항에서 "대통령령으로 정하는 특수관계인"이란 이익을 얻은 자와 제12조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계에 있는 자를 말한다. ④ 법 제42조제3항에서 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 인수·합병 거래 가. 「조세특례제한법 시행령」 제5조제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 기업에 대한 인수·합병일 것 나. 인수가액 또는 합병가액이 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제176조의5제1항 에 따라 산정한 가액 이내일 것 2. 그 밖에 사회통념에 비추어 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우 ⑤ ~ ⑧ (생략) ⑨ 제1항을 적용하는 경우 용역의 시가는 당해 거래와 유사한 상황에서 불특정다수인간 통상적인 지급대가에 의한다. 다만, 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 어느 하나에 의하여 계산한 금액에 의한다. 1. 부동산임대용역의 경우 : 부동산가액(법 제4장의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다)×1년간 부동산 사용료를 감안하여 기획재정부령이 정하는 율 2. 부동산임대용역외의 경우 : 「법인세법 시행령」 제89조제4항제2호 의 규정에 의하여 계산한 금액 나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규) O 서면4팀-579, 2004.05.03 (사실관계) 1994년 부친의 사망으로 부친 소유의 토지와 건물(상가와 주택 복합건물이나 주 택부분이 큼)을 모친과 자녀 6명이 공동상속을 받았으며, 1996년 당해 상속재산 중 건물분을 철거하여 신축한 후 장남 단독명의(장남이 신축비용 모두 부담함)로 소유권보존 등기함 [ 회 신 ] 귀 질의의 경우 모와 자녀들이 공동으로 상속받은 토지와 건물 중 건물을 멸실하고 특정 자녀 1인이 단독으로 건축비를 부담하여 건물을 신축한 경우 이에 대하여는 증여세는 과세되지 아니함 다만, 건물을 소유하기 위하여 토지를 무상으로 사용한 경우에는 상속세 및 증여세법(2003.12.30. 법률 제7010호로 개정되기 전) 제37조의 규정에 의하여 건물을 소유한 자녀가 모와 형제들로부터 당해 토지의 무상사용이익을 증여받은 것으로 보는 것임. 이 경우에도 1996.12.31.이전에 신축하여 사용한 경우에는 그러하지 아니함