전 문
[회신]
1. 귀 질의 1의 경우 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우「소득세법」제88조제1항에 따라 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지 등으로 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것입니다.
2. 귀 질의 2의 경우「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 그 공익사업의 시행자에게 양도하는 경우에는「조세특례제한법」제77조제1항제1호를 적용하는 것입니다.
※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
질의요지
○
질의1 :
부동산소유자들이 준산업단지 개발사업을 공동으로 하기 위한 조합을
결성할
경우
또는 개발비용분담을 협의하기 위한 단순의사결정협의회를 구성할 경우
현물출자 해당 여부
○ 질의2 :
준산업단지개발 정비구역 내 토지를 (민간)사업시행자에게 양도
하는
경우
조세특례제한법 제77조
의 감면을 받을 수 있는지
사실관계
○ 준산업단지 개요
- 준산업단지 정비구역으로 지정된 구역의 부동산을 소유하고 있는
△△외 14명(개인 12 및 법인3)의 지주는 △△외 2명(법인)을 민간
사업
시
행자로 하여「산업입지 및 개발에 관한 법률」제7조 및 제7조의4
,
제8조의3에 따라 ○○시청에서 준산업단지로 지정 및 고시(2010.1.7.)를 받음
- 준산업단지로 지정되면 일반산업단지 및 도시첨단산업단지 등을
준용하도록 되어 있고,「산업입지 및 개발에 관한 법률」제22조에
따른 토지수용 등을 할 수 있음
-
국토해양부에 질의한 결과 “준산업단지도「산업입지 및 개발에
관한 법률」에
특별한 규정이 있는 경우를 제외하고「공익사업을
위한 토지 등의 취득 및 보상에
관한 법률」을 준용하도록 하고
있다”라는 유권해석(국토해양부 산업입지정책과-1774(2010.5.14.)을
받음
○ 사례1
-
△△외 14명(개인 12, 법인3)의 지주가 손익분배비율을 정하여 조합을 결성(공동
사업자등록)하여 한국토지신탁회사에 소유 토지를 관리신탁하고
, 개발
행위는 진행과정에 따라 각 업체별로 별도 계약을 통하여
용역을 주고 비용은
조합원의 개발이익(손익분배비율)만큼 협의하에
이루어질 예정임
*
조합원인 15명의 지주 중 사업시행자로 지정된 자가 3업체(법인)이며
, 사업
시행자로 지정되지 않는 자가 12명 있음
○ 사례2
-
△△외 14명의 지주는 개발비용분담을 협의하기 위한 단순 의사
결정 협의회를
구성하고 사업시행자로 지정된 3업체는 개발
행위
일체(환지 및 공단조성행위)의
용역을 별도로 SPC(특수목적회사)를
설립하여 대행할 예정임
-
각 지주들은 당초 토지를 원래대로 보유하면서 환지 등 공단조성이
끝나면, 각각 개별적인 의사결정에 따라 매각 또는 임대할 예정임
○
한편, 준산업단지 정비구역으로 지정고시된 지역내의 도로 등에 편입될 토지를
토지소유자로부터
민간사업시행자가 수용방식을 채택할 경우 민원야기 등을 우려하여
협의매수방식으로 매수(2010.1.7. 이후)하였음
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령
(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
소득세법 제88조
【양도의 정의】
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(
「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항
본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2009. 12. 31. 개정)
② 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지(替費地)로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2009. 12. 31. 개정)
○
조세특례제한법 제77조
【공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】
