토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 양도하는 경우 소득구분 등

토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산하고 그 후에 허가를 받은 경우 해당 토지의 양도시기는 대금을 청산한 날이 되는 것임

[회신] 귀 질의의 경우, 기존해석사례(서면인터넷방문상담4팀-128,2008.01.15.; 서면인터넷방문상담4팀-1227, 2005.07.18.; 서면인터넷방문상담4팀-2088, 2005.11.04.; 소득세과-658, 2009.05.04.)를 참고하시기 바랍니다. 또한, 자산의 양도 또는 취득시기를 판정할 때 해당 거래가 장기할부조건인 경우에는 「소득세법 시행령」제162조제1항제3호 및 같은 법 시행규칙 제78조의 규정에 따르는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 1990.04. 甲, 파주시 교하읍 소재 A임야 2,251㎡ 취득(87백만원) - 2009.09. 甲, 토지거래계약허가구역에 있는 A임야를 허가를 받지 않은 상태에서 乙에게 양도(935백만원) - 2010.01. 甲, 乙로부터 A임야 양도대금 잔금 수령 및 甲 명의로 공장설립승인받음 - 2010.02. 乙, A임야 및 인근 B,C필지와 함께 LLL산업개발(주)에 형질변경 및 개발 의뢰하여 시행(甲 명의로 산림전용부담금 4백만원 및 농지보전부담금 238백만원 납부) - 2010.02. 甲, 형질변경 과정에서 A임야를 5개 필지로 분할(A-1, A-2 , A-3, A-4, A-5) 및 임야대장이 토지대장으로 변경 - 2010.09. 乙, 甲 명의로 토지거래계약의 허가(공장용지)를 받아 2필지(A-1,A-2 일부) 를 ◉◉ ◉ 외 1인에게 양도(448백만원) - 2010.09. 乙, 甲 명의로 토지거래계약의 허가(공장용지)를 받아 3필지(A-2 일 부, A-3,A-4 일부 )를 ◇◇◇◇(주)에 양도(295백만원) ⇒ ◇◇◇◇(주)는 소유권이전등기소송결과 2011.09. 소유권이전등기 - 2010.10. 乙, 甲 명의로 토지거래계약의 허가(공장용지)를 받아 3필지(A-2 일부, A-4 일 부, A-5 )를 ○○○에 양도(270백만원) - 2012.05. 현재 분할된 필지는 ◇◇◇◇(주) 등기분 이외에는 모두 甲 명의로 등기 되어 있고, 乙은 ◉◉ ◉ 외 1인 및 ○○○로부터는 계약금만 받은 상태 로서 해당 필지에 대해서는 소유 권이전을 하지 않았이며, ◇◇◇◇(주)로부터는 잔금 일부를 미수령한 상태이고, A-4 일부 필지(76㎡)는 보유 중에 있음 - 2012.05. 甲 및 乙은 양도소득 또는 사업소득(부동산매매업)으로 각각 기한 후 신고 예정 ○ 질의내용 (질의 1) 甲 및 乙의 납세의무(양도소득인지 사업소득인지) (질의 2) A필지의 일부(A-4)가 토지거래계약을 받지 않았고 현재까지 甲 명의 로 등기되어 있으므로 A필지 양도시기는 아직 도래하지 않은 것인지 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】 ① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항제4호부 터 제8호까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다. 1. 종합소득 산출세액 2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액 가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액 을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액 ② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 제69조 【부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부】 ① 부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 "토지등"이라 한다)의 매매차익과 그 세 액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 대통령령으로 정하 는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거 나 매매차손이 발생하였을 때에도 또한 같다. ② 제1항에 따른 신고를 "토지등 매매차익예정신고"라 한다. ③ 부동산매매업자의 토지등의 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조를 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조제1항 각 호에서 규정 하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 다만, 토지등의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제104조제1항제2호 및 제3호에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세 율 을 곱하여 계산한 금액으로 한다. ④ 부동산매매업자는 제3항에 따른 산출세액을 제1항에 따른 매매차익예정신고 기한까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서, 한국은행 또는 체 신관서에 납부하여야 한다. ⑤ 토지등의 매매차익에 대한 산출세액의 계산 및 결정·경정에 관하여는 제107조제2항 및 제114조를 준용한다. ⑥ 토지등의 매매차익과 그 세액의 계산 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분 명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득 세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 1. 