다른 주택을 취득한 후 건설임대주택을 취득한 경우

사업주체등이 미분양주택 현황을 지연제출하는 경우에도 해당 미분양주택 취득가액이 9억원 이하이고, 2012.9.24. 현재 미분양주택임이 확인되며, 미분양주택취득기간 중에 사업주체등과 최초로 매매계약을 체결(계약금을 납부한 경우에 한함)하거나 그 계약에 따라 취득한 경우에는 「조세특례제한법」 제98조의 7에 따른 과세특례를 적용받을 수 있는 것임

[회신] 「조세특례제한법」제98조의 7 및 같은 법 시행령 제98조의 6의 규정을 적용할 때 사업주체등이 미분양주택 현황을 지연제출하는 경우에도 해당 미분양주택 취득가액이 9억원 이하이고, 2012.9.24. 현재 미분양주택임이 확인되며, 미분양주택취득기간 중에 사업주체등과 최초로 매매계약을 체결(계약금을 납부한 경우에 한함)하거나 그 계약에 따라 취득한 미분양주택인 경우에는 「조세특례제한법」 제98조의 7에 따른 과세특례를 적용받을 수 있는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 갑(甲)은 인천 연수 송도에 소재하는 「조세특 례제한 법」 제98조의 7 및 같은 법 시 행령 제98조의 6에 해당하는 미분양주택을 시행사로부터 취득 - 시행사는 시공사에 분양 위탁하였던 미분양주택 물량에 대해서 미분양주택 현황 을 제출기한(2012. 11. 30.)까지 제출하지 않음 - 갑(甲)은 관할 구청에 미분양주택 확인 날인을 요청하였으나, 관할 구청은 미분 양주택 현황이 제출되지 않은 물건이라며 날인 거부 ○ 질의내용 사업주체가 미분양주택 현황을 제출하지 않아 미분양주택 취득자가 관할 구청으로부터 미분양주택 확인 날인을 받지 못하는 경우 「조세특 례제한 법」 제98조의 7에 따른 과세특례를 적용받을 수 있는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 조세특례제한법 제98조의7 【미분양주택의 취득자에 대한 양 도소득세의 과세특례】 ① 내국인이 2012년 9월 24일 현재 대통령령으로 정하는 미분양 주택으로서 취득가액이 9억원 이하인 주택(이하 이 조에서 "미분 양주택"이라 한다)을 2012년 9월 24일부터 2012년 12월 31일까지 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 해 당 사업주체 또는 그 밖에 대통령령으로 정하는 사업자와 최초로 매매계약(계약금을 납부한 경우에 한정한다)을 체결하거나 그 계약에 따라 취득한 경 우에는 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에 는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양 도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소 득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. ②·③ 생략 ○ 조세특례제한법 시행령 제98조의6 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 법 제98조의7제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 미분양주택 "이란 「주택 법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체가 같 은 조에 따라 공급하는 주택으로 서 해당 사업주체가 입주자 모 집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2012년 9 월 23일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하 는 주택을 말한다. ② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다. 1. 사업주체등( 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 및 제3 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한 다. 이하 이 조에서 같다)과 양수자 간 에 실제로 거래한 가액이 9억원 을 초과하는 주택. 이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그 밖의 부 대비용은 포함하지 아니한다. 2. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택 3. 2012년 9월 23일 이전에 사업주체등과 체결한 매매계약이 2012 년 9월 24일부터 2012년 12월 31일까지의 기간(이하 이 항에서 "미분 양주택 취득기간"이라 한다) 중 에 해제된 주택 4. 제3호에 따른 매매계약을 해제한 매매계약자가 미분양주택 취 득기간 중에 계 약을 체결하여 취득한 미분양주택 및 해당 매매 계약자의 배우자[매매계약자 또 는 그 배우자의 직계존비속(그 배 우자를 포함한다) 및 형제자매를 포함한다]가 미분 양 주택 취득 기간 중에 원래 매매계약을 체결하였던 사업주체등과 계약을 체 결하 여 취득한 미분양주택 ③ 법 제98조의7제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 사업자"란 다음 각 호의 어 느 하나에 해당하는 자를 말한다. 1. 