장기임대주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제율 외

「소득세법 시행령」제167조의 3에 따른 장기임대주택을 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항의 보유기간별 공제율에 해당주택의 임대기간에 따라 「조세특례제한법」제97조의 4제1항 후단의 표에 있는 추가공제율을 더하여 적용하는 것

[회신] 1. 귀 질의 1)의 경우, 「임대주택법」제2조제3호에 따른 매입임대주택 1호 이상을 「소득세법」제168조에 따른 사업자등록과 「임대주택법」제6조에 따른 임대사업자등록을 한 날부터 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항의 보유기간별 공제율에 해당주택의 임대기간에 따라 「조세특례제한법」제97조의 4제1항 후단의 표에 있는 추가공제율을 더한 공제율을 적용하는 것입니다. 2. 귀 질의 2)의 경우, 「소득세법」제95조제1항의 장기보유 특별공제액은 같은 조 제2항에 따라 계산하는 것으로 이 때 보유기간은 해당자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것입니다. 3. 귀 질의 3)의 경우, 자산의 양도차익을 계산할 때 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법 시행령」제176조의 2 제3항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하는 것이며 이 때 환산가액이란 같은 조 제2항각호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말하는 것입니다. 4. 귀 질의 4)는 법령해석사항이 아니므로 회신드릴 수 없습니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2007.05.10. 주택(5채) 임대사업자 등록 및 사업자등록 - 2011.00.00. 위 임대주택 중 1채 양도(현재 4채 보유 중) ○ 질의내용 질의 1) 장기임대주택을 양도할 때 장기보유특별공제를 최대 40%까지 받을 수 있는지 질의 2) 장기보유특별공제 보유기간의 기산일 질의 3) 취득시 실지거래가액 알 수 없을 때 취득가액 계산방법 질의 4) 5년 이상 임대한 장기임대주택을 매도시 불리한 조건 등 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제97조의4 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자 또는 비거주자가 「임대 주택법」 제2조제3호 에 따른 매입임대주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우 그 주택을 양도함 으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항 에 따른 장기보유 특별 공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에 따른 보유기간별 공제율에 해당 주택의 임대 기간에 따라 다음 표에 따른 추가공제율을 더한 공제율을 적용한다. 다만, 같은 항 단서에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.(2014.1.1 신설) | 임대기간 | 추가공제율 | | 6년이상 7년 미만 | 100분의 2 | | 7년이상 8년 미만 | 100분의 4 | | 8년이상 9년 미만 | 100분의 6 | | 9년이상 10년 미만 | 100분의 8 | | 10년 이상 | 100분의 10 | ② 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례의 적용신청을 하여야 한다.(2014.1.1 신설) ③ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그밖에 필요한 사항은 대통령 령으로 정한다.(2014.1.1 신설) ○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① ~④ 생략 ⑤ 법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서"주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. <개정 2000.1.10, 2001.12.31, 2008.2.29> 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 2. 삭제 <2001.12.31> 3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 3의2. 삭제 <2001.12.31> 4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것 (이하 생략) ○ 조세특례제한법 시행령 제97조의4【장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 법 제97조의4제1항에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호가목에 따른 장기임대주택 ( 「소득세법」 제1조의2제1항제2호 에 따른 비거주자가 소유한 주택을 포함하며, 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 말한다. ② 법 제97조의4제1항을 적용할 때 장기임대주택의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호·제3호 및 제5호를 준용 한다. 이 경우 「소득세법」 제168조 에 따른 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. ③ 법 제97조의4제2항에 따라 과세특례의 적용신청을 하려는 자는 해당 장기임대 주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 과세특례적용신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 그 절차 등에 관하여는 제97조제3항, 제4항 및 제6항을 준용한다 ○ 소득세법 시행령 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 생략 1. 생략 2 . 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자 등록 (이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다) 을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택 "이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다 ) 현재 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제 168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다. 가. 「임대 주택법」 제2조제3호 에 따른 매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택 (이하 생략) ○ 임대 주택법 제2조 【정의】 1. ~ 2. 생략 3. "매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택 [ 「주택법」 제2조제1호 의2에 따른 준주택 중 대통령령으로 정하는 오피스텔(이하 "오피스텔"이라 한다)을 포함한다] 을 말한다 (이하 생략) ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다) 에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. ②제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산 및 제104조의3에 따른 비사업용 토지는 제외한다) 으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원 입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원 입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 에 따른 관리처분 계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2 에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. | 표1 | | 표2 | | 보유기간 | 공제율 | | 보유기간 | 공제율 | | 3년 이상 4년 미만 | 100분의 10 | 3년 이상 4년 미만 | 100분의 24 | | 4년 이상 5년 미만 | 100분의 12 | 4년 이상 5년 미만 | 100분의 32 | | 5년 이상 6년 미만 | 100분의 15 | 5년 이상 6년 미만 | 100분의 40 | | 6년 이상 7년 미만 | 100분의 18 | 6년 이상 7년 미만 | 100분의 48 | | 7년 이상 8년 미만 | 100분의 21 | 7년 이상 8년 미만 | 100분의 56 | | 8년 이상 9년 미만 | 100분의 24 | 8년 이상 9년 미만 | 100분의 64 | | 9년 이상 10년 미만 | 100분의 27 | 9년 이상 10년 미만 | 100분의 72 | | 10년 이상 | 100분의 30 | 10년 이상 | 100분의 80 | (이하 생략) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (이하 생략) ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액 ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다 )에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. (이하 생략) ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ① ~ ⑥ ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액( 실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2005.2.19, 2009.2.4, 2010.2.18, 2010.12.30> 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 ② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액 을 말한다. <개정 2000.12.29, 2001.12.31, 2002.12.30, 2003.12.30, 2005.8.5, 2005.12.31, 2008.2.22, 2010.2.18> 1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 | 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 | × | 취득당시의 기준시가 | | 양도당시의 기준시가 | 2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 | 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 | × | 취득당시의 기준시가 | | 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) | ③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용 (신주인수권의 경우에는 제3호를 적용 하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등 으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다 . <개정 2005.12.31, 2008.2.22, 2009.2.4, 2012.2.2, 2013.2.15> 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액 (감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 4. 기준시가 (이하 생략) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 부동산거래관리과-0906(2011.10.25) 〔 회 신 〕 소득세법 제95조제2항 에 따른 장기보유특별공제액을 계산함에 있어 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것 (이하 생략) ○ 서면인터넷방문상담5팀-50, 2008.01.08. 〔 회 신 〕 양도소득세를 실거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 취득가액 및 필요경비는「소득세법」제97조 및「동법 시행령」제163조의 규정에 열거된 항목으로 객관적인 자료에 의하여 관련내용이 확인되는 경우에는 그 가액으로 하는 것이며 취득가액이 확인되지 않는 경우 「소득세법 시행령」제176조의 2 제1항 내지 제2항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용 하며, 이때 필요경비는「동법 시행령」제163조 제6항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 기준 시가의 3％를 공제하는 것입니다.