장기임대주택이 재건축되는 경우 거주주택 특례 해당 여부 등

장기임대주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 같은 법에 따른 주택재개발사업의 사유가 있는 경우에는 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간을 계산할 때 해당 주택의 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 포함하지 아니하는 것임

[회신] 1. 「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호에 따른 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조제19항 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는 것입니다. 2. 이 경우 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 같은 영 제155조제19항을 적용하는 것이며, 장기임대주택의 임대기간은 해당 주택에 대해 「소득세법」제168조에 따른 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보아 계산하는 것입니다. 3. 또한, 1세대가 위 ‘1’에 따른 거주주택 특례를 적용받은 후에 위 ‘1’에 따른 장기임대주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 같은 법에 따른 주택재개발사업의 사유가 있는 경우에는 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간을 계산할 때 해당 주택의 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 포함하지 아니하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2009.12. 서울 강남구 개포동 소재 A아파트 취득(기준시가 640백만원) 및 임대 개시 - 2013.04. A아파트에 주택임대업 구청 및 세무서에 등록(기준시가 586백만원) - 2013.11. A아파트 재건축조합 설립 - 2013.12. 10년 이상 보유 및 거주한 서울 서초구 반포동 소재 B아파트 양도 (720백만원) ○ 질의내용 (질의 1) B아파트를 양도하는 경우 「소득세법 시 행령」제155조제19항에 따른 거 주주택 특례를 적용받을 수 있는 것인지 (질의 2) A아파트가 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 재건축되는 경우 5년 임 대의무기간은 어떻게 산정하는 것인지? 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세 법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있 는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보 유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. (이하 생략) ○ 소득세 법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① ~ <18> 생략 <19> 제167조의 3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충 족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다.이하 “직전거주주택”이라 한다) 이 있는 거주주택(이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직 전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것 2. 장기임대주택: 양도일 현재 장기임대주택을 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것 <20> 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 “임대기간요건”이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 제19항을 적용한다. <21> 1세대가 제20항을 적용받은 후에 임대기간요건을 충족하지 못하게 된(장기 임대주택의 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한 다) 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다. 이 경우 제2호의 임대기간요건 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다. 1. 납부할 양도소득세 계산식 거주주택 양도 당시 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우에 납부하였을 세액 - 거주주택 양도 당시 제19항을 적용받아 납부한 세액 2. 임대기간요건 산정특례 가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 기 획 재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 해당 임대기간요건을 충족하지 못하게 되거 나 임대의무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 해당 임대주택을 계속 임대하는 것으로 본다. 나. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업(이하 “주택재건축사업”이 라 한다) 또는 같은 법에 따른 주택재개발사업(이하 “주택재개발사업”이라 한다)의 사유가 있는 경우에는 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간을 계산할 때 해당 주 택의 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 포함하 지 아니한다. (이하 생략) ○ 소득세 법 시행령 제167조의 3 【1세 대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하 는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 1. 생략 2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자 등 록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택 "이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한 다) 현재 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따 른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의 한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다. 가. 「임대 주택법」 제2조제3호 에 따른 매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준 시 가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원 (수도권 밖의 지역인 경우에 는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택 (이하 생략) ○ 소득세 법 시행령(2011.10.14. 대통령령 제23218호로 개정되기 전의 것) 제167조의 3 【1세 대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① ①법 제104조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당 하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계 산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 1. 생략 2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자 등 록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록 하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임 대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제 168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동 항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다. 가. 수도권에서 3호(수도권 밖의 지역인 경우에는 1호) 이상의 주택[「주택법」에 따른 주택으로서 대지면적이 298제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 이 목에서 같다]을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으 로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 제10호에 따른 일반주택의 취득 당시 6억원 (수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 을 초과하지 아니하는 주택 ○ 소득세 법 시행령(2011.10.14. 대통령령 제23218호로 개정된 것) 부칙 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 후 최초로 양도하는 주택부터 적용한 다. 제3조(양도소득세 중과에서 제외되는 임대주택의 가액기준 변경에 관한 적용례) 제167조의3제1항제2호가목의 개정규정 중 가액기준 변경에 관한 개정부분 과 같은 호 다목의 개정규정 은 이 영 시행 후 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록하는 주택부터 적용 한다. ○ 소득세 법 시행규칙 제74조의 2 【계속 임대로 보는 부득이한 사유】 영 제155조 제21항 각 호 외의 부분 단서에서 “기획재정부령으로 정하는 부득이 한 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률 에 따라 수용(협의매수를 포함한다)된 경우 2. 사망으로 상속되는 경우 ○ 부동산거래관리과-511, 2012.09.25. 1. 「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호 에 따른 장기임대주택과 그 밖의 1 주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조제19항 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규 정을 적용받을 수 있는 것입니다. 2. 이 경우 장기임대주택의 임대기간은 해당 주택에 대해 「소득세법」 제168조 에 따른 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보아 계산하는 것 입니다.