(2010. 1. 1. 제목개정)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2012년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 20[토지등의 양도대금을 대통령령으로 정하는 채권으로 받는 부분에 대해서는 100분의 25로 하되, 「보금자리주택 건설 등에 관한 특별법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따라 협의매수 또는 수용됨으로써 발생하는 소득으로서 대통령령으로 정하는 방법으로 해당 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 40(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 50)]에 상당하는 세액을 감면한다. (2010. 1. 1. 개정)
1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득 (2010. 1. 1. 개정)
2. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외한다)의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득 (2010. 1. 1. 개정)
3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득 (2010. 1. 1. 개정)
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 해당 사업시행자는 제1항에 따라 감면된 세액에 상당하는 금액을 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고를 할 때 소득세 또는 법인세로 납부하여야 한다. (2010. 1. 1. 개정)
1. 제1항 제1호에 따른 공익사업의 시행자가 사업시행인가 등을 받은 날부터 3년 이내에 그 공익사업에 착수하지 아니하는 경우 (2010. 1. 1. 개정)
2. 제1항 제2호에 따른 사업시행자가 대통령령으로 정하는 기한까지 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 사업시행인가를 받지 아니하거나 그 사업을 완료하지 아니하는 경우 (2010. 1. 1. 개정)
(이하 생략)
○
산업입지 및 개발에 관한 법률 제2조
【정 의】
이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. (1995. 12. 29. 개정)
1. ～ 4의 2. 생략
5. “산업단지”라 함은 공장ㆍ지식산업관련시설ㆍ문화산업관련시설ㆍ정보통신산업관련시설ㆍ재활용산업관련시설ㆍ자원비축시설ㆍ물류시설 등과 이와 관련된 교육ㆍ연구ㆍ업무ㆍ 지원ㆍ정보처리ㆍ유통 시설 및 이들 시설의 기능제고를 위하여 주거ㆍ문화ㆍ환경「공원녹지ㆍ의료ㆍ관광ㆍ체육ㆍ복지 시설 등을 집단적으로 설치하기 위하여 포괄적 계획에 따라 지정ㆍ개발되는 일단의 토지로서 다음 각목의 것을 말한다. (2008. 12. 26. 개정)
가. 국가산업단지 : 국가기간산업ㆍ첨단과학기술산업 등을 육성하거나 개발촉진이 필요한 낙후지역이나 2 이상의 특별시ㆍ광역시 또는 도(이하 “시ㆍ도”라 한다)에 걸치는 지역을 산업단지로 개발하기 위하여 제6조의 규정에 의하여 지정된 산업단지
나. 일반산업단지 : 산업의 적정한 지방분산을 촉진하고 지역경제의 활성화를 위하여 제7조에 따라 지정된 산업단지 (2007. 4. 6. 개정)
다. 도시첨단산업단지 : 지식산업ㆍ문화산업ㆍ정보통신산업, 그 밖의 첨단산업의 육성과 개발촉진을 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 안에 제7조의 2에 따라 지정된 산업단지 (2007. 4. 6. 신설)
라. 농공단지 : 대통령령이 정하는 농어촌지역에 농어민의 소득증대를 위한 산업을 유치ㆍ육성하기 위하여 제8조의 규정에 의하여 지정된 산업단지 (2007. 4. 6. 목번개정)
6. ～ 6의 3. 생략
7. “준산업단지”라 함은 도시 또는 도시주변의 특정지역에 입지하는 개별공장들의 밀집도가 다른 지역에 비하여 높아 포괄적 계획에 따라 계획적 관리가 필요하여 제8조의 3에 따라 지정된 일단의 토지 및 시설물을 말한다. (2007. 4. 6. 신설)
○
산업입지 및 개발에 관한 법률 제7조
【일반산업단지의 지정】
(2007. 4. 6.
