준주택(오피스텔)을 주거용으로 임대한 경우의 다주택 중과세율배제 해당여부

「임대주택법」에 따른 임대사업자 등록을 하지 아니한 거주자가 임대하는 준주택은 다주택 중과세율이 배제되는 “장기임대주택”에 해당하지 아니하는 것임

[회신] 1.「소득세법」제104조제1항제4호를 적용함에 있어서 거주자가 사실상 상시 주거용으로 임대하는「주택법」제2조제1의2호에 따른 준주택(오피스텔)은 주택의 수에 산입하는 것이며,「임대주택법」제6조에 따른 임대사업자 등록을 하지 아니한 거주자가 임대하는 준주택은「소득세법시행령」제167조의3제1항제2호 본문에 따른“장기임대주택”에 해당하지 아니하는 것입니다. 다만,「소득세법」부칙제14조(2008.12.26. 법률 제9270호)에 따라 2009년 3월 16일부터 2010년 12월 31일까지 취득한 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는「소득세법」제104조제1항제4호부터 제9호까지의 규정에도 불구하고 같은 항제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만이면 같은 항제2호 또는 제2호의2에 따른 세율)을 적용하는 것입니다. 2. 한편, 1.을 적용함에 있어「주택법」제2조제1의2호에 따른“준주택”이 「임대주택법」제6조에 따른 임대사업자 등록 대상인지는 국토해양부 또는 시․군․구에 문의하시기 바랍니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 질의요지 ○ 준주택에 해당하는 오피스텔이 주거용으로 사용 또는 주거용으로 임대한 경우 주택으로 보는 것인지 ○ 준주택에 해당하는 오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우 임대주택 사업자에게 부여하고 있는 세제혜택(중과세율 배제)을 받을 수 있는지 사실관계 ○ 국토해양부가 2010.4.5. 주택법 개정을 통하여 주택은 아니지만 주거용으로 이용가능한 시설을 “준주택”이라고 하는 항목을 「주택법」제2조 제 1의2호에 추가 하여 2010.7.6.부터 시행한다고 하였음 ○ 그리고 준주택에 해당하는 건축물에 대하여 건축법과 기타 건축에 관련한 여러 가지의 법령들을 주거용으로 사용할 수 있도록 건설 기준(예 : 오피스텔 건설 기준)을 완화 또는 강화하여 주거할 수 있는 공간으로 만들도록 변경해 가고 있는 것으로 알고 있음 ○ 같은 행정구역내에서 3억원 미만의 준주택에 해당하는 오피스텔 5채 이상을 주거용으로 임대 사업 예정 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 (2009. 12. 31. 개정) 제55조 제1항에 따른 세율 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2009. 12. 31. 개정) 양도소득 과세표준의 100분의 40 3. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2009. 12. 31. 개정) 양도소득 과세표준의 100분의 50 4. 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2009. 12. 31. 개정) 양도소득 과세표준의 100분의 60 5. ～ 11. 생략 (이하 생략) ○ 소득세법 (2009.05.21. 법률9672 ) 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 (2008. 12. 26. 개정) 제55조 제1항에 따른 세율 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 40 2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 (이하 생략) ○ 소득세법 부 칙 (2008. 12. 26. 법률 제9270호) 제14조 【양도소득세의 세율 등에 관한 특례】 ① 2009년 3월 16일부터 2010년 12월 31일까지 취득한 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 8까지의 규정에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만이면 같은 항 제2호 또는 제2호의 2에 따른 세율)을 적용한다. (2009. 5. 21. 개정) ② 제1항의 세율을 적용받는 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 해당 자산의 보유기간이 3년 이상인 경우에도 제95조에 따른 장기보유특별공제를 적용하지 아니한다. (2009. 5. 21. 개정) ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. 생략 2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다. (2009. 2. 4. 개정) 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군에서 5호(수도권 밖의 지역인 경우에는 1호) 이상의 국민주택[수도권 밖의 지역인 경우에는 「주택법」에 따른 주택으로서 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 주택. 이하 이 목에서 같다]을 임대하고 있는 거주자가 10년(수도권 밖의 지역인 경우에는 7년) 이상 임대한 국민주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2008. 10. 7. 