임차인의 남편이 임차인의 임차주택을 경락받아 양도하는 경우 취득가액 산정

주택의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산할 때 취득시 실지거래가액에는 대항력 있는 전세보증금으로서 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것임

[회신] 부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산할 때 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액(경매의 경우에는 경락가액)에 따르는 것이며, 이 경우 실지거래가액에는「주택임대차보호법」제3조에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것입니다. 귀 질의의 전세보증금의 경우에는 취득가액에 포함하는 전세보증금에 해당되지 아니하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 甲은 甲의 아내 乙 명의로 임차(전세보증금 80백만원)하여 살고 있던 A주택을 경락으 로 취득(’13.8월, 75백만원)한 후 양도(’13.10월, 147백만원)하였음 - 甲이 A주택을 경락받을 당시 배당순위 등은 아래와 같음 | 구분 | 금액 | 채권자 | 실제 배당된 금액 | | 1순위 | 70백만원 | 乙 | 없음(배당신청철회) | | 2순위 | 48백만원 | 농협 | 48백만원 | | 3순위 | 39백만원 | 저축은행 | 27백만원 | | 4순위 | 10백만원 | 乙(전세금 인상액) | 없음 | | 합계 | 167백만원 | | 75백만원 | ※ 대항력 있는 임차권자인 乙이 배당신청을 철회한 사유는 확인되지 않음 ○ 질의내용 甲이 A 주택 양도에 따른 양도차익을 계산할 때 대항력 있는 임차인이 배당신청을 철회한 경우로서 대항력 있는 임차인의 전세보증금을 경락매수인이 별도로 부담하지 않은 경우에 도 해당 금액을 취득가액에 산입할 수 있는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제 2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계 산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (이하 생략) ○ 주택임대차보호법(2013.08.13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것) 제3조 【대 항력 등】 ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도 와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ② 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으 로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법 인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. ③ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임 대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ④ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항 ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. ⑤ 제4항의 경우에는 동시이행의 항변권에 관한 「민법」 제536조 를 준용한다. ○ 주택임대차보호법(2013.08.13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것) 제3조의 2 【보증금의 회수】 ① 임차인(제3조제2항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증 금 반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신 청 하는 경우에는 집행개시요건에 관한 「민사집행법」 제41조 에도 불구하고 반대의 무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으 로 하지 아니한다. ② 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자 를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매를 할 때에 임차주 택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순 위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권 리가 있다. ③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받 을 수 없다. ④ 제2항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. ⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조 부터 제161조까지의 규정을 준용한다. ⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7 일 이내에 임차인을 상대로 소를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이 의가 신청된 범위에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 유보하고 남은 금 액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다. ○ 주택임대차보호법(2013.08.13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것) 제3조의5 【경매에의한 임차권의 소멸】 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(경락)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. ○ 민사집행법 제88조 【배당요구】 ① 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채 권자, 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배 당요구를 할 수 있다. ② 배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다. ○ 민사집행법 제91조 【인수주의와 잉여주의의 선택 등】 ① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수 하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인 정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다. ② 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다. ③ 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다. ④ 제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다. ⑤ 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제 할 책임이 있다. ○ 민사집행법 제136조 【부동산의 인도명령 등】 ① 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동 산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에 는 그러하지 아니하다. ② 법원은 매수인 또는 채권자가 신청하면 매각허가가 결정된 뒤 인도할 때까지 관리인에게 부동산을 관리하게 할 것을 명할 수 있다. ③ 제2항의 경우 부동산의 관리를 위하여 필요하면 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 제1항의 규정에 준 하는 명령을 할 수 있다. ④ 법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 제1항 또는 제3항의 규정에 따른 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 한다. 다만, 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 그러하지 아니하다. ⑤ 제1항 내지 제3항의 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다. ⑥ 채무자ㆍ소유자 또는 점유자가 제1항과 제3항의 인도명령에 따르지 아니할 때에는 매수인 또는 채권자는 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있다. ○ 민사집행법 제148조 【배당받을 채권자의 범위】 제147조제1항에 규정한 금액을 배당받을 채권자는 다음 각호에 규정된 사람으로 한다. 1. 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자 2. 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자 3. 첫 경매개시결정등기전에 등기된 가압류채권자 4. 저당권ㆍ전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자 ○ 부동산거래관리과-849, 2010.06.24 . [ 회 신 ] 주택의 양도에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 취득가액은 「소득세법」 제97 조의 규정에 의하여 실지거래가액에 의하는 것으로서, 주택을 전세로 임차하여 거 주하는 임차인이 당해 주택에 대한 법원의 경매에서 그 임차주택을 경락받아 양 도하는 경우 당해 임차인이 회수하지 못한 전세보증금의 전부 또는 일부금액은 취득가액에 포함되지 아니하는 것 입니다. [사실관계] - 2007.7.3. 甲은 신축빌라를 乙로부터 임차함(전세 1억원, 확정일자 및 전세권설정) - 계약기간 종료 후 乙이 전세금을 반환하지 않아 甲은 2009.11.11. 경매접수 - 2010.4.28. 임차인인 甲이 주택을 낙찰받음(경락가액 80,001,000원) - 甲이 주택 양도 예정 [질의내용] - 양도차익 산정시 미회수된 당초 전세보증금(1억원)이 취득가액에 포함되는지 여 부 ○ 서면인터넷방문상담4팀-245, 2008.01.28 . [ 회 신 ] 부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액(경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액)에 의하는 것이며, 이 경우 실지거래가액에는「주택임대차보호 법」제3조에서 규정하는 대항력있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액을 포함 하는 것 입니다. [질의내용] - 경락받은 주택의 취득가액 산정시, 경락받은 자가 임차인에게 지급한 전세 보증금이 포함되는지 여부(대항력 있음)