제94조제1항제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조제1항에 따른 세율 2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 양도소득 과세표준의 100분의 40 3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 양도소득 과세표준의 100분의 50 4. ~ 7 . 생략 8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지 양도소득 과세표준의 100분의 60 9. 생략 10. 미등기양도자산 양도소득 과세표준의 100분의 70 11. 생략 ② 제1항제2호·제3호 및 제11호가목의 보유기간은 해당 자산의 취득일부터 양도 일까지로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각각 그 정한 날을 그 자산의 취득일로 본다. 1. ~ 3. 생략 ③ 제1항제10호에서 "미등기양도자산"이란 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정 하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것 을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다. ④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 2013년 12월 31일까지 양도한 경우에는 제6항을 적용할 때 제1항제1호의 세율을 적용하지 아니하고 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10을 더한 세율을 적용한다. 1.․2. 생략 3. 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제104조의3에 따른 비사업용 토지 4. 생략 ⑤ 생략 ⑥ 제1항제4호부터 제9호까지에 해당하는 자산을 2013년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 제1항제4호부터 제9호까지에서 규정한 세율을 적용하지 아니하고 제1항제1호에 따른 세율(해당 보유기간이 2년 미만인 자산은 제1항제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용한다. ○ 소득세법 제105조 【양도소득과세표준 예정신고】 ① 제94조제1항 각 호에서 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조제2항에 따라 계산한 양도소득과세표준을 다음 각 호의 구분에 따른 기간에 대통령령으로 정하 는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 1. 제94조제1항제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산을 양도한 경우에는 그 양도일 이 속하는 달의 말일부터 2개월. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조제1항 에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 양도할 때 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월로 한다. 2. 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제122조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】 ① 법 제64조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경 우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다. ② 법 제64조제1항에 따른 주택등매매차익은 해당 주택 또는 토지의 매매가액에 서 다음 각 호의 금액을 차감한 것으로 한다. 1. 제163조제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비 2. 법 제103조의 규정에 의한 양도소득기본공제금액 3. 법 제95조제2항에 따른 장기보유 특별공제액 ③ 제1항 단서를 적용할 때 주거용 건물에는 이에 딸린 토지로서 다음 각 호의 어 느 하나의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 포함하는 것으로 한다. 1. 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 「건축법 시행령」 제34조제3항 에 따른 피난안전구역의 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다) 2. 건물이 정착된 면적에 5배( 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호 에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적 ④ 제1항 단서를 적용할 때 주거용 건물의 일부에 설치된 점포 등 다른 목적의 건물 또는 같은 지번(주거여건이 같은 단지 내의 다른 지번을 포함한다)에 설치된 다른 목적의 건물(이하 이 항에서 "다른 목적의 건물"이라 한다)이 해당 건물과 같 이 있는 경우에는 다른 목적의 건물 및 그에 딸린 토지는 제1항 단서에 따른 주거용 건물에서 제외하는 것으로 하고, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 전체를 제1항 단서에 따른 주거용 건물로 본다. 이 경우 건물에 딸린 토지의 면적 의 계산에 관하여는 제154조제4항을 준용한다. 1. 주거용 건물과 다른 목적의 건물이 각각의 매매단위로 매매되는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주거용 건물면적의 100분의 10 이하인 경우 2. 