조세특례제한법 제98조의3에 의한 감면 적용시 주택신축 전 토지양도차익에 대한 양도차익계산방법과 적용세율

미분양주택 취득자에 대한 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 같은 법시행령제40조제1항을 준용하여 계산한 금액으로 하는 것이며, 토지의 취득일부터 신축주택의 취득일 전일까지 발생한 토지의 양도소득금액은 감면대상이 아님

[회신] 1. 자기가 건설한 신축주택으로서 2009.2.12.~2010.2.11. 기간 중에 공사에 착공하고 사용승인을 받은 주택(주택 부수토지 포함)을 양도하는 경우「조세특례제한법」제98조의3제1항에서 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 같은 법시행령제40조제1항을 준용하여 계산한 금액으로 하는 것이며, 토지의 취득일부터 신축주택의 취득일 전일까지 발생한 토지의 양도소득금액은 같은 법제98조의3제1항이 적용되지 아니하는 것입니다. 2.「소득세법」제94조제1항제1호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 경우에 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 같은 법제104조제3항에 따라 50%의 세율을 적용하여 산출세액을 산정하는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 질의요지 ○ 토지의 취득일부터 주택준공 직전까지의 토지양도차익 계산방법과 적용세율(기본세율 또는 50%) * 주택준공일 이후분에 대해서는 토지 및 주택의 양도차익에 대해 기본세율을 적용하여 100% 감면 사실관계 ○ 2009.08.05. 갑이 본인 거주목적으로 A토지를 72,000천원에 취득 ○ 2009.02.12～ 2010.02.11. 이 기간에 A토지 위에 다가구주택의 신축공사 착공 ○ 2010.01.14. 다가구주택 준공 ○ 2010.06.08. A토지 및 다가구주택을 456,000천원에 양도 * 토지양도차익 : 34,613천원, 건물양도차익 : 2,238천원 * 국세청은 토지의 취득일부터 주택준공 직전까지의 양도차익에 대해서는 감면이 되지 않는 것으로 해석하고 있음 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제98조 의 3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자 또는 「소득세법」 제120조 에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역( 「소득세법」 제104조 의 2에 따른 지정지역은 제외한다)에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. (2010. 1. 1. 개정) 1. 거주자인 경우: 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 (2010. 1. 1. 개정) 2. 생략 ② 제1항을 적용할 때 자기가 건설한 신축주택으로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택을 포함한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (2010. 1. 1. 개정) 1. 2. 생략 ③ 생략 ④ 제1항 및 제2항을 적용받는 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조 제2항 및 제104조 제1항 제2호부터 제7호까지의 규정에도 불구하고 장기보유특별공제액 및 세율은 다음 각 호의 규정을 적용한다. (2010. 1. 1. 개정) 1. 장기보유특별공제액: 양도차익에 「소득세법」 제95조 제2항 표1(같은 조 제2항 단서에 해당하는 경우에는 표2)에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액 (2010. 1. 1. 개정) 2. 세율: 「소득세법」 제104조 제1항 제1호 에 따른 세율 (2010. 1. 1. 개정) ⑤ 제1항 및 제2항을 적용할 때 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금 액의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2010. 1. 1. 개정) ○ 조세특례제한법 시행령 제98조 의 3 【미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】 ① ② 생략 ③ 법 제98조의 3 제1항에서 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항을 준용하여 계산한 금액으로 한다. (2010. 2. 18. 개정) (이하 생략) ○ 조세특례제한법 시행령 제40조 【구조조정대상부동산의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 등】 (2001. 12. 31. 제목개정) ① 법 제43조 제1항에서 “당해 구조조정대상부동산을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”이라 함은 「소득세법」 제95조 제1항 의 규정에 의한 양도소득금액 또는 「법인세법」 제99조 제1항 의 규정에 의한 양도차익(이하 이 항에서 “양도소득금액”이라 한다)중 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다. (2005. 