개정) (이하 생략) ○ 임대 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. (2008. 3. 21. 개정) 1. “임대주택”이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다. (2008. 3. 21. 개정) 2. 생략 3. “매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다. (2008. 3. 21. 개정) 3의 2. 4. “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다. (2009. 3. 25. 개정) (이하 생략) ○ 임대 주택법 제6조 【임대사업자의 등록】 ① 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. (2008. 3. 21. 개정) ② 생략 ③ 제1항과 제2항에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2008. 3. 21. 개정) ○ 임대 주택법 제3조 【다른 법률과의 관계】 임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리에 관하여 이 법으로 정하지 아니한 사항에는 「주택법」과 「주택임대차보호법」을 적용한다. (2008. 3. 21. 개정) ○ 임대 주택법 시행령 제7조 【임대사업자의 범위 및 등록 기준 등】 ① 법 제6조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 호수”란 다음 각 호의 구분에 따른 호수(戶數) 또는 세대를 말한다. (2008. 6. 20. 개정) 1. 생략 2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대 (2008. 11. 26. 개정) ② 법 제6조 제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같으며, 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록하여야 한다. 다만, 등록신청일부터 과거 5년 이내에 임대주택사업에서 부도(부도 후 부도 당시의 채무를 변제하고, 임대주택사업을 정상화시킨 경우는 제외한다)의 발생사실이 있는 자(부도 당시 법인의 대표자나 임원이었던 자와 부도 당시 법인의 대표자나 임원 또는 부도 당시 개인인 임대사업자가 대표자나 임원으로 있는 법인을 포함한다)는 임대사업자로 등록할 수 없다. (2008. 6. 20. 개정) 1. ～ 3. 생략 4. 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자 5. 생략 ○ 임대 주택법 시행령 제8조 【임대사업자의 등록절차】 ① 법 제6조 제1항에 따라 임대사업자로 등록하려는 자는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 등록 신청서를 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수 또는 구청장”이라 한다)에게 제출하여야 한다. (2008. 6. 20. 개정) ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항의 등록 신청서를 접수하면 제7조 제2항에 따른 등록 기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우에는 임대사업자 등록부에 이를 올리고 등록증을 신청인에게 발급하여야 한다. (2008. 6. 20. 개정) (이하 생략) ○ 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. (2009. 2. 3. 개정) 1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다. (2009. 2. 3. 개정) 1의 2. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. (2010. 4. 5. 신설) 2. “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다. (2009. 2. 3. 개정) (이하 생략) 나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례) ○ 재산세과-2579, 2008.09.02 1. 생략 2.「소득세법」제104조 제1항 제2호의 3 규정을 적용함에 있어서 거주자가 사실상 상시 주거용으로 임대하는 오피스텔은 주택의 수에 산입하는 것이며, 「임대주택법」제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 하지 아니한 거주자가 임대하는 오피스텔은 「소득세법 시행령」제167조의 3 제1항 제2호 본문의 “장기임대주택”에 해당하지 아니하는 것이므로, 귀 질의의 경우 1세대3주택 이상에 해당하는 주택으로 양도소득세의 세율은 양도소득과세표준의 100분의 60이 적용되는 것입니다. ○ 재산세과-328, 2009.09.29 소득세법 부칙 제14조(2008.12.26. 법률 제9270호)에 따라 2009년 3월 16일 부터 2010년 12월 31일까지 취득한 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 8까지의 규정에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만이면 같은 항 제2호 또는 제2호의 2에 따른 세율)을 적용하는 것으로 이 경우 취득이라 함은 매매뿐만 아니라 교환·상속·증여의 사유에 의한 경우도 포함하는 것임