미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 적용 여부

토지개발을 위탁받은 신탁회사가 공급하는 주택을 거주자가 최초로 매매계약을 체결한 경우에는 해당 주택을 취득한 거주자의 귀책사유 없이 신탁회사가 변경된 경우에도 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례가 적용되는 것임

[회신] 토지소유자로부터 토지개발을 위탁받은 신탁회사가「조세특례제한법 시행령」제98조의2제1항제2호 및 제98조의3제1항제2호에 따라 공급하는 주택을 거주자가 최초로 매매계약을 체결한 경우에는 해당 주택을 취득한 거주자의 귀책사유 없이 신탁회사가 변경된 경우에도 같은 법제98조의2 및 제98조의3에 따라 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례가 적용되는 것입니다. 다만,「조세특례제한법」제98조의2와 제98조의3이 동시에 적용되는 경우에는 같은 법제127조제9항에 따라 그 중 하나만을 적용받을 수 있는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 질의요지 ○ 수탁회사(시행사)가 변경되는 경우 미분양주택취득자에 대한 양도 소득세 과세 특례 적용 여부 사실관계 ○ 2010.01.04. 갑은 조특법 제98조의2, 3의 미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례가 적용되는 A아파트를 최초 분양 받아 계약함 ○ 2010.02. . A아파트의 시공사가 법정관리에 들어감에 따라 시공사 및 공급자인 신탁회사가 변경되어 변경된 시공사 및 공급자와 최초 계약내용과 동일한 조건으로 계약(계약자와 신․구 신탁회사 간에 계약인수 합의)하려고 함 | 구분 | 당초 | 변경 | | 공급자(시행사) | ○○부동산신탁(주) | □□토지신탁(주) | | 시공사 | ◇◇건설(주) | ◎◎◎건설(주) | | 위탁자 | ▣▣개발(주) | 좌 동 | 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제98조의3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자 또는 「소득세법」 제120조 에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역( 「소득세법」 제104조의2 에 따른 지정지역은 제외한다)에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. 1. 거주자인 경우: 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 2. 비거주자인 경우: 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 (이하 생략) ○ 조세특례제한법 시행령 제98조의3 【미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 】 ① 법 제98조의3제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 미분양주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 말한다. 다만, 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 연면적이 149제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 149제곱미터) 이내인 주택에 한정한다. <개정 2009.9.29> 1. 생략 2. 「주택법」 제16조 에 따른 사업계획승인( 「건축법」 제11조 에 따른 건축허가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 받아 해당 사업계획과 「주택법」 제38조 에 따라 사업주체가 공급하는 주택(2009년 2월 12일 이후 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 도래하는 주택에 한정한다) (이하 생략) ○ 조세특례제한법 제98조 의 2 【지방 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 등 과세특례】 ① 거주자가 2008년 11월 3일부터 2010년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(2010년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)한 수도권 밖에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “지방 미분양주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조 제2항 각 표 외의 부분 본문과 같은 법 제104조 제1항 제2호부터 제7호까지의 규정에도 불구하고 장기보유특별공제액 및 세율은 다음 각 호의 규정을 적용한다. (2010. 1. 1. 개정) 1. 장기보유특별공제액: 양도차익에 「소득세법」 제95조 제2항 표2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액 (2010. 1. 1. 개정) 2. 세율: 「소득세법」 제104조 제1항 제1호 에 따른 세율 (2010. 1. 1. 개정) ② ③ 생략 ④ 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 제104조 제1항 제4호부터 제7호까지의 규정을 적용할 때 제1항을 적용받는 지방 미분양주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2010. 1. 1. 개정) (이하 생략) ○ 조세특례제한법 시행령 제98조 의 2 【지방 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 과세특례】 ① 법 제98조의 2 제1항 각 호 외의 부분 중 “대통령령으로 정하는 미분양주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 말한다. (2009. 2. 4. 신설) 1. 생략 2. 2008년 11월 3일까지 「주택법」 제16조 에 따른 사업계획승인( 건축법 제11조 에 따른 건축허가를 포함하며, 이하 이 조에서 같다)을 얻었거나 사업계획승인신청을 한 사업주체가 해당 사업계획승인과 「주택법」 제38조 에 따라 공급하는 주택(2008년 11월 3일 현재 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지나지 아니한 주택에 한정한다)으로서 해당 사업주체와 최초로 매매계약을 체결하고 취득하는 주택 (2009. 2. 4. 신설) (이하 생략) ○ 조세특례제한법 제127조 【중복지원의 배제】 ① ～ ⑧ 생략 ⑨ 거주자가 주택을 양도하여 제98조의 2와 제98조의 3이 동시에 적용되는 경우에는 그 중 하나만을 선택하여 적용받을 수 있다. (2010. 1. 1. 개정) 나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례) ○ 부동산거래관리과-809, 2010.06.11. 토지소유자로부터 토지개발을 위탁받은 신탁회사가 「조세특례제한법 시행령」 제98조의3제1항제2호에 따라 공급하는 주택을 거주자가 최초로 매매계약을 체결한 경우에는 해당 주택을 취득한 거주자의 귀책사유 없이 신탁회사가 변경된 경우에도 같은 법제98조의3에 따른 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례가 적용되는 것입니다.