장기임대주택 보유시 거주주택 특례 해당 여부

1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(5년 이상 임대)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 「소득세법 시행령」제155조제19항을 적용하는 것임

[회신] 「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조제19항 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다. 한편, 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(5년 이상 임대)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 같은 영 제155조제19항을 적용하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 | 연번 | 소재지 | 지목 | 면적 | 취득연도 | 양도일 | 현시세 | 임대등록 | | 1 | 경기도 부천시 | 아파트 | 84㎡ | 2003 | 거주 중 | 420백만원 | | | 2 | 서울시 | 아파트 | 50㎡ | 2006 | 임대 중 | 320백만원 | 예정 | | 3 | 세종특별자치시 | 아파트 | 46㎡ | 2011 | 임대 중 | 70백만원 | 예정 | | 4 | 세종특별자치시 | 아파트 | 39㎡ | 2012 | 임대 중 | 60백만원 | 예정 | - 甲의 가족은 부천시에 소재하는 아파트에 거주(실제 거주기간 7년 이상)하고 있 으며, 甲은 근무상 형편으로 세종특별자치시에 있는 ‘3’번 아파트를 취득하여 단독으로 거주하다가 최근 타인에게 임대하고 본인은 직장 근처에 소재하는 다 른 주택을 임차하여 거주하고 있고, 주말에는 가족과 함께 부천에 거주하고 있음 ○ 질의내용 임대하고 있는 2,3,4번 아파트에 대해서 「소득세법 시 행령」제167조의3제2호에 따라 주택임대사업자로 구청 및 세무서에 등록 후 1 번 아파트를 양도하는 경우 「소득세법 시 행령」제155조제19항에 따른 거 주주택 특 례를 적용받을 수 있는 것인지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세 법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있 는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보 유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. (이하 생략) ○ 소득세 법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① ~ <18> 생략 <19> 제167조의 3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충 족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다.이하 “직전거주주택”이라 한다) 이 있는 거주주택(이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직 전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것 2. 장기임대주택: 양도일 현재 장기임대주택을 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것 <20> 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 "임대기간요건"이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 제19항을 적용한다. <21> 1세대가 제20항을 적용받은 후에 임대기간요건을 충족하지 못하게 된(장기 임대주택의 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한 다) 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고·납부하여야 한다. 이 경우 제2호 의 임대기간요건 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다. 1. 납부할 양도소득세 계산식 거주주택 양도 당시 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우에 납부하였을 세액 - 거주주택 양도 당시 제19항을 적용받아 납부한 세액 2. 임대기간요건 산정특례 가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 기 획 재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 해당 임대기간요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 해당 임대주택을 계속 임대하는 것으로 본다. 나. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업(이하 "주택재건축사업"이 라 한다) 또는 같은 법에 따른 주택재개발사업(이하 "주택재개발사업"이라 한다)의 사 유가 있는 경우에는 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간을 계산할 때 해당 주 택의 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 포함하 지 아니한다. (이하 생략) ○ 소득세 법 시행령 제167조의 3 【1세 대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하 는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 1. 생략 2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자 등 록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택 "이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한 다) 현재 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따 른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의 한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다. 가. 「임대 주택법」 제2조제3호 에 따른 매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준 시 가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원 (수도권 밖의 지역인 경우에 는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택 (이하 생략) ○ 부동산거래관리과-1072, 2011.12.23. 「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제19항 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규 정을 적용하는 것입니다. 한편, 1세대가 거주주택 양도일 현재 해당 거주주택에 서 거주하고 있지 않은 경우에도 위 특례 규정이 적용되는 것입니다. ○ 부동산거래관리과-511, 2012.09.25. 1. 「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호 에 따른 장기임대주택과 그 밖의 1 주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조제19항 각 호의 요건을 모 두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하 고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는 것입니다. 2. 이 경우 장기임대주택의 임대기간은 해당 주택에 대해 「소득세법」 제168조 에 따른 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보아 계산하는 것입니다.