건설임대주택에서 5년 미만 거주하고 분양받아 2년 이내 양도한 경우 1세대 1주택 비과세 등

건설임대주택의 임차일로부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 미만인 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없음

[회신] 거주자가「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일로부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 미만인 경우에는「소득세법 시행령」제154조제1항제1호에 따른 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없는 것이며,「소득세법」제94조제1항제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것을 2008년도에 양도한 경우의 양도소득세는「소득세법(법률 제8825호로 2007.12.31. 개정된 것」제104조제1항제2호에 따라 당해 양도소득과세표준에 100분의 40의 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 하는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 질의요지 ○ 5년 미만 거주(보유기간 2년 미만)한 건설임대주택을 분양받아 양도 하는 경우 1세대 1주택 비과세인지 2년 단기 양도에 해당하는지 사실관계 ○ 2004.09. 갑은 ○○도시개발공사가 임대분양하는 대전시 유성구 소재 A아파트에 전입하여 현재까지 거주 ○ 2007.08. 갑이 A아파트를 분양받아 같은 해 10월 1/2지분을 처 을에게 증여 ○ 2008.11. 갑과 을이 A아파트를 양도하고 현재까지 거주 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 2. 생략 3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정) ② 생략 ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2008. 2. 22. 단서개정) 1. 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 (2005. 2. 19. 개정) 2. 3. 생략 ② ～ ④ 생략 ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정) ⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998. 12. 31. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 (2007.12.31. 법률8825) 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세 율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 1. 생략 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 40 (이하 생략) ○ 임대 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. (2008. 3. 21. 개정) 1. “임대주택”이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다. (2008. 3. 21. 개정) 2. “건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다. (2008. 3. 21. 개정) 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 (2008. 3. 21. 개정) 나. 「주택법」 제9조 에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택 (2008. 3. 21. 개정) 3. 3의2. 생략 4. “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다. (2009. 3. 25. 개정) 5. 생략 6. “분양전환”이란 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다. (2008. 3. 21. 개정) (이하 생략) 나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례) ○ 부동산거래관리과-269, 2010.02.18 거주자가「소득세법」제89조제1항제3호 및 같은 법시행령제154조제1항 제1호의 규정에 해당하는「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일로부터 당해주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에는 보유기간의 제한을 받지 않고 1세대 1주택으로 비과세(실지 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택은 제외)를 적용받을 수 있는 것이나, 양도하는 당해 건설임대주택이 이에 해당되지 아니하는 경우에는 당해 규정에 따른 1세대 1주택 비과세가 적용되지 아니하는 것입니다.