계약금의 일부를 2010.2.12. 이후 납부하는 경우

자산의 양도시기는 대금을 청산한 날이 되며 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 한 경우에는 등기부・등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 또는 명의개서일이 되는 것이며, 아파트 분양권의 경우에는 등기・등록・명의개서를 요하는 자산에 해당하지 아니하는 것임

[회신] 자산의 양도시기는 대금을 청산한 날이 되며 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 또는 명의개서일이 되는 것이며, 아파트 분양권의 경우에는 등기․등록․명의개서를 요하는 자산에 해당하지 아니하는 것입니다. 【관련 참고자료】 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 수분양자 군인공제회와 공급계약 체결일 : 2008.11.21 - 자녀에게 아파트 분양권 양도 계약일 : 2011.11.15 - 분양자인 군인공제회에 명의변경 접수일 : 2011.11.15 - 분양권 양도에 따른 잔금청산일 : 2011.12.21 - 프레미엄 없음 ○ 질의내용 분양권의 양도와 관련하여 잔금 청산전에 명의변경이 이루어진 경우 양도시기 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도 소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다 . 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함 한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기 (등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용 검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다 . ② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. ○ 법규과-1472, 2010.09.27 귀 과세자문의 경우, 미등기자산의 양도에 해당하는지 여부는 잔금납부의 성격, 분양 회사의 소유권보존 등기일 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항입니다. 자산의 양도시기는 대금을 청산한 날이 되며 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부 ․ 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 또는 명의개서일이 되는 것이며, 아파트 분양권의 경우에는 등기․등록․명의개서를 요하는 자산에 해당하지 아니하는 것입니다. ○ 서면4팀-1866, 2005.10.12. 소득세법 제98조 및 동법시행령 제162조 제1항의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되며 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 또는 명의개서일이 되는 것입니다. 부동산의 분양계약을 체결한 자가 당해 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 당해 부동산을 분양 받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 되는 것입니다. ○ 서면4팀-1421, 2005.08.16. 부동산의 분양을 받을 수 있는 계약을 체결한 자가 당해 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우 그 권리에 대한 취득시기는 당해 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날이고, 양도시기는 그 권리에 대한 잔금을 청산한 날이 되는 것입니다. ○ 심사증여1999-0377. 1999.09.03. 처분청은 쟁점상가를 청구외 이○○가 청구인 명의를 빌어 분양 받았으므로 명의신탁 재산이라 하여 계약금 11,640천원에 대하여 증여세를 과세하였으나, 구상속세법 제32조의2 규정을 적용하여 증여세를 과세하기 위해서는 우선, 명의신탁재산이 『권리의 이전이나 그 행사에 등기ㆍ등록ㆍ명의개서 등을 요하는 재산』이어야 하는 것으로서 대법원 판례 및 국세심판소 심판례에서 “아파트당첨권의 경우 분양회사가 관리하고 있는 분양자 명부 또는 분양계약서상의 명의변경은 어떠한 권리변경이나 대항요건 등 법적 효력을 발생 시키는 것이 아니므로 그 명의변경을 구상속세법 제32조의2 제1항이 규정하는 권리의 이전이나 행사에 등기ㆍ등록ㆍ명의개서 등을 요하는 재산이라고 할 수 없다(대법원 88누2755, 88.6.14 판결, 국심 98서282, 89.6.15 결정외 다수 같은 뜻)”고 판시 하고 있는 바, 상가당첨권은 아파트당첨권과 동일한 성격의 재산으로서 처분청 주장 대로 쟁점 상가를 청구외 이○○가 청구인 명의로 분양받아 계약금 불입 후 청구인과 위 이○○ 간에 권리의무승계서약서를 작성 하여 실질 소유자인 위 이○○에게 소유권을 환원하였다 하더라도 상가당첨권은 구상속세법 제32조의 2 제1항 규정의 『권리의 이전이나 행사에 등기 ㆍ등록ㆍ명의개서 등을 요하는 재산』에 해당되지 아니하므로 동 규정을 적용하여 증여세를 과세한 당초 처분은 취소함이 타당하다 할 것이다. ○ 국심89서-126, 1989.04.18. 