주거용 건물에 딸린 다른 목적의 건물과 주거용 건물을 하나의 매매단위로 매 매하는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주거용 건물면적보다 작은 경우 ⑤ 주거용 건물과 다른 목적의 건물을 신축하여 판매하는 경우에는 각각 이를 구 분하여 기장하고, 이에 공통되는 필요경비가 있는 경우에는 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 안분 계산한다. ⑥ 법 제64조의 규정에 의한 세액의 계산 그 밖에 필요한 사항은 기획재정부령으 로 정한다. ○ 소득세법 시행령 제127조 【부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부】 ① 법 제69조제1항의 규정에 의하여 토지등 매매차익예정신고를 하고자 하는 자 는 기획재정부령이 정하는 토지등매매차익예정신고서를 납세지 관할세무서장에게 제 출하여야 한다. ② 부동산매매업자가 토지등 매매차익예정세액을 납부하려는 때에는 제1항의 토지 등 매매차익예정신고서에 기획재정부령으로 정하는 토지등매매차익예정신고납부계산 서를 첨부하여 납세지 관할세무서·한국은행(그 대리점을 포함한다. 이하 같다) 또는 체 신관서에 납부하여야 한다. ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으 로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다. 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등 기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】 ① 법 제104조제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각 호의 것을 말한다. 1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산 의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등 기가 불가능한 자산 3. 법 제89조제1항제2호, 「조세특례제한법」 제69조제1항 및 제70조제1항에 규 정하는 토지 4. 법 제89조제1항제3호에 규정하는 1세대1주택으로서 「건축법」에 의한 건축허 가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산 5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토 지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것 6. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지 7. 건설업자가 「도시개발법」에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고 전에 양도하는 토지 ② 생략 ○ 소득세법 시행규칙 제78조 【장기할부조건의 범위】 ① (삭제, 2000. 4. 3.) ② (삭제, 1996. 3. 30.) ③ 영 제162조 제1항 제3호에서 “기획재정부령이 정하는 장기할 부조건”이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다. 1. 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하 여 수입할 것 2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도 일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것 ○ 서면인터넷방문상담4팀-128, 2008.01.15. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항 의 규정에 의한 거래계약허 가구역안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산하고 그 후에 허가를 받은 경우 당해 토지의 양도시기는 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 양도소득과세표준 예정신고 신고기한은 「소득세법」 제105조 제1 항 제1호에 의거 토지거래계약의 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 것입니 다. 이때 허가를 받기 전에 이행한 양도소득세 과세표준 예정신고는 대금청산 후 허가 를 받은 경우에는 그 효력이 인정되는 것입니다. ○ 서면인터넷방문상담4팀-1227, 2005.07.18. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 의 규정에 의한 토지거래허가구역 내에 있는 토지를 같은법 제118조 및 제119조에 의한 토지거래허가를 받지 않고 취득 한 토지를 양도하는 경우로서 당해 토지의 취득등기를 하지 않고 양도하는 경우에는 소득세법 제104조 제3항 에서 규정하는 미등기양도자산에 해당하는 것이며 붙임과 같이 관련 조세법령과 기 질의 회신문을 보내 드리니 참고하시기 바랍니다. ○ 서면인터넷방문상담4팀-2088, 2005.11.04. 「소득세법」 제104조 (양도소득세 세율) 제3항의 규정에 의한 “미등기양도자산”이 라 함은 동법 제94조 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취 득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말하는 것입니다. 귀 질의의 경 우, 취득계약조건이 성취되어 동법 시행령 제162조의 규정에 의한 취득시기가 도 래한 부동산을 취득에 관한 소유권이전등기를 하지 아니하고 타인에게 양도하는 경우에는 미등기양도자산에 해당하는 것이나, 이에 해당하는지에 대해서는 관련사 실을 확인하여 판단할 사항입니다. ○ 소득세과-658, 2009.05.04. 귀 질의1의 경우, 부동산을 매매함에 있어 부동산 매매의 규모, 거래횟수 및 반복 성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 계속적인 사업으로 인정되는 경 우에는 부동산매매업으로 보는 것이며 사업을 목적으로 하지 아니하고 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것입니다. 다만, 판매를 목적으로 임야를 형질변경, 토지분할 등의 방법으로 개발하여 분할매매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것입니다. 이하 생략