제목개정)
① 일반산업단지는 시ㆍ도지사 또는 대통령령이 정하는 시장이 지정한다. 다만, 대통령령이 정하는 면적 미만의 산업단지의 경우에는 시장ㆍ군수 또는 구청장이 지정할 수 있다. (2007. 4. 6. 개정)
② 제1항에 따른 일반산업단지의 지정권자는 일반산업단지를 지정하고자 할 때에는 개발계획을 수립하여 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장의 의견을 듣고 국토해양부장관을 비롯한 관계 행정기관의 장과 협의하여야 한다. 개발계획을 변경하려는 때에도 또한 같다. (2008. 12. 26. 개정)
③ ④ 생략
⑤ 지방자치단체의 장은 일반산업단지의 지정 또는 변경내용을 국토해양부장관에게 통보하여야 한다. 이 경우 지정권자가 시장ㆍ군수 또는 구청장인 경우에는 그 지정 또는 변경내용을 시ㆍ도지사에게도 통보하여야 한다. (2008. 12. 26. 개정)
⑥ 제6조 제5항 및 제6항은 제2항에 따른 산업단지개발계획에 관하여 이를 준용한다. (2007. 4. 6. 개정)
⑦ 시ㆍ도지사 및 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따른 관계 행정기관의 장과의 협의과정에서 관계 기관 간의 의견조정을 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 국토해양부장관에게 조정을 요청할 수 있으며, 조정을 요청받은 국토해양부장관은 심의회의 심의를 거쳐 이를 조정할 수 있다. (2008. 2. 29. 직제개정 ;
정부조직법
부칙)
○
산업입지 및 개발에 관한 법률 제7조
의 4
【산업단지지정의 고시 등】 (2007. 4. 6. 조번개정)
① 국토해양부장관, 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제6조ㆍ제7조 또는 제7조의 2의 규정에 의하여 산업단지를 지정함에 있어서는 대통령령이 정하는 사항을 관보 또는 공보에 고시하여야 하며, 산업단지를 지정하는 국토해양부장관 또는 시ㆍ도지사는 관계 서류의 사본을 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 송부하여야 한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ;
정부조직법
부칙)
② 산업단지로 지정되는 지역안에 수용ㆍ사용할 토지ㆍ건축물 기타 물건이나 권리가 있는 경우에는 제1항에 따른 고시내용에 그 토지 등의 세목을 포함하게 하여야 한다. 다만, 제6조 제5항 단서의 규정에 의하여 산업단지의 지정후에 그 토지 등의 세목을 개발계획에 포함하게 하는 경우에는 대통령령이 정하는 기간 이내에 그 토지 등의 세목을 고시하여야 한다. (2007. 4. 6. 개정)
③ 제1항의 규정에 의하여 관계서류를 송부받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이를 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다. (1993. 8. 5. 신설)
○
산업입지 및 개발에 관한 법률 제8조
의 3 【준산업단지의 지정】
① 준산업단지는 시장(특별시장ㆍ광역시장을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군수 또는 구청장이 지정한다. (2008. 12. 26. 개정)
② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따른 준산업단지를 지정하려는 때에는 미리 공장의 소유자들의 의견을 듣고 준산업단지 정비계획을 수립하여 관계 행정기관의 장과 협의한 후 지정하여야 한다. (2007. 4. 6. 신설)
③ 준산업단지의 지정기준 및 방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2007. 4. 6. 신설)
④ 제5조, 제7조 내지 제7조의 4, 제10조 내지 제13조, 제16조, 제18조, 제18조의 2, 제19조의 2 내지 제27조, 제30조 내지 제33조, 제36조 내지 제38조, 제46조, 제47조, 제48조, 제48조의 2, 제50조는 준산업단지에 관하여 준용한다. 다만, 제12조는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 개발행위에 대하여 제한이 필
요하다고 인정하여 지정ㆍ고시한 지역에 한하여 준용한다. (2009. 3. 25. 개정)
⑤ 면적ㆍ위치 등 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 준산업단지에 대하여는 제28조 및 제29조에 따라 비용을 보조하거나 시설을 지원할 수 있다. (2008. 12. 26. 신설)
○
산업입지 및 개발에 관한 법률 제22조
【토지수용】
