장기임대주택 보유시 거주주택 비과세 특례

「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호 각목에 따른 주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조제19항 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것임

[회신] 귀 질의의 경우 기존해석사례(부동산거래관리과-0974, 2011.11.21.)를 참고하시기 바랍니다. ○ 부동산거래관리과-0974, 2011.11.21. 「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조제19항 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2001.05. 경기도 성남시 소재 A아파트(23평형) 취득(현재 시세 300백만원) - 2002.02. 경기도 성남시 소재 B아파트(48평형) 취득 및 거주(현재 시세 700백만원 ) ○ 질의내용 A아파트를 임대주택으로 등록하고 2년 이상 거주한 B아파트를 양도하는 경우 「소 득세법 시 행령」제155조제19항에 따른 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세 법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있 는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보 유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. (이하 생략) ○ 소득세 법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① ~ (18) 생략 <19> 제167조의 3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충 족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다.이하 “직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있 는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것 2. 장기임대주택: 양도일 현재 장기임대주택을 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것 <20> 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 “임대기간요건”이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 제19항을 적용한다. <21> 1세대가 제20항을 적용받은 후에 임대기간요건을 충족하지 못하게 된(장기 임대주택의 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한 다) 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다. 이 경우 제2호의 임대기간요건 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다. 1. 납부할 양도소득세 계산식 거주주택 양도 당시 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우에 납부하였을 세액 - 거주주택 양도 당시 제19항을 적용받아 납부한 세액 2. 임대기간요건 산정특례 가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 기 획재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 해당 임대기간요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 해당 임대주택을 계속 임대하는 것으로 본다. 나. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업(이하 “주택재건축사업”이 라 한다) 또는 같은 법에 따른 주택재개발사업(이하 “주택재개발사업”이라 한다)의 사유가 있는 경우에는 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간을 계산할 때 해당 주 택의 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 포함하 지 아니한다. <22> 제19항을 적용받으려는 자는 거주주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고서와 기획재정부령으로 정하는 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하 여 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 1. 「임대 주택법 시행령」 제8조 제2항 에 따른 임대사업자 등록증 2. 장기임대주택의 임대차계약서 사본 3. 임차인의 주민등록표 등본 또는 그 사본 4. 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 서류 (이하 생략) ○ 소득세 법 시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당 하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계 산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수 도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 ㆍ제4항의 규정에 의한 읍 ㆍ면 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 지역 2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자 등 록 (이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하 여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대 주 택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이 라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조 에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정 에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다. 가. 「임대 주택법」 제2조 제3호 에 따른 매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준 시 가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에 는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 「주택법」 제2조 제3호 에 따 른 국민주택규모에 해당하는 「임대 주택법」 제2조 제3호 에 따른 매입임대주택을 2 호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임 대 주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토 지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149 제 곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거 나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. 라. 「임대 주택법」 제2조 제3호 에 따른 매입임대주택[미분양주택( 「주택법」 제38조 에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체 결 되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다)으로서 2008년 6월 11 일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정한다]으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택. 이 경우 해당 주택을 양도하는 거주자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고 또는 과세표준예정신고와 함께 시장ㆍ군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사 본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 1) 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공 동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하일 것 2) 5년 이상 임대하는 것일 것 3) 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원 이 하일 것 4) 수도권 밖의 지역에 소재할 것 5) 1)부터 4)까지의 요건을 모두 갖춘 매입임대주택(이하 이 조에서 “미분양매입 임대주택”이라 한다)이 같은 시ㆍ군에서 5호 이상일 것[가목에 따른 매입임대주택 이 5호 이상이거나 나목에 따른 매입임대주택이 2호 이상인 경우에는 가목 또는 나 목에 따른 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5호 이상일 것(나목 에 따른 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 시ㆍ군에 있는 경우에 한정한다)] (이하 생략) ○ 부동산거래관리과-0974, 2011.11.21. 「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 령 제155조제19항 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 령 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비 과세 규정을 적용하는 것입니다.