임대건물을 리모델링한 후 분할하여 양도하는 경우 소득구분

임대를 하던 부동산에 대한 소유권을 이전할 때 발생하는 소득이 양도소득인지 사업소득인지는 사업목적의 유무 및 규모 등을 참조하여 사실판단할 사항임

[회신] 귀 질의의 경우, 기존해석사례(서일46011-10204, 2001.09.19. 및 재소득46011-77, 1995.06.09.)를 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2002.02. 철근콘크리트 근린생활시설 지상 6층 및 지하 2층 A건물 신축․임대 - 2013.00. A임대건물을 리모델링하여 층별 또는 층당 2~3개로 분할등기하여 양 도할 예정 ○ 질의내용 A임대건물을 리모델링한 후 분할하여 양도하는 경우 소득구분 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세 법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】 ① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 “부동산매매업”이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제4호부터 제8호까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 “주택등매매차익”이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다. 1. 종합소득 산출세액 2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액 가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 나. 종합소득 과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금 액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액 ② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세 법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관 계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여 세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무 를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (이하 생략) ○ 소득세 법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 1. 토지[「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물 과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 (이하 생략) ○ 소득세 법 시행령 제122조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】 ① 법 제64조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 부동산매매업”이 란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경 우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 “주거용 건물 개발 및 공급업”이라 한다)은 제외한다. ② 법 제64조 제1항에 따른 주택등매매차익은 해당 주택 또는 토지의 매매가액에 서 다음 각 호의 금액을 차감한 것으로 한다. 1. 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비 2. 법 제103조의 규정에 의한 양도소득기본공제금액 3. 법 제95조 제2항에 따른 장기보유 특별공제액 ③ 제1항 단서를 적용할 때 주거용 건물에는 이에 딸린 토지로서 다음 각 호의 어 느 하나의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 포함하는 것으로 한다. 1. 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 「건축법 시행령」 제34조 제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및 「주택건설기준 등에 관 한 규정」 제2조 제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다) 2. 건물이 정착된 면적에 5배( 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호 에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적 ④ 제1항 단서를 적용할 때 주거용 건물의 일부에 설치된 점포 등 다른 목적의 건 물 또는 같은 지번(주거여건이 같은 단지 내의 다른 지번을 포함한다)에 설치된 다른 목적의 건물(이하 이 항에서 “다른 목적의 건물”이라 한다)이 해당 건물과 같이 있는 경우에는 다른 목적의 건물 및 그에 딸린 토지는 제1항 단서에 따른 주거용 건물에서 제외하는 것으로 하고, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 전체를 제1항 단서에 따른 주거용 건물로 본다. 이 경우 건물에 딸린 토지의 면적의 계산에 관하여는 제154조 제4항을 준용한다. 1. 주거용 건물과 다른 목적의 건물이 각각의 매매단위로 매매되는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주거용 건물면적의 100분의 10 이하인 경우 2. 주거용 건물에 딸린 다른 목적의 건물과 주거용 건물을 하나의 매매단위로 매 매하는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주거용 건물면적보다 작은 경우 ⑤ 주거용 건물과 다른 목적의 건물을 신축하여 판매하는 경우에는 각각 이를 구 분하여 기장하고, 이에 공통되는 필요경비가 있는 경우에는 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 안분 계산한다. ⑥ 법 제64조의 규정에 의한 세액의 계산 그밖에 필요한 사항은 기획재정부령으 로 정한다. ○ 서일46011-10204, 2001.09.19. [질의내용] 부동산임대업을 사업목적으로 하여 1991년부터 부동산임대업을 영위하고 있는 거 주자가 임대용 건물을 일괄하여 양도하지 아니하고 층별, 호수별로 수회에 걸쳐 분할 양도하는 경우 부동산매매업인지 양도소득인지 여부 [ 회 신 ] 귀 질의의 경우 재정경제부의 관련 기 질의 회신문(재소득46011-77, 1995.06.09) 을 붙임과 같이 보내 드리니 참고 하시기 바랍니다. ○ 재소득46011-77, 1995.06.09. [질의내용] 상가(토지 포함)를 취득하여 부동산임대업으로 사업자등록을 하고 소유하여 오던 중 임차인들에게 양도할 경우 소득구분에 대하여 아래와 같이 질의함 1. 매수인(임차인)이 20인 정도일 경우 매수인이 동 부동산을 분할하지 않고 공유 로 취득할 경우 양도소득 또는 부동산매매업 중 어느 소득에 해당되는지 2. 상기의 경우 매수인에게 각자 명의로 분할양도하는 경우 양도소득 또는 부동산매매업 중 어느 소득에 해당되는지 [ 회 신 ] 임대목적으로 취득한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득으로 과세 하는 것이며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경 우 에는 부동산매매업으로 과세하는 것임. 따라서 임대를 하던 부동산에 대한 소유권 을 이전할 때 발생하는 소득이 양도소득인지 사업소득인지는 사업목적의 유무 및 규 모 등을 참조하여 사실판단할 사항임