토지구획정리사업지구로 지정된 농지의 비사업용 토지 판정 등

「소득세법」제104조의 3제1항에 따른 비사업용 토지를 판정할 때 토지를 취득한 후 토지구획정리사업시행지구로 지정・공고된 경우 경작 등 토지 본래의 용도에 사용이 제한되지 아니한 경우에는 법령상 사용금지 또는 제한된 토지에 해당되지 아니하는 것임

[회신] 1. 귀 질의 1,2의 경우, 기존해석사례(부동산거래관리과-768, 2010.06.03.)를 참고하시기 바랍니다. 2. 질의 3의 경우, 「소득세법」제94조제1항에 따른 자산을 양도하고 그 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(같은 법 제96조제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(같은 법 제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따르는 것입니다. 한편, 2007.1.1. 이후 양도하는 모든 자산에 대한 양도차익은 실지거래가액에 따라 계산하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 1976.02. 경북 대구시 달성군 월배면 소재 A농지(답, 377㎡) 및 B농지(답, 298㎡) 취득 - 1981.7.1. 대구직할시 및 도시지역으로 편입 - 1987.05. 일반공업지역으로 편입 - 1999.04. 월배지구 토지구획정리사업지구 지정(개별 건축허가 불허 및 개발 규제) 및 일반주거지역 편입 - 2003.06. 월배지구 토지구획정리사업지구 폐지(이유;인근 성서공업단지 조성 및 난개발 방지) 및 지구단위계획구역 지정 (개별 건축허가 불허 및 개발 규제) - 2004.10. 지구단위계획(공동주택용지) 결정 및 제3종 일반주거지역으로 편입 ⇒ 공동주택 외의 건축은 제한되어 건설회사가 매도 요구시 응할 수 밖에 없는 상황 ※ 토지 취득 후 재촌․자경하지 않음 ○ 질의내용 「소득세법」제104조의 3의 규정에 따른 비사업용 토지 여부를 판정할 때 (질의 1) A,B농지를 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지로 보아 비사업용 토지에서 제외할 수 있는지 여부 (질의 2) 비사업용 토지에서 제외된다면, 토지 사용이 금지 또는 제한된 기간(월배지구 토지구획정리사업지구 지정일 및 지구단위계획구역 지정일)만 비사업용 토지에서 제외되는지 또는 소유기간 전체를 비사업용 토지에서 제외하는지 (질의 3) 위 농지를 양도하는 경우 토지 사용이 가능한 기간(’87.5월 ~ ’99.4월)의 양 도 소득세를 기준시가 차액으로 신고가 가능한지 또는 30년 이상 장기보유한 농 지이므로 기준시가 차액으로 양도소득세 신고가 가능한지 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다. ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하 는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해 당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다. (이하 생략) ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가 액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. ② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하 여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分 計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하 여 안분계산한다. ③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 제104조의 3 【비사업용 토지의 범위】 ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토 지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나 에 해당하는 토지를 말한다. 1. 논ㆍ밭 및 과수원(이하 이 조에서 “농지”라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것 가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다. 나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ특별 자 치시(특별자치시에 있는 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ특별자 치도( 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제15조 제2항 에 따라 설치된 행정시의 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 및 시 지역( 「지방자치법」 제3조 제4항 에 따른 도농 복합형태인 시의 읍ㆍ면지역은 제 외한다. 이하 이 항에서 같다) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)에 있는 농 지. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하며 스스로 경작하던 농지로서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다. 2.․3. 생략 4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 가. 「지방세법」 또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 나. 「지방세법」 제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대 상 또는 분리과세대상이 되는 토지 다. 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것 5. ~ 7. 생략 ② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으 로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경 우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. ③ 제1항과 제2항을 적용할 때 농지ㆍ임야ㆍ목장용지의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제168조의 6 【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다 음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기 간의 계산은 일수로 한다. (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제168조의 7 【토지지목의 판정】 법 제104조의 3의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황 에 의한다. 다만, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다. (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제168조의 14 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】 ① 법 제104조의 3 제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해 당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지(이하 “비사업용 토지”라 한 다)에 해당하는지 여부를 판정한다. 1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간 2. 토지를 취득한 후 「문화재보호법」에 따라 지정된 보호구역 안의 토지 : 보호구역으로 지정된 기간 3. 제1호 및 제2호에 해당되는 토지로서 상속받은 토지: 상속개시일부터 제1호 및 제2호에 따라 계산한 기간 4. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지 의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 기획재정부령으로 정하는 기간 (이하 생략) ○ 부동산거래관리과-768, 2010.06.03 . [ 회 신 ] 토지를 취득한 후 2005.12.30.이전에 구 「토지구획정리사업법 (2000.1.28, 법률 제6242호의「도시개발법」이 시행되기 전의 것)」에 따른 토지구획정리사업시행지 구로 지정·공고된 경우에 해당 토지가 경작 등 토지 본래의 용도에 사용이 제한 되지 아니한 경우에는 「소득세법 시행령」제168조의14제1항제1호가 적용되지 아 니하는 것입니다. [사실관계] - 1994.04.04. 갑이 자연녹지지역에 소재한 A토지(지목 전)를 경락을 원인으로 취득하였음 - 1999.08.03. 도시계획재정비 고시에 따라 토지구획정리사업지구로 지정과 동시 에 주거지역으로 편입됨 * 이에 따라 A토지는 농작물 재배행위 이외의 전용, 건축행위가 제한됨 - 2005.12.31. 토지구획정리사업지구 및 도시개발구역이 해제됨 - 2007.07.20. A토지 양도 * A토지는 시지역 안의 농지로서 취득일부터 양도일까지 농지소재지에 거주하면서 경작한 농지에 해당함(재촌 및 자경요건 충족) - 2007.10.08. 제1종 지구단위계획구역으로 결정됨 [질의내용] 토지구획정리사업지구로 지정되어 주거지역으로 편입된 후 대지로의 전용이 불가 능한 토지가 법령상 사용금지 또는 제한된 토지에 해당하는지