3주택 중 2주택을 양도하는 경우 일시적 2주택 특례 적용여부

일시적 2주택 특례여부는 양도시점을 기준으로 판정하는 것이며, 3주택을 소유하던 1세대가 1주택(C)을 먼저 양도한 후 나머지 2주택 중 같은 영 제155조제16항에 따라 취득한 새로운 주택(B)의 취득일부터 5년 이내에 종전의 주택(A)을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항의 규정을 적용하는 것임

[회신] 「소득세법 시행령」제155조제1항의 일시적 2주택 특례여부는 양도시점을 기준으로 판정하는 것입니다. 한편, 3주택을 소유하던 1세대가 1주택(C)을 먼저 양도(양도차익이 있는 경우 양도소득세를 신고․납부하여야 함)한 후 나머지 2주택 중 같은 영 제155조제16항에 따라 취득(지방이전 공공기관과 기업의 종업원에 대한 지원 관련)한 새로운 주택(B)의 취득일부터 5년 이내에 종전의 주택(A)을 양도하는 귀 질의의 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항의 규정을 적용받을 수 있는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2008.06. 서울 영등포구 소재 A주택 취득(4억원) - 2013.06. 공공기관 본사의 지방이전(2014년말 예정)에 따라 이전예정지인 부산 소재 B주택 취득(3억원) - 2015.01. 위 이전예정지 소재 C주택 취득 예정(3.2억원) ※ C주택 취득이유 : A주택을 양도하려 하였으나 주택경기 침체로 계약이 이루어 지지 않고 있으며, B주택은 현재 세입자의 퇴거시점이 지방이전시점과 일치하 지 않아 부득이하게 C주택을 취득하여 2015년도부터 거주할 목적임 ○ 질의내용 - B주택 취득일로부터 3년 경과 및 5년 이내에 C주택과 A주택을 순차적으로 양도하 는 경우 C주택은 일반세율로 과세되고, A주택에 대해서는 「소득세법 시행령」제155조제1항 및 제16항에 따라 일 시적 2주택 특례를 적용받을 수 있는지 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. 1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득 2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역 별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에 서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거 주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족 과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유 하 고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자 의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주 택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한 다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함 한 다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이 상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당 해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양 도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. ② ~ ⑮ 생략 <16> 제1항을 적용할 때 수도권에 소재한 법인 또는 「국가균형발전 특별법」 제2조 제9호 에 따른 공공기관이 수도권 밖의 지역으로 이전하는 경우로서 법인의 임원과 사용인 및 공공기관의 종사자가 구성하는 1세대가 취득하는 다른 주택이 해당 공공기관 또는 법인이 이전한 시(특별자치시ㆍ광역시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제15조 제2항에 따라 설치된 행정시 를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ군 또는 이와 연접한 시ㆍ군의 지역에 소재하는 경우에는 제1항 중 “3년”을 “5년”으로 본다. 이 경우 해당 1세대에 대해서는 종 전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니한다. (이하 생략) ○ 서면인터넷방문상담5팀-1241, 2008.06.11. [ 회 신 ] 「소득세법 시행령」제155조 제1항의 일시적 2주택 비과세 특례 여부는 양도시점 을 기준으로 판정 하는 것으로서, 3주택을 소유하던 1세대가 1주택을 먼저 처분하고 나머지 2주택 중 새로운 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도함에 있어 양도하는 주택이「같은 령」제154조 제1항의 규정에 의한 비과세 요건을 충 족한 경우 양도소득세가 비과세 되는 것입니다. 다만, 양도하는 주택이「같은 령」제156조 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는「같은 령」제160조 제1항 규 정에 따라 양도차익 및 장기보유특별공제를 계산하여 양도소득세가 과세됩니다. [사실관계] - 종전 2주택 취득 및 양도내용 부산 북구 소재 A주택 : 취득일자 2005.1.10 양도일자 2008.6.30(양도소득세 신고) 부산 남구 소재 B주택 : 취득일자 2002.5.12 양도일자 2008.7.14 - 새로운 주택 취득내용 : 부산 수영구 소재 C주택 : 취득일자 2008.6.17 - 2008.6.17. C주택을 선 취득 후, 3년 이상 보유한 2주택을 양도하는 경우 [질의내용] - 위와 같은 상황에서 B주택을 양도하는 경우 일시적 2주택 비과세 특례 적용 여부