부동산을 교환하는 경우 양도차익 산정방법

부동산을 교환한 경우 양도 및 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 따르는 것이나, 동 실지거래가액으로 인정할 수 없거나 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 제114조제7항에 따른 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차적으로 적용하는 것임

[회신] 귀 질의의 경우 기존해석사례(부동산거래관리과-0670, 2011.07.29.)를 참고하시기 바랍니다. 1. 사실관계 및 질의내용 O 사실관계 - 甲과 乙은 의사인데 A병원과 B병원의 토지 및 건물을 각각 50:50으로 취득하여 공동사업을 하고 있음 - 2012년 의사 1인은 하나의 병원만 운영하도록 의료법이 개정되어 甲은 A병원을, 乙은 B병원을 단독으로 운영하기로 하고 기존 공동사업 동업관계를 해지함 - 甲과 乙은 공동 취득한 A병원과 B병원에 대해 甲의 B병원 지분 50과 乙의 A병 원 지분 50을 교환하기로 하고, 실지거래가액과 교환차액이 없는 교환계약서를 작성하였음 O 질의내용 - 이 경우 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액을 확인할 수 없어 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 납부할 수 있는지 여부 2. 관련 법령 ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계 없 이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실 상 이전되 는 것 을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)( 「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인 수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (이하생략) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다 (이하생략) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규 정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (이하생략) ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제 114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례 가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에 는 취득가액도 기준시가에 따른다 (이하생략) ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정・경정 및 통지】 ① - ⑥ 생략 ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가 액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (이하생략) ○ 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해 당하 는 경우를 말한다. <개정 2005.2.19, 2009.2.4, 2010.2.18, 2010.12.30> 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영 수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (이하생략) 나. 관련 예규(예규,해석사례,심사,심판) ○ 부동산거래관리과 -0670, 2011.07.29. 1. 자산을 교환한 경우의 양도가액 및 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거 래 가 액 에 따르는 것이나, 교환계약서에 표시된 가액이 「소득세법 시행령」제176조의 2 제1항 각 호에 해당하여 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소 득세법」 제 114조제7항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차 로 적용하 는 것이며( 기존 해석사례 : 부동산거래관리과-75, 2011.01.27.) , 2. 생략