세대전원이 출국하기 전에 주택을 양도하는 경우

소득세법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 주택과 상가 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 주택과 상가 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 동법 시행령 제166조 제6항 및 부가가치세법 시행령 제48조의 2제4항 단서의 규정에 따라서 안분계산하는 것임

[회신] 귀 질의의 경우 기존해석사례(부동산거래관리과-0762, 2011.08.31.)을 참고하시기 바랍니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 甲은 2011.12. 단독주택 1채와 상가건물 1채를 乙에게 일괄 양도하기로 매매계약을 체결하였으며, 동 계약에 따라 잔금은 2012.1.에 청산됨 ※ 매매계약체결 당시 주택과 상가에 대해 가액을 구분하지 않음 ○ 질의내용 매매계약체결 당시 주택과 상가에 대해 가액을 구분하지 않은 경우 양도가액을 기준시가 로 안분계산시 안분계산기준일(매매계약체결일(=공급계약체결일)인지 or 잔금청산일인지) 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따 른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물 (2009. 12. 31. 개정) 가. 토지 (2009. 12. 31. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가 한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경 우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다. 나. 건물 (2009. 12. 31. 개정) 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신 축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 다. 오피스텔 및 상업용 건물 (2009. 12. 31. 개정) 건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업 용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산 정ㆍ고시하는 가액 라. 주택 (2009. 12. 31. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가 격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한 다. (이하 생략) ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. (2009. 12. 31. 개정) ② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경 우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2009. 12. 31. 개정) ③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ①~⑤ 생략 ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2007. 2. 28. 항번개정) (이하 생략) ○ 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】 ①~③ 생략 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래 가 액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불 분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따 라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시 기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2006. 2. 9. 개정) 2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가 가 액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없 는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한 다. (2000. 12. 29. 개정) 3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장 이 정하는 바에 따라 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정) (이하 생략) ○ 부동산거래관리과-0762, 2011.08.31. [ 제 목 ] 토지 및 건물 일괄 양도가액 안분계산시 기준시가 적용시점 [사실관계] 다가구주택을 보유하던중 토지와 건물을 일괄양도하였으며 토지와 건물의 가액이 불분명하여 기준시가로 안분계산하려 함 - 감정가액은 없음 [질의내용] 기준시가를 토지계약일의 것을 적용하는 지 잔금일의 기준시가를 적용하는 지 여부 [ 회 신 ] 귀 질의와 관련하여 서면인터넷방문상담4팀-3661(2007.12.26)호를 참조하시기 바 랍니다. ○ 서면인터넷방문상담4팀-3661, 2007.12.26 1. 「소득세법」 제100조 제2항 의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 동법 시행령 제166조 제6항 및 「부가가치세법 시행령」 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산하는 것임