미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 적용 여부

토지소유자로부터 토지개발을 위탁받은 신탁회사가 「조세특례제한법 시행령」 제98조의3제1항제2호에 따라 공급하는 주택을 거주자가 최초로 매매계약을 체결한 경우에는 해당 주택을 취득한 거주자의 귀책사유 없이 신탁회사가 변경된 경우에도 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례가 적용됨.

[회신] 귀 질의의 경우, 토지소유자로부터 토지개발을 위탁받은 신탁회사가 「조세특례제한법 시행령」 제98조의3제1항제2호에 따라 공급하는 주택을 거주자가 최초로 매매계약을 체결한 경우에는 해당 주택을 취득한 거주자의 귀책사유 없이 신탁회사가 변경된 경우에도 같은 법 제98조의3에 따른 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례가 적용되는 것입니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - A(주)와 B신탁회사는 △△지구 공동주택개발 사업에 관한 관리형토지신탁 계약체결 • 위탁자 : A(주) • 수탁자(시행사) : B신탁회사 • 우선수익자(대주) : 6개 금융기관 • 시공사 : C건설 - B신탁회사는 조세특례제한법 시행령 제98조의3제1항제2호 에 따라 ’09.2.12.부터 ’10.2.11.까지 사업계획승인을 받아 공동주택 분양 - 2010. 시공사인 C건설이 법정관리 들어감에 따라 대출 금융기관 및 위탁자는 시공사를 계약자들이 선호하는 D건설로 변경 - 사업진행 과정에서 B신탁회사와 D건설의 의견차이가 발생하여 위탁자는 수탁자(시행사)를 교체할 예정임 - 수탁자가 변경되는 경우 B신탁회사는 새로운 신탁회사에 사업시행사로서의 권리의무를 포괄 승계할 예정임(새로운 신탁회사와 계약자는 새로운 계약을 체결하지 않고 위탁자와 신․구 신탁회사 간에는 수탁자변경합의서, 계약자와 신․구 신탁회사 간에는 계약인수합의서 작성) ○ 질의내용 - 위와 같이 수탁회사(시행사)가 변경되는 경우에도 계약자가 취득하는 신축주택에 대하여 조세특례제한법 제98조의3 에 따른 미분양주택 과세특례가 계속 적용되는지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제98조의3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자 또는 「소득세법」 제120조 에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역( 「소득세법」 제104조의2 에 따른 지정지역은 제외한다)에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. 1. 거주자인 경우: 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 2. 비거주자인 경우: 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 (이하 생략) ○ 조세특례제한법 시행령 제98조의3 【미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 】 ① 법 제98조의3제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 미분양주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 말한다. 다만, 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 연면적이 149제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 149제곱미터) 이내인 주택에 한정한다. <개정 2009.9.29> 1. 생략 2. 「주택법」 제16조 에 따른 사업계획승인( 「건축법」 제11조 에 따른 건축허가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 받아 해당 사업계획과 「주택법」 제38조 에 따라 사업주체가 공급하는 주택(2009년 2월 12일 이후 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 도래하는 주택에 한정한다) (이하 생략) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 조심2008서3847, 2009.03.24. 신축주택 매수자의 귀책사유 없이 주택건설업자의 부도 등 부득이한 사정에 의하여 동 업체로부터 포괄양수한 사업자와 매수자들이 재계약을 체결한 경우 신축주택에 대한 감면을 적용함이 타당함