청구법인은 1987년 9월 청구외 안X하로부터의 명의대여 요청에 의거 XX아파트 10동 502호(40평형)에 당첨되어 계약 체결후 1차중도금 까지 불입한 상태에서 실질소유자인 동 안X하에게 명의를 이전하여 준 사실에 대하여 처분청은 계약금.중도금을 청구외 안X하가 불입하고 실질소유자인 청구외 안X하 명의로 환원한 것으로 보고 명의자인 청구인에게 상속세법 제32조의 2 제1항의 규정에 의거 증여세 과세는 부당하다는 주장이므로 우선 관련법규를 과세한 것임을 알 수 있고, 이에 대하여 청구인은 아파트 당첨권은 권리의 이전이나 그 행사에 등기 등을 요하는 재산으로 볼 수 없음에도 증여세를 살펴보면, 상속세법 제32조의 2의 규정에서 권리의 이전이나 그 행사에 등기.등록.명의개서등(이하 "등기"라 한다)을 요하는 재산에 있어서 실질소유자와 명의자가 다른 경우에는 국세기본법 제14조 의 규정에 불구하고 그 명의자로 등기 등을 한 날에 실질소유자가 그 명의자에게 증여한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 아파트분양계약금 및 중도금은 위 규정의 등기.등록 및 명의개서 등을 요하는 재산으로 볼 수 없음 에도 청구인이 증여자인 청구외 안X하로부터 자금을 받아서 청구인 명의로 계약금.중도금 등을 불입한 이건에 대하여 증여세 등을 과세한 당초 처분은 부당하다고 판단된다.(동지:84서1333, 1984.10.12.). ○ 대법원87누118, 1987.10.13. 원판결 이유에 의하면, 원심은 관계증거를 취사하여 원고의 아버지인 소외 허 찬은 1983. 원고명의로 액면 금 4백만원의 주택청약예금에 가입 하여 같은 해 11. 원고명의로 원심 설시 삼익아파트 1동을 당첨 받아 같은 달 25 주식회사 삼익주택과 분양계약을 체결 하면서 계약금 6,백만원을 지급하였고 그후 같은 해 12.20부터 1984.3.9까지 3회에 걸쳐 중도금 990만원을 지급하였으며 같은 소외인은 같은 해 11.20 분양 계약자 명의를 원고로부터 그의 명의로 변경하고 이어서 같은 날 4,5,6회 중도금 930만원과 잔금 660만원을 지급 하고 위에서 본 분양회사로 부터 1985.1.23 같은 소외인 명의의 소유권이전등기를 경료한 사실을 인정한 다음, 이사건의 경우와 같이 아파트 분양회사가 관리하고 있는 분양자명부 또는 분양계약서는 분양관계 특히 분양 자가 누구 인지를 명백히 함으로써 법적분쟁의 예방 이나 재산관리의 편의를 도모 하기 위한 것일 뿐이고 분양자명부 또는 분양계약서상의 명의 변경 자체가 어떠한 권리변동이나 대항요건구비라는 법률상의 효력을 발생 시키는 것은 아니 지만 아파트분양신청은 일정한 주택청약예금 가입자 만이 할 수 있고 또한 주택청약예금 가입도 그 자격이 제한되어 있을 뿐만아니라 분양계약자로서의 명의를 갖지 아니한 자는 소유권 이전등기청구권이나 목적물인도청구권을 행사할 수 없으므로 아파트 분양 권자로서 그 권리를 행사하기 위하여는 분양자 명부 또는 분양계약서 상의 명의변경이 필수적이라 할 것이고 따라서 아파트의 분양 명의자와 아파트분양권의 실질소유자가 다른이 사건의 경우도 상 속세법 제32조 의2에 의하여 증여세를 부과할 수 있다고 할 것이라고 판단하고 나서 (중략) 그러나 상속세법 제32조 의2 제1항은 권리의 이전이나 그 행사에 등기, 등록, 명의개서등 (이하 등기 등이라 한다)을 요하는 재산에 있어서 실질 소유자와 명의자가 다른 경우에는 국세기본법 제14조 의 규정에 불구 하고 그 명의자로 등기 등을 한 날에 실질소유자가 그 명의자에게 증여한 것으로 본다고 규정하고 있는바 여기에서 권리의 이전이나 그 행사에 등기등을 요하는 재산이라 함은 부동산, 자동차, 선박, 중기, 주권, 사채 등과 같이 권리의 이전이나 행사에 있어 등기, 등록, 명의 개서 등이 효력발생요건 내지 대항요건 으로서 법률상 요구되는 경우 만을 가리킨다 할 것이므로(당원 1987.3.24 선고, 86누341 판결 참조) 원심이 스스로 시인하고 있는 것처럼 분양자명부 또는 분양 계약서상의 명의변경 자체가 법률상의 효력발생요건 내지 대항요건이 되고 있지 않는 것이라면 이 사건에 있어서와 같은 타인명의로 당첨된 아파트 당첨권은 상속세법 제32조의2 제1항에 규정된 재산이라고 할 수 없는 것이다. 그럼에도 불구하고 원심이 위와 같은 아파트당첨권을 같은 규정의 재산으로 보아 이 사건 과세처분을 긍 정한 부분은 법리를 오해한 것이라 할 것이고 이 점에 관한 논지는 이유있다. ○ 재재산-1415, 2004. 10. 25. 부동산의 분양계약을 체결한 자가 분양계약에 따라 당해 아파트가 완공되어 분양회사 명의로 소유권보존등기 된 부동산을 소득세법시행령 제162조 제1항의 규정에 의한 취득 시기가 도래하지 않은 상태에서 양도하는 경우에는 같은 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도로 보는 것임.