「주택법 시행령」 제107조제1항 에 따라 주택을 매입한 대한주 택보증주식회사 2. 주택의 공사대금으로 해당 주택을 받은 주택의 시공자 3. 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호 의5, 제1호의8 및 제1호의10에 따라 주택을 취득한 기업구조조정부동산투자회사등 4. 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호 의7, 제1호의9 및 제1호의11에 따라 주택을 취득한 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자 ④·⑤ 생략 ⑥ 사업주체등은 기획재정부령으로 정하는 미분양주택 현황을 2012년 11월 30일까지 시장(특별자치시장과 「제주특별자치도 설 치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제17조제2항에 따른 행정시장을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)에게 제출하여야 한다 . ⑦ ～ ⑫ 생략 ○ 부동산거래관리과-0018, 2012.01.10. (사실관계) 사업주체인 시행사가 업무착오로 인하여 2010.6.30.까지 미분양주 택 현황을 시장·군수·구청장에게 제출하지 못하였음 (질의내용) 조세특례제한법 제98조 의 5를 적용함에 있어 사업주체가 같은 법 시행령 제98조 의 4에 따라 2010.6.30.까지 미분양주택 현황을 시 장· 군수·구청장에게 제출하지 못하 여 그 이후에 제출한 경우에도 같 은 법에 따른 수도권 밖 미분양주택으로 과세특례 를 적용받을 수 있 는지 여부 (회신) 귀 질의의 경우 기존해석사례(부동산거래관리과-0536, 2011.06.30.) 을 참고하시기 바랍니다. ○ 부동산거래관리과-0536, 2011.6.30. 조세특례제한법 제98조 의 5 및 같은 법 시행령 제98조의 4의 규 정을 적용함에 있어 사업주체 등이 미분양주택 확인 날인을 받 지 못한 경우(미분양주택취득기간 (2010.5.14.~2011.4.30.) 경과 후에 미 분양주택 확인 날인을 받는 경우 포함) 또 는 미분양주택현황을 제출하지 않은 경우에도 2010.2.11. 현재 미분양주택임이 확인되 고, 미분양주택취득기간 중에 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결 하고 계약금을 납부한 사실이 확인되는 경우 같은 조에 따른 양 도소득세 과세특례가 적용되는 것입니다(같은 뜻 : 부동산거래 관리과-195, 2011.3.7. ; 부동산거래관리과-295, 2010.2.24. ; 재산세 과-1629, ; 2009.8.7.). ○ 부동산거래관리과-295, 2010.2.24. 「조세특례제한법」 제98조의3 에 따른 미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과 세 특례를 적용함에 있어 사업주체는 같은 법 시행 령제98조의3제1항에 따른 미분양주 택의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계약서에 시장·군수·구청장으로부터 미분양주택임을 확 인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 하는 것입니다. 이와 관련하여 2010.2.12. 이후에 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 경우에도 과세특례가 적용되는 것이나, 거 주자가 2009.2.12(비거주자는 2009.3.16)부터 2010.2.11.까지의 기 간 중에 사업주체와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납 부하였는지는 사실판단할 사항입니다. ○ 재산세과-1629, 2009.8.7. (사실관계) - 2002. 6.21. 주상복합건물 건축허가(국민주택 규모이하 64세대, 오피스텔 11실) - 2010. 2. 완공 예정 (질의내용) - 2009.4.30.까지 구청에 미분양주택현황을 제출하지 않았는데 미 분양주택 과 세특례를 적용받을 수 있는지 (회신) 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건설·공급하는 건축주가 2004년 4월 30 일 전에 「건축법」 제11조 에 따라 건축허가를 신 청하여 건설한 주택(2009년 2월 11일까지 매매계약이 체결되지 아니한 주택에 한정한다)으로서 해당 건축주가 공 급하는 주택은 「조세특례제한법」 제98조의3 “미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례” 규정을 적용받을 수 있는 것임 ○ 재산세과-658, 2009.11.5. 「조세특례제한법 시행령」 제98조의3 제8항 에 따라 매매계약서 에 미분양주택임을 확인하는 날인을 요청받은 시장·군수·구청장은 동 조 제7항에 따른 미분양주택 현 황 및 사업계획승인신청서류 등 에 따라 미분양주택임을 확인하고, 해당 매매계약서에 미분양주택임 을 확인하는 날인(같은법 시행규칙 별지 제63호의5 서식)을 하는 것 임. 귀 질의의 경우 미분양주택 현황 제출시 누락된 주택이 실제로 미분양주택인지 여부는 해당 시장·군수·구청장이 확인하여 판단할 사항으로, 제출서류 등은 해 당 시장·군수·구청장에게 문의하시기 바람