비거주자의 장기임대주택 1세대3주택 중과세 배제여부

「조세특례제한법」제97조의 장기임대주택 요건을 갖추었으나 양도당시 비거주자에 해당되어 감면 받지 못한 경우「소득세법 시행령」제167조의3 제1항 제3호를 적용받을 수 없는 것이나, 같은 영 제167조의3 제1항 제2호 각목의 요건을 갖춘 경우에는 1세대3주택 중과세대상에서 배제되는 것임

[회신] 귀 질의의 경우 양도당시 비거주자로서「조세특례제한법」제97조의 장기임대주택 감면을 받지 못한 경우「소득세법 시행령」제167조의3 제1항 제3호를 적용받을 수 없는 것이나, 같은 영 제167조의3 제1항 제2호 각목의 요건을 갖춘 경우에는 1세대 3주택 중과세대상에서 배제되는 것입니다.(기존해석사례 부동산거래관리과-1362, 2010.11.12., 재산세과-338, 2009.09.29.) 1. 사실관계 및 질의내용 O 사실관계 - 비거주자 甲은 2000.12.31.이전 연립주택을 신축하여 10년 이상 장기임대하고 동 장기임대주택을 양도( 조세특례제한법 제97조 에 따른 장기임대주택 요건 갖춤)하였으나, 양도당시 비거주자에 해당하여 감면을 받지 못함 - 비거주자 甲은 위 장기임대주택 외 다른 주택은 없으며, 양도당시까지 임대 주택법 및 소득세법에 의한 사업자등록을 하지 않음 O 질의내용 - 이 경우 비거주자 甲이 양도한 장기임대주택이 소득세법 시행령 제167조의3 1세대3주 택 중과세 대상인지 여부 2. 관련 법령 ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우 에는 그 주택(이하 "임대주택"이 라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 「임대주택법」에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임 대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다. 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 ② 「소득세법」 제89조제1항제3호 를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으 로 보지 아니한다. ③ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주 택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다 ④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령 령으로 정한다. ○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 법 제97조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자 를 말한다. <개정 2001.12.31, 2009.2.4> (이하생략) ○ 소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택 을 말한다. <개정 2005.2.19, 2005.5.31, 2005.12.31, 2006.2.9, 2008.2.29, 2008.7.24, 2008.10.7, 2009.2.4, 2010.2.18, 2010.9.20, 2011.3.31, 2011.10.14, 2011.12.8, 2012.2.2, 2013.2.15> 1. 생략 2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자 등록 (이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임 대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다. 가. - 나. 생략 다.「 임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154 조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부 분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건 설 임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하 여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부 수 되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의 한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원 을 초과하지 아니하는 주택 을 말한다. 라. 생략 3. 「조세특례제한법」 제97조 ·제97조의2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 "감면대상장기임 대주택"이라 한다) (이하생략) 나. 관련 예규(예규,해석사례,심사,심판) ○ 부동산거래관리과-1362, 2010.11.12. 「소득세법 시행령」제167조의3제1항2호의 규정에 의한 장기임대주택이란 비거주자 가 임대주택으로 등록하여 임대하는 경우에도 적용하는 것으로 귀하의 경우 붙임의 관련 조세법령을 참고하시기 바람. ○ 재산세과-338, 2009.09.29. 1. 「조세특례제한법」 제97조 규정에 따라 거주자가 동조 제1항 각 호의 어느 하 나에 해당하는 국민주택 5호 이상을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 10년 이상 임 대한 후 양도하는 경우(임대사업자등록을 하지 않은 경우 포함)에는 해당 주택(이하 "임대 주택"이라 함)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 80 (2009.12.31.까지의 양도분에 대하여는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면함 2. 다만, 위 “1” 규정은 「소득세법」 제1조 제1항 제1호 의 규정에 의한 거주자에 한하여 적용하는 것으로서 임대주택을 소유하는 자가 비거주자인 상태에서 당해 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 감면되지 아니함