2. 19. 개정) ┌ 취득일부터 5년이 ┐－┌ 취득당시의 ┐ └ 되는 날의 기준시가 ┘ └ 기준시가 ┘ 양도소득금액 × ───────────────────── ┌ 양도당시의 ┐ － ┌ 취득당시의 ┐ └ 기준시가 ┘ └ 기준시가 ┘ (이하 생략) ○ 소득세법 제90조 【양도소득세액의 감면】 제95조에 따른 양도소득금액에 이 법 또는 이 법 외의 법률에서 규정하는 감면소득금액이 있을 때에는 제92조 제2항에 따른 양도소득과세표준에 제104조에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액에, 해당 감면소득금액에서 제103조 제2항에 따른 양도소득 기본공제를 한 후의 금액이 양도소득 과세표준에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액에 상당하는 양도소득세를 면제한다. (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제102조 【양도소득금액의 구분 계산 등】 ① 양도소득금액은 다음 각 호의 소득별로 구분하여 계산한다. 이 경우 소득금액을 계산할 때 발생하는 결손금은 다른 호의 소득금액과 합산하지 아니한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 소득 (2009. 12. 31. 개정) 2. 제94조 제1항 제3호에 따른 소득 (2009. 12. 31. 개정) ② 제1항에 따라 양도소득금액을 계산할 때 양도차손이 발생한 자산이 있는 경우에는 제1항 각 호별로 해당 자산 외의 다른 자산에서 발생한 양도소득금액에서 그 양도차손을 공제한다. 이 경우 공제방법은 양도소득금액의 세율 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제167조 의 2 【양도차손의 통산 등】 ① 법 제102조 제2항의 규정에 의한 양도차손은 다음 각호의 자산의 양도소득금액에서 순차로 공제한다. (2003. 12. 30. 신설) 1. 양도차손이 발생한 자산과 같은 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액 (2003. 12. 30. 신설) 2. 양도차손이 발생한 자산과 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액. 이 경우 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액이 2 이상인 경우에는 각 세율별 양도소득금액의 합계액에서 당해 양도소득금액이 차지하는 비율로 안분하여 공제한다. (2003. 12. 30. 신설) ② 법 제90조의 감면소득금액을 계산함에 있어서 제1항의 양도소득금액에 감면소득금액이 포함되어 있는 경우에는 순양도소득금액(감면소득금액을 제외한 부분을 말한다)과 감면소득금액이 차지하는 비율로 안분하여 당해 양도차손을 공제한 것으로 보아 감면소득금액에서 당해 양도차손 해당분을 공제한 금액을 법 제90조의 규정에 의한 감면소득금액으로 본다. (2003. 12. 30. 신설) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 (2009. 12. 31. 개정) 제55조 제1항에 따른 세율 2. 생략 3. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2009. 12. 31. 개정) 양도소득 과세표준의 100분의 50 ② 제1항 제2호ㆍ제3호 및 제11호 가목의 보유기간은 해당 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각각 그 정한 날을 그 자산의 취득일로 본다. (2009. 12. 31. 개정) (이하 생략) 나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례) ○ 재산세과-1450, 2009.07.15 1. 자기가 건설한 신축주택으로서 2009.2.12.~2010.2.11. 기간 중에 공사에 착공하고 사용승인을 받은 주택(주택 부수토지 포함)을 양도하는 경우 토지의 취득일부터 신축주택의 취득일 전일까지 발생한 토지의 양도소득금액은 「조세특례제한법」 제98조의3 ‘미분양주택에 대한 양도소득세 과세특례’가 적용되지 아니합니다. 2. 이 경우, 「조세특례제한법 시행령」 제40조 제1항 에 따라 토지의 감면 대상 양도소득금액을 계산시 산식 분모의 취득당시 기준시가란 토지 취득당시 기준시가를 말하는 것입니다. 3. 4. 생략 ○ 재산-3820, 2008.11.17. 1. 양도소득세의 산출세액은 소득세법 제104조 제1항 각호 규정에 의하여 당해 연도에 양도한 자산의 소득금액에 대하여 같은 호의 세율이 적용되는 경우에는 소득금액을 합산하여 세율을 적용하여 산출세액을 산정하는 것이며 , 2. 양도소득세의 감면세액 산정은 소득세법 제90조 규정에 의하여 산정하는 것으로서 당해 연도에 양도한 자산이 소득세법 제104조 제1항 각호의 세율이 적용되는 경우에는 각호별로 산출세액과 감면세액을 산정하는 것임.