재건축입주권과 1주택을 보유한 경우 일시적 2주택 비과세특례

재건축사업시행인가일(2005.5.30.이전) 이후에 조합원으로부터 입주권을 승계ㆍ취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보는 것으로서, 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 동 입주권으로 취득한 재건축 주택(그 부수토지포함)의 취득시기는 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)임.

[회신] 귀 질의의 경우, 붙임 기 질의회신사례 재산세과-1128호(2009.12.28)를 참고하시기 바랍니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2005.12.30. 재건축 추진(2005.1.20. 사업시행인가, 2005.12.30. 관리처분계획 인가) 중인 청주시 소재 A아파트 취득 - 2006. 1.13. A아파트 멸실 신고 - 2006. 2.21. A아파트 멸실 - 2007. 3. 7. 청주시 소재 B아파트 취득 - 2010. 5.25. A재건축아파트 사용승인 - 2010. 6. 5. A재건축아파트 잔금청산 - 2010. 6.11. A재건축아파트 입주 - 2010. 6.14. B아파트 양도 ○ 질의내용 - B아파트가 양도소득세 과세대상인지 - A아파트의 보유기간은 어떻게 계산하는지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. 1.~2. 생략 3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 ② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. ○ 소득세법 부칙 <제7837호, 2005.12.31> 제1조 (시행일) 이 법은 2006년 1월 1일부터 시행한다. (단서 생략) 제12조 (조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례) ①제89조제2항 및 제104조제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다. ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 에 따라 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. <개정 2010.2.18> (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(2년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. <개정 2008.11.28> 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 재산세과-1128, 2009.12.28. 1. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우 포함) 함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(2년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 「소득세법 시행규칙」 제72조 제1항 에서 정하는 사유에 해당하는 경우 포함)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 을 적용하는 것임 2. 위 “1”에서 “다른 주택”의 취득시기를 판정함에 있어 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 2005.5.30. 이전에 재건축사업시행인가를 받고 2005.12.31. 이전에 관리처분계획인가를 받은 조합원의 지위를 2005.12.31. 이전에 승계 취득한 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보는 것이며, 동 권리에 따라 취득한 주택의 취득시기는 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임