전 문
[회신]
구「주택건설촉진법」제33조 및 같은 법시행령제32조에 따라 최초 주택재건축 사업계획승인일(2005.5.31.이전)이후에 조합원의 지위를 승계취득한 후 주택재건축의 시공사가 변경되어 사업계획변경승인을 얻은 경우,「소득세법 시행령」제154조제1항의 주택 보유기간 계산, 같은 법시행령제166제5항의 양도차익을 산정함에 있어 주택재건축 사업계획승인일은 최초의 사업계획승인일로 하는 것입니다.
※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
질의요지
○
주택 재건축 시공사가 변경된 경우 양도소득세의 부과기준이 사업
계획변경승인일인지
사실관계
○ 1999.11. . 재건축 사업계획승인(A시공사 선정)
○ 2003.08. . 갑이 재건축아파트 취득
○ 2003.12. . 시공사가 A에서 B로 변경되어 사업계획변경 승인
○ 2007.08. . 재건축아파트가 준공되어 사용승인됨
○ 2008.07. .
재건축아파트 양도(재건축아파트 취득 및 양도 당시 다른 주택 없음)
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령
(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
소득세법 제100조
【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. (2009. 12. 31. 개정)
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2009. 12. 31. 개정)
③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2009. 12. 31. 개정)
○
소득세법 시행령 제166조
【양도차익의 산정 등】
① ～ ⑥ 생략
⑦ 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 양도하는 경우 기준시가에 의한 양도차익은 다음 각호의 구분에 따라 계산한 양도차익의 합계액(청산금을 수령한 경우에는 이에 상당하는 양도차익을 차감한다)으로 한다. (2007. 2. 28. 항번개정)
1. 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일 전일까지의 양도차익 : 관리처분계획인가일 전일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가(법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) - 기존건물과 그 부수토지의 취득일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가 - 기존건물과 그 부수토지의 필요경비(제163조 제6항의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) (2005. 5. 31. 개정)
2. 관리처분계획인가일부터 신축건물의 준공일(제162조 제1항 제4호의 규정에 의한 취득일을 말한다) 전일까지의 양도차익 : 신축건물의 준공일 전일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 - 관리처분계획인가일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 (2005. 5. 31. 개정)
3. 신축건물의 준공일부터 신축건물의 양도일까지의 양도차익 : 신축건물의 양도일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가 - 신축건물의 준공일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가(신축주택의 양도일 현재 법 제99조 제1항 제1호 다목 및 라목의 규정에 의한 기준시가가 있는 경우에는 제164조 제6항 및 제7항의 규정을 준용하여 계산한 기준시가) - 신축건물과 그 부수토지(기존건물의 부수토지보다 증가된 부분에 한한다)의 필요경비 (2005. 8. 5. 개정)
○
소득세법 시행령
(2005.02.19. 대통령령18705) 제166조 【양도차익의 산정 등】
① ～ ④ 생략
⑤ 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 양도하는 경우 기준시가에 의한 양도차익은 다음 각호의 구분에 따라 계산한 양도차익의 합계액(청산금을 수령한 경우에는 이에 상당하는 양도차익을 차감한다)으로 한다. (2005. 2. 19. 개정)
1. 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일 또는 사업시행인가일(이하 이 항에서 “관리처분계획인가일 등”이라 한다) 전일까지의 양도차익 : 관리처분계획인가일 등 전일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가(법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) - 기존건물과 그 부수토지의 취득일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가 - 기존건물과 그 부수토지의 필요경비(제163조 제6항의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) (2003. 12. 30. 개정)
2. 관리처분계획인가일등부터 신축건물의 준공일(제162조 제1항 제4호의 규정에 의한 취득일을 말한다) 전일까지의 양도차익 : 신축건물의 준공일 전일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 - 관리처분계획인가일등 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 (2002. 12. 30. 신설)
3. 신축건물의 준공일부터 신축건물의 양도일까지의 양도차익 : 신축건물의 양도일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가 - 신축건물의 준공일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가(신축주택의 양도일 현재 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가가 있는 경우에는 제164조 제6항의 규정을 준용하여 계산한 기준시가) - 신축건물과 그 부수토지(기존건물의 부수토지보다 증가된 부분에 한한다)의 필요경비 (2002. 12. 30. 신설)
○
소득세법 시행령
부 칙 (2005. 5. 31. 대통령령 제18850호)
① ～ ③ 생략
④ 【주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관한 경과조치】 이 영 시행전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관하여는 제155조 및 제166조의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다.
