겸용주택을 정비조합에 제공하고 분양받은 신축주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제액 계산 방법

겸용주택(주택면적〈 주택외면적)을 정비조합에 제공하고 분양받은 신축주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제액 계산 방법임

[회신] 귀 질의의 경우 주택보다 주택 외 부분이 큰 겸용주택을 소유한 거주자가 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비조합에 겸용주택과 그에 딸린 토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 청산금을 지급받고 분양받은 신축주택과 그에 딸린 토지를 양도한 경우로서 해당주택이 「소득세법」 제95조제2항의 1세대 1주택에 해당하는 경우, 관리처분계획인가 전 양도차익 중 주택 외 부분과 그에 딸린 토지의 양도차익에서 공제할 장기보유특별공제액은「소득세법」제95조제2항 표1을 적용하며, 이 경우 보유기간은 기존 건물 취득일부터 관리처분계획인가일 전일까지로 하며, 관리처분계획인가 후 양도차익에서 주택 외 부분과 그에 딸린 토지 평가액이 기존 건물과 그에 딸린 토지 평가액에서 차지하는 비율에 상당하는 양도차익에서 공제할 장기보유특별공제액은「소득세법」제95조제2항 표2를 적용하며, 이 경우 보유기간은 관리처분계획인가일부터 신축주택 양도일까지로 하며, 관리처분계획인가 전 양도차익 중 기존주택과 그에 딸린 토지의 양도차익 및 관리처분계획인가 후 양도차익에서 기존주택과 그에 딸린 토지 평가액이 기존 건물과 그에 딸린 토지 평가액에서 차지하는 비율에 상당하는 양도차익에서 공제할 장기보유특별공제액은 「소득세법」제95조제2항 표2를 적용하며, 이 경우 보유기간은 기존 건물 취득일부터 신축주택 양도일까지로 하는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 의제취득일 전 겸용주택(주택면적<상가면적) 취득 ․ 상가 : 365.89㎡, 주택 85.79㎡, 공용면적 51.74㎡ - 2 005.3.24. 재개발 관리처분계획인가 ․ 배 정 주택 : 전용면적 243.85㎡, 대지 61.21㎡(기존 면적보다 감소) - 평가 내역 등 | 기존부동산 평가액 | 신축주택 분양가액 | 청산금 수령액 | | 3,042,289,100원 | 2,524,500,000원 | 517,789,100원 | - 2009.5.15. 재개발 주택 사용승인 - 2010.3.8. 주택 5,650백만원에 양도 - 기타 필요경비 360백만원 - 양도당시 1세대 1주택이며, 2년 이상 거주함(비과세 요건 충족한 고가주택) ○ 질의내용 - 겸 용주택(주택면적<상가면적)의 재개발로 청산금을 수령하고 준 공 후에 재개발 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제액 계산 방법 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다. 1. 청산금을 납부한 경우 [양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가후양도차익”이라 한다) ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 법 제97조 제1항 제2호 및 제3호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비](이하 이 조에서 “관리처분계획인가전양도차익”이라 한다) 2. 청산금을 지급받은 경우 ［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제3호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비)×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금)÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액］ ② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다. 1. 청산금을 납부한 경우 [관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 “청산금납부분양도차익”이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 “기존건물분양도차익”이라 한다) 2. 청산금을 지급받는 경우 제1항제2호에 따른 가액 ③ ～ ④ 생략 ⑤ 법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제2항제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다. 1. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 관리처분계획인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간 2. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간 ⑥ 이하 생략 ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. ② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제1항제4호부터 제10호까지의 규정에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제104조제6항을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표 1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 표 1 | 보유기간 | 공제율 | | 3년 이상 4년 미만 | 100분의 10 | | 4년 이상 5년 미만 | 100분의 12 | | 5년 이상 6년 미만 | 100분의 15 | | 6년 이상 7년 미만 | 100분의 18 | | 7년 이상 8년 미만 | 100분의 21 | | 8년 이상 9년 미만 | 100분의 24 | | 9년 이상 10년 미만 | 100분의 27 | | 10년 이상 | 100분의 30 | 표 2 | 보유기간 | 공제율 | | 3년 이상 4년 미만 | 100분의 24 | | 4년 이상 5년 미만 | 100분의 32 | | 5년 이상 6년 미만 | 100분의 40 | | 6년 이상 7년 미만 | 100분의 48 | | 7년 이상 8년 미만 | 100분의 56 | | 8년 이상 9년 미만 | 100분의 64 | | 9년 이상 10년 미만 | 100분의 72 | | 10년 이상 | 100분의 80 | ③ 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제159조의2 【장기보유특별공제】 법 제95조제2항 표 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택(제155조·제155조의2·제156조의2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 말한다. ○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익등의 계산】 ① 법 제95조제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 양도가액-9억원 법 제95조 제1항에 따른 양도차익 × ───────── 양도가액 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 양도가액-9억원 법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액 × ──────── 양도가액 ② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조제2항의 규정을 준용한다. ○ 법규과-1115, 2010.7.7. 귀 의견조회의 경우 주택보다 주택 외 부분이 큰 겸용주택을 소유한 거주자가 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비조합에 겸용주택과 그에 딸린 토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 청산금을 지급받고 분양받은 신축주택과 그에 딸린 토지를 양도한 경우로서 해당주택이「소득세법」제95조제2항의 1세대 1주택에 해당하는 경우, 관리처분계획인가 전 양도차익 중 주택 외 부분과 그에 딸린 토지의 양도차익에서 공제할 장기보유특별공제액은「소득세법」제95조제2항 표1을 적용하며, 이 경우 보유기간은 기존 건물 취득일부터 관리처분계획인가일 전일까지로 하며, 관리처분계획인가 후 양도차익에서 주택 외 부분과 그에 딸린 토지 평가액이 기존 건물과 그에 딸린 토지 평가액에서 차지하는 비율에 상당하는 양도차익에서 공제할 장기보유특별공제액은「소득세법」제95조제2항 표2를 적용하며, 이 경우 보유기간은 관리처분계획인가일부터 신축주택 양도일까지로 하며, 관리처분계획인가 전 양도차익 중 기존주택과 그에 딸린 토지의 양도차익 및 관리처분계획인가 후 양도차익에서 기존주택과 그에 딸린 토지 평가액이 기존 건물과 그에 딸린 토지 평가액에서 차지하는 비율에 상당하는 양도차익에서 공제할 장기보유특별공제액은 「소득세법」제95조제2항 표2를 적용하며, 이 경우 보유기간은 기존 건물 취득일부터 신축주택 양도일까지로 하는 것임