2주택 보유자의 1세대 1주택 비과세 등

1세대 2주택자가 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되는 것이며, 나머지 1주택을 양도하는 경우 보유・거주요건을 충족하는 경우 비과세 됨

[회신] 1. 1세 2주택에 해당하는 자가 먼저 양도하는 주택에 대하여는 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 나머지 1주택을 양도하는 경우「소득세법」제89조제1항제3호 및 같은 법시행령제154조제1항을 적용하여 양도소득세 비과세 여부를 판단하는 것입니다. 2. 1.을 적용함에 있어「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정은 같은 법시행령제162조에 따른“양도일(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날) 현재”를 기준으로 판단하는 것입니다. 3. 귀 질의의 경우, 1세대 2주택자가 1주택을 재건축하는 경우 그 재건축주택에 대한 장래 거주기간 충족여부에 따른 비과세 특례적용대상인지는 양도 당시에 시행되는 세법의 규정을 적용하여 판정하는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 사실관계 ○ 2001년 경 갑은 인천 소재 A아파트를 취득하여 현재까지 주민등록하여 실거주 중임 ○ 2004.9.16. 갑이 친정어머니로부터 서울 소재 B다가구주택을 증여받음 (2주택 보유) * 아파트로 재개발추진중이며, 2010.06월 사업계획인가승인받았으며 , 수개월내 관리처분계획인가예정임 * 친정어머니(현재 88세)는 B다가구주택에서 증여전․후 및 현재까지 주민등록 하여 실거주 중임 질의요지 ○ 갑이 친정어머니와 합가하는 경우 동거봉양 합가 비과세 특례를 적용 받기 위해 다음 순서 중 어느 방법으로 하여야 하는 것인지 - A아파트의 처분을 보류하고 친정어머니와 합가 및 주민등록 등재 를 먼저 한 후에 1) B다가구주택을 먼저 처분하고, A아파트의 처분을 유보하는 것인지, 2) B다가구주택을 먼저 처분하고, A아파트를 처분하는 것인지 - A아파트를 먼저 처분하고 합가 및 주민등록 등재 후 B다가구주택을 처분하면 되는 것인지 - B다가구주택의 관리처분계획인가 승인때까지 B다가구주 택을 처분 하지 못하고 관리처분계획인가 후에 타 지역에서 친정어머니와 합가 하는 경우 동거봉양 합가 특례를 받을 수 있는 것인지 - 합가한 후에 B다가구주택을 양도하기 전에 친정어머니가 작고할 경우 B다가구 주택 양도 시 동거봉양합가 비과세 특례를 받을 수 있는 것인지 ○ A아파트를 먼저 처분하고 B다가구주택이 단일세대라는 전제하에 - 조합원입주권 상태 또는 B다가구주택이 재개발완공되고 신축된 아파트에 입주 후 1세대 1주택 비과세 요건을 구 비하기 위해 B다가구 주택으로 이사하는 경우 어느 상태부터 시점산정을 정산받을 수 있는지와 얼마기간의 입주기간이 필요한 것인지 - B다가구주택의 거주기간 계산시 다가구주택 상태와 다가구주택 철거 후 조합원입주권상태 때의 기간을 합산받을 수 있는지 - 증여받은 B다가주택을 상속으로 간주해석하여 상속주택 을 취득한 경우의 1세대 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. 1. 2. 생략 3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 ② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 에 따라 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. <개정 2010.2.18 > 1. ～ 3. 생략 ② ④ 생략 ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. <개정 1995.12.30 부칙> ⑥ ⑦ 생략 ⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 다음 각 호의 기간을 통산한다. <개정 2008.2.22 부칙> 1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간 2. 생략 ⑨ 법 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다. <신설 2003.12.30 부칙, 2005.12.31 부칙> ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】 ① ～ ③ 생략 ④ 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <개정 1996.12.31 부칙, 1999.12.31 부칙, 2002.10.1 부칙, 2009.2.4 부칙> ⑤ ～ ⑨ 생략 ⑮제154조제1항의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 다가구주택(이하 "다가구주택"이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. <신설 1995.12.30 부칙, 1998.4.1 부칙, 2007.2.28 부칙, 2008.2.29 부칙> (이하 생략) 나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례) ○ 서면인터넷방문상담5팀-687, 2008.03.31 「소득세법 시행령」제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정은 동법 시행령 제162조 규정에 의한 “양도일(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날) 현재”를 기준으로 판단하는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항입니다. ○ 서면인터넷방문상담5팀-2185, 2007.07.31 1세대 2주택에 해당하는 자가 먼저 양도하는 주택에 대하여는 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 나머지 1주택을 양도하는 경우 소득세법 제89조 제3호 (1999.12.28 개정) 및 동법 시행령 제154조 제1항(2002.10.01 개정)의 규정을 적용하여 양도소득세 비과세 여부를 판단하는 것입니다. ○ 부동산거래관리과-447, 2010.03.23 1.「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축한 주택을 양도하는 경우로서 「소득세법」제89조제1항제3호 및 같은 법시행령제154조제1항의 1세대 1 주택의 비과세판정 및 같은 법제95조제2항의 장기보유특별공제율을 적용하는 보유기간의 계산은 멸실된 종전주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산(기존주택의 면적보다 새로운 주택의 면적이 큰 경우 포함)하는 것이며, 다만, 재건축사업계획에 따라 청산금을 납부한 경우로서 재건축 주택의 부수토지 면적이 종전주택의 부수토지 면적보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 재건축 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 보유기간을 계산하는 것입니다. 2. 한편,「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축한 주택을 양도하는 경우로서「소득세법」제89조제1항제3호 및 같은 법시행령제154조제1항의 1세대 1주택의 비과세판정 시 거주기간의 계산은 멸실된 종전주택에서의 실제거주 기간과 신주택에서의 거주기간을 합산하는 것입니다.