환산취득가액 적용 여부 등

양도소득세를 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득가액이 확인되지 않는 경우에는 「소득세법 시행령」 제176조의2제1항 및 제3항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차적으로 적용하는 것이나, 실지거래가액이 확인되는 경우에는 동 규정이 적용되지 않는 것임

[회신] 1.양도소득세를 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득가액이 확인되지 않는 경우에는 「소득세법 시행령」 제176조의2제1항 및 제3항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차적으로 적용하는 것이나, 실지거래가액이 확인되는 경우에는 동 규정이 적용되지 않는 것입니다. 2. 또한, 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우 취득당시의 중개수수료는 해당 부동산의 취득가액에 포함되고, 건물을 증축한 경우 증축한 부분의 취득시기는 사용검사필증교부일이 되는 것이나 “증축”이라 함은 기존건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적·연면적·층수 또는 높이를 증가시키는 것을 말하는 것입니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2002.12. 2인 공동 명의로 단독주택 취득하여 지하층을 방으로 개조하고 계단 공사 - 2007. 8. 단독주택 양도(고가주택 해당) - 2007.10. 2인 모두 환산취득가액 적용하여 예정신고 - 2008. 5. 2인 중 1인이 실제 취득가액으로 확정신고 ○ 질의내용 - 2인 중 1인의 환산취득가액 신고가 부적법한 것인지 여부 - 취득 중개수수료이 취득가액에 포함되는지 - 지하층 방 개조비용 및 계단 설치비용이 증축공사비에 해당하여 취득가액에 포함되는지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정된 것) ①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. <개정 2005.12.31> 1. 취득가액 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 3. 삭제 <2000.12.29> 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (이하 생략) ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정된 것) ①~⑥ 생략 ⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. <개정 2006.12.30> (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】(2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정된 것) ① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2005.2.19> 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 ② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. <개정 2005.12.31> 1. 생략 2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 | 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 | × | 취득당시의 기준시가 | | 양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) | ③ 법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. <개정 2005.12.31> 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 4. 기준시가 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】(2005.2.19. 대통령령 제18705호로 개정된 것) ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. <개정 2005.2.19> 1.~3. 생략 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. (생략) ○ 건축법 제2조 【정의】 ① 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.<개정 2007.1.3> 1.~8. 생략 9. "건축"이라 함은 건축물을 신축·증축·개축·재축 또는 이전하는 것을 말한다. ○ 건축법 시행령 제2조 【정의】 ① 이 영에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 2006.5.8> 1. 생략 2. "증축"이라 함은 기존건축물이 있는 대지안에서 건축물의 건축면적·연면적·층수 또는 높이를 증가시키는 것을 말한다. (이하 생략) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례) ○ 서면인터넷방문상담5팀-50, 2008.01.08. 양도소득세를 실거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 취득가액 및 필요경비는「소득세법」제97조 및「동법 시행령」제163조의 규정에 열거된 항목으로 객관적인 자료에 의하여 관련내용이 확인되는 경우에는 그 가액으로 하는 것이며 취득가액이 확인되지 않는 경우 「소득세법 시행령」제176조의 2 제1항 내지 제2항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하며, 이때 필요경비는「동법 시행령」제163조 제6항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 기준시가의 3％를 공제하는 것입니다. ○ 서면인터넷방문상담4팀-501, 2005.04.01. 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용과 부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 양도비 등은 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에 한하여 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며, 지급사실을 증명할 수 있는 증빙서류에는 공사도급 계약서, 세금계산서, 정규 영수증, 무통장입금 영수증, 기타 대금지급 사실을 입증하는 서류 등이 있으나, 당해 비용이 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당하는지 여부는 지출증빙을 확인하여 사실판단할 사항입니다. 여기서 취득시의 부동산 중개수수료는 취득에 소요된 부대비용으로 부동산의 취득가액에 포함되는 것이며, 양도시의 부동산 중개수수료는 양도비에 포함되는 것입니다.