의제취득일 이전 개별공시지가 등이 없는 상속받은 토지의 실지취득가액 계산방법

의제취득일 이전 상속받은 토지의 실지취득가액은 소득세법 시행령 제163조 제9항 및 같은 영 제176조의2 제3항에 따라 평가한 가액 중 가장 큰 가액으로 적용하는 것이며, 이때 상속받은 토지가 개별공시지가 및 시가표준액이 없는 경우에는 기존해석에 따라서 평가함.

[회신] 귀 질의의 경우 의제취득일 이전 상속받은 토지의 실지취득가액은 소득세법 시행령 제163조 제9항 및 같은 영 제176조의2 제3항에 따라 평가한 가액 중 가장 큰 가액으로 적용하는 것이며, 이때 상속받은 토지가 개별공시지가 및 시가표준액이 없는 경우에는 기존해석사례(재산세과-1621, 2009.08.07., 재일46014-697, 1997.03.24.)를 참고하시기 바랍니다. 1. 사실관계 및 질의내용 O 사실관계 - 甲은 1975.11.25. 사망한 부친의 상속인자격으로 6.25전란으로 지적이 멸실된 조부(1969.5.21.사망) 소유 토지에 대한 소송을 진행 - 2007.4.11. 멸실된 지적 복구 - 2008.7.23. 원고승소 - 2012.1.19. 상속인별 상속지분 보존등기 - 2012.6.19. 지적 회복되어 상속받은 토지전체 양도 O 질의내용 - 의제취득일 이전 상속받은 토지로 2007.4.11. 지적회복이 될 때까지 개별공시지가 및 시가표준액이 없는 경우 실지취득가액 계산방법 2. 관련 법령 ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외 의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대 통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 ② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. <개정 2010.12.27> 1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다. 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거 래 가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득 한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취 득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액 2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하 는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다. 가. 제1항제1호나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액 나. 제1항제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액 ③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상 각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. <개정 2010.12.27> (이하생략) ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조제2항, 제97조제1항제1호가목 단서, 제100조 및 제114조제7항에 따른 기 준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. 1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물 가. 토지 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시 지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인 근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다. (이하생략) ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】 ① - ⑥ 생략 ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가 액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하 여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (이하생략) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① - ⑧ 생략 ⑨ 상속 또는 증여 ( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다) 받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어 서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규 정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다 . 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. <신설 1999.12.31, 2000.12.29, 2003.12.30, 2005.2.19, 2005.8.5, 2005.12.31> 1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제 164조제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액 2. 「상속세 및 증여세법」 제61조제1항제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준 시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현 재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액 (이하생략) ○ 소득세법 시행령 제164조 【토지․건물의 기준시가 산정】 ① 법 제99조제1항제1호가목 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시 및 감정평가 에 관한 법률」 제9조제2항에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세무서장 (납세지 관할세무 서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세 무서장의 요청이 있는 경우에는 그 토지의 소재지를 관할하는 세무서장) 이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제4조제1항 단서에 따라 시장·군 수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다. <개정 1997.12.31, 1998.12.31, 2001.12.31, 2005.2.19, 2006.2.9, 2009.12.14, 2010.2.18, 2010.9.20> 1. 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 의한 신규등록토지 2. 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 의하여 분할 또는 합병된 토지 3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」상의 지목이 변경된 토지 4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다) ② - ③ 생략 ④「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 「지방세법」상 시가표준액을 말한다. 〈 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다 〉 (이하생략) ○ 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】 ① 생략 ② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다 음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다. <개정 2000.12.29, 2001.12.31, 2002.12.30, 2003.12.30, 2005.8.5, 2005.12.31, 2008.2.22, 2010.2.18> 1. 생략 2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의 한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 ③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우 에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용 (신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아 니 한다) 하여 산정한 가액에 의한다 . 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따 른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적 으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2005.12.31, 2008.2.22, 2009.2.4, 2012.2.2, 2013.2.15> 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제 외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 4. 기준시가 ④ 법률 제4803호「소득세법개정법률」부칙 제8조에서 정하는 날(이하 "의제취득 일" 이라 한다)전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항제1호부 터 제3호까지의 규정을 적용할 때에 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각 호의 가액 중 많은 것으로 한다. <개정 2005.2.19, 2009.2.4> 1. 의제취득일 현재 제3항제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액 2. 취득 당시 실지거래가액이나 제3항제1호 및 제2호에 따른 가액이 확인되는 경우로서 해당 자산의 실지거래가액이나 제3항제1호 및 제2호에 따른 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한가액 99-164…1 【 양도 또는 취득당시의 토지등급이 없는 경우에 적용할 가액 】 양도 및 취득당시 설정된 토지등급이 없는 때에 적용할 토지등급은 다음 각 호의 순 서에 따른다. <개정 2011.3.21> 1. 재산세과세대장상에 등재된 토지등급 2.해당 토지의 품위와 정황이 유사한 인근토지의 등급가격을 참작하여 시장(구청장)․군수가 결정한 가액 <개정 2011.3.21> 3.해당 토지와 바로 인접된 토지 중 품위․정황이 유사한 토지의 등급 <개정 2011.3.21> 4.품위․정황이 유사한 토지가 없는 때에는 해당 토지 소재지 동(리)의 최하등급 <개 정 2011.3.21> 나. 관련 예규(예규,해석사례,심사,심판) ○ 재산세과-1621, 2009.08.07. 1. 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 당해 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세 무 서장)이 평가한 가액으로 하는 것이며, 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세 법」 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가 액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있는 것임. 2. 한편,「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시(1984년 12월 31일 이전에 취득한 경우에는 1985년 1월 1일)의 기준시가는 「소득세법 시행령」제164조 제4 항 산식에 의하여 계산한 가액으로 함. ○ 재일46014-697, 1997.03.24. 1. 소득세법 시행령 제164조 제10항 의 규정에 의하여 1990.08.31개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가를 계산함에 있어 취득당시의 과세시가표준액은 취득일 현재의 토지등급가액을 적용하되, 시장ㆍ군수가 취득당시 등급을 설정하지 아니하여 취득당시등급이 없는 경우에는 붙임 소득세법 기본통칙2-7-14...23의 방법에 따라 취득당시등급을 결정하는 것임. 2. 소득세법 시행령 제164조 제10항 의 산식중 분모에서 "그 직전에 결정된 과세시가표준액"이라 함은 '1990.08.30 현재의 과세시가표준액의 결정일 전일의 과세시가표준액을 말하는 것임. 3. 이 경우, 동 과세시가표준액이 구 지방세법시행령 제80조 제1항 제1호 에 의한 정기조정일(지방자치단체가 조례로 정하는 날:1988년이후 매년 01월01일)에 조정되 지 아니한 경우에는 그 정기조정일 직전에 결정된 과세시가표준액이 동일하게 조정된 것으로 보는 것이므로 귀 문의 경우 1989.09.01 조정된 등급을 그 직전에 결정된 과세시가표준액으로 하는 것임. 양도소득금액은「소득세법」제94조 제1호, 제2호 및 제4호에 규정된 자산의 양 도로 인하여 발생한 자산별 과세대상 소득금액과 과세대상 결손금을 같은법 제102조 규 정에 따라 서로 통산하는 것으로, 귀 질의 경우 같은법 제89조 제1항 제3호의 1세대1주 택 비과세 대상인 자산에서 발생한 양도차손익은 차가감하지 않는 것임.