○
소득세법 시행령 제154조
【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및
「택지개발촉진법」 제3조
에 따라 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2010. 2. 18. 개정)
1. ～ 3. 생략
② ～ ④ 생략
⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정)
⑥ ⑦ 생략
⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 다음 각 호의 기간을 통산한다. (2008. 2. 22. 개정)
1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간 (2008. 2. 22. 신설)
(이하 생략)
○
소득세법 시행령 제162조
【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조에 따른 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우 외에는 해당 자산의 대금(해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (2010. 2. 18. 개정)
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 생략
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
(이하 생략)
○
소득세법 제94조
【양도소득의 범위】
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)
1. 토지[「지적법」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정)
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정)
가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2009. 12. 31. 개정)
(이하 생략)
○ 주택건설촉진법 제33조 (사업계획의 승인 및 건축허가등)
① 대통령령으로 정하는 호수이상의 주택을 건설하거나 대통령령으로 정하는 면적이상의 대지를 조성하고자 하는 자는 사업계획을 작성하여 건설교통부장관의 승인을 얻어야 한다. 사업계획을 변경(건설교통부령이 정하는 경미한 사항의 변경을 제외한다)할 때에도 또한 같다. (개정 1981.4.7, 1997.12.13)
② ～ ⑩ 생략
⑪ 건설교통부장관은 제1항의 규정에 의하여 사업계획을 승인한 때에는 이에 관한 사항을 고시 또는 공고하여야 한다.(신설 1992.12.8, 1997.12.13)
○ 주택건설촉진법 시행령 제32조 (사업계획의 승인대상등)
① 법 제33조제1항에서 "대통령령으로 정하는 호수이상의 주택"이라 함은 단독주택의 경우에는 20호, 공동주택의 경우에는 20세대이상의 주택을 말하며, "대통령령으로 정하는 면적이상의 대지"라 함은 1만제곱미터이상의 일단의 대지를 말한다. 다만, 도시계획구역중 상업지역 또는 준주거지역안에서 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우로서 다음 각호의 요건을 모두 충족하는 경우에는 사업계획 승인대상에서 제외한다.(개정 1994.7.30, 1994.12.23, 1995.10.5, 1998.4.30, 1999.12.7)
1. 1세대당 주택의 규모가 제30조제1항 본문의 규정에 의한 공동주택의 규모 이하인 경우
2. 당해 건축물의 연면적에 대한 주택연면적의 합계의 비율이 90퍼센트미만인 경우
3. 생략
② 법 제33조제1항의 규정에 의하여 주택건설사업계획(주택건설사업에 필요한 대지조성공사를 우선 시행하고자 하는 경우를 포함한다)의 승인을 얻고자 하는 자는 다음 각호의 서류를 건설교통부장관에게 제출하여야 한다.(개정 1982·5·20, 1982·8·7, 1988·6·16, 1992·5·30, 1993·2·20, 1994·7·30, 1994·12·23, 1998·4·30, 1999·4·30, 2000·3·28, 2000·7·1)
1. 주택건설사업계획서
2. 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도
3.
건축법시행령 제9조제1항
의 규정에 의한 건축허가를 신청할 때의 제출도서. 다만, 사업주체가 국가·지방자치단체 또는 대한주택공사인 경우에는 건설교통부령이 정하는 도서로 한다.
4. 제4항제2호에 정하는 서류(대지조성공사를 우선 시행하고자 하는 경우를 포함한다)
5.
도시계획법시행령 제69조제1항제3호
및 제70조제4항제3호의 사항을 기재한 서류(법 제34조의 규정에 의하여 토지를 수용 또는 사용하고자 하는 경우에 한한다)
6. 법 제33조제8항의 규정에 의한 공공시설의 귀속에 관한 사항을 기재한 서류
6의2. 법 제45조제1항 각호 또는 제10조의2제1항 각호의 사실을 증명하는 서류(
건설산업기본법 제9조
의 규정에 의한 건설업등록을 하지 아니한 자의 경우에 한한다)
6의3. 제34조의4 각호의 사실을 증명하는 서류(공동사업시행의 경우에 한한다)
7. 기타 건설교통부령으로 정하는 서류
8. 법 제3조제9호의 규정에 의한 재건축조합의 경우에는 기존주택의 철거계획서(석면을 함유한 건축자재가 사용된 경우에는 그 현황과 동 자재의 철거 및 처리계획을 포함하여야 한다) 및 건설된 주택의 처분계획서(당해 주택을 건설하는 대지의 환지처분계획을 포함하여야 한다)
③ 법 제44조제1항의 규정에 의한 주택조합이 조합주택을 건설하고자 하는 경우에는 제2항 각호의 서류 이외에 주택조합설립인가서 사본을 첨부하여 제출하여야 한다.
(이하 생략)
나. 관련사례
(예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)
○ 서면인터넷방문상담4팀-1864, 2004.11.18
구 주택건설촉진법 제33조 및 동법시행령 제32조의 규정에 의하여 최초 사업
계획승인을 받은 후 재건축 세대수의 일부 증가, 재건축연면적 감소 등의 일부
사항이 변경되어 사업계획변경승인을 얻은 경우, 구 소득세법시행령(대통령령
제17825호, 2002.12.30. 개정) 제166조 제5항 제1호에서 규정하는 사업계획승인일이란 최초의 사업계획승인일을 의미하는 것입니다.
○ 재산세과-1389, 2009.07.09
「소득세법 시행령」 제156조의5 제5항
(대체주택 비과세 특례) 제1호를 적용
함에 있어 주택재개발사업이 시행되는 지역의 추가편입으로 당초 사업시행인가에
대한 변경인가가 있는 경우 당초 편입된 지역의 사업시행인가일은 당초 사업시행인가고시일이 되는 것임
○ 서면인터넷방문상담4팀-3187, 2006.09.15
「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가가
무효로 되고 다시 새로운 관리처분계획의 인가를 받은 경우 그 새로운 인가
일에
당해 정비사업조합의 조합원이 입주자로 선정된 지위(이하 “입주권”이라
함)를
취득한 것으로 보는 것이며, 그 새로운 인가일이 2006. 1. 1 이후인 경우에는
당해 입주권은「소득세법」제89조 제2항 규정의 “조합원입주권”에 해당하는 것입니다.
○ 서면인터넷방문상담5팀-1401, 2006.12.28
귀 질의의 경우
「소득세법 시행령」 제156조
2 제5항 규정을 적용함에 있어
,
주택재건축사업의 사업시행인가가 있은 이후 소형평형 의무화에 따른 설계변경
으로 당초 사업시행인가에 대한 변경인가가 있는 경우 당해 주택재건축사업의
시행기간은 당초 사업시행인가일부터 시작하는 것임.
○ 서면인터넷방문상담4팀-2421, 2007.08.09
1.「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행 인가일(2005.5.31. 이전)
또는 관리처분계획 인가일(2005.6.1. 이후) 이후에 조합원의 지위를 승계한 경우, 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단
하는 것이며, 동 권리를 승계받아 취득한 주택의 취득시기는 당해 주택의 사용
검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는
그 사실상 사용일 또는 사용승인일)로 하는 것입니다.
2. 생략
○ 서면5팀-846, 2007.03.14
1. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을
시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 입주권이라 함)는
「소득세법」 제94조 제1항 제2호
가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 당해 입주권의 취득
시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날로 하는 것으로서 이는
주택재개발사업의 경우 관리처분계획인가일, 주택재건축사업의 경우 사업시행
인가일(구 사업계획승인일 포함)이 되는 것이나, 2005.5.31. 이후에
「도시 및 주거환경정비법」 제48조
의 규정에 의한 관리처분계획의 인가를 받는 분부터는 주택재개발ㆍ재건축사업 모두 관리처분계획의 인가일(지방자치단체의 공보에 고시한 날을 말함)이 되는 것임.
2. 생략