① 사업시행자(제16조 제1항 제6호의 규정에 의한 사업시행자를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)는 산업단지개발사업에 필요한 토지ㆍ건물 또는 토지에 정착한 물건과 이에 관한 소유권외의 권리, 광업권ㆍ어업권ㆍ물의 사용에 관한 권리(이하 “토지 등”이라 한다)를 수용 또는 사용할 수 있다. (2001. 1. 29. 개정)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제7조의 4 제1항에 따른 산업단지의 지정ㆍ고시가 있는 때(제6조 제5항 각 호 외의 부분 단서 또는 제7조 제6항 및 제7조의 2 제5항에 따라 사업시행자와 수용ㆍ사용할 토지 등의 세목을 산업단지가 지정된 후에 개발계획에 포함시키는 경우에는 이의 고시가 있는 때를 말한다) 또는 제19조의 2의 규정에 의한 농공단지실시계획의 승인ㆍ고시가 있는 때에는 이를
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제20조 제1항
및 동법 제22조의 규정에 의한 사업인정 및 사업인정의 고시가 있는 것으로 본다. (2007. 4. 6. 개정)
③ 국가산업단지의 토지 등에 대한 재결은 중앙토지수용위원회가 관장하고, 일반산업단지, 도시첨단산업단지 및 농공단지의 토지 등에 대한 재결은 지방토지수용위원회가 관장하되, 재결의 신청은
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제23조 제1항
및 같은 법 제28조 제1항에 불구하고 개발계획(농공단지의 경우에는 그 실시계획)에서 정하는 사업기간내에 할 수 있다. (2007. 4. 6. 개정)
④ 제1항의 규정에 의한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용한다. (2007. 4. 6. 개정)
○
산업입지 및 개발에 관한 법률 제16조
【산업단지개발사업의 시행자】
① 산업단지개발사업은 다음 각 호의 자 중에서 산업단지지정권자의 지정에 의하여 개발계획에서 정하는 자가 이를 시행한다. (2007. 4. 6. 개정)
1. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ정부투자기관ㆍ지방공기업 또는 다른 법률에 의하여 산업단지개발사업을 시행할 수 있는 자
2. 「중소기업진흥에 관한 법률」에 의한 중소기업진흥공단 또는
「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제45조
의 9에 따라 설립된 한국산업단지공단 (2010. 4. 12. 개정 ;
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률
부칙)
3. 당해 개발계획에 적합한 시설을 설치하여 입주하고자 하는 자 또는 당해 개발계획에서 적합하게 산업단지를 개발할 능력이 있다고 인정되는 자로서 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 자 (2007. 4. 6. 개정)
4. 제1호 내지 제3호에 해당하는 자가 산업단지의 개발을 목적으로 출자에 참여하여 설립한 법인으로서 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 법인 (2007. 4. 6. 개정)
5. 제3호에 해당하는 사업시행자와 제20조의 2의 규정에 의하여 산업단지개발에 관한 신탁계약을 체결한 부동산신탁업자 (2007. 8. 3. 개정 ;
자본시장과 금융투자업에 관한 법률
부칙 ; 2009. 2. 4. 시행)
6. 산업단지안의 토지의 소유자 또는 그들이 산업단지개발을 위하여 설립한 조합 (2001. 1. 29. 신설)
(이하 생략)
○
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조
【공익사업】
이 법에 의하여 토지등을 취득 또는 사용할 수 있는 사업은 다음 각호의 1에 해당하는 사업이어야 한다. (2002. 2. 4. 제정)
1. 국방ㆍ군사에 관한 사업 (2002. 2. 4. 제정)
2. 관계법률에 의하여 허가ㆍ인가ㆍ승인ㆍ지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 철도ㆍ도로ㆍ공항ㆍ항만ㆍ주차장ㆍ공영차고지ㆍ화물터미널ㆍ삭도ㆍ궤도ㆍ하천ㆍ제방ㆍ댐ㆍ운하ㆍ수도ㆍ하수도ㆍ하수종말처리ㆍ폐수처리ㆍ사방ㆍ방풍ㆍ방화ㆍ방조ㆍ방수ㆍ저수지ㆍ용배수로ㆍ석유비축 및 송유ㆍ폐기물처리ㆍ전기ㆍ전기통신ㆍ방송ㆍ가스 및 기상관측에 관한 사업 (2002. 2. 4. 제정)
3. 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 청사ㆍ공장ㆍ연구소ㆍ시험소ㆍ보건 또는 문화시설ㆍ공원ㆍ수목원ㆍ광장ㆍ운동장ㆍ시장ㆍ묘지ㆍ화장장ㆍ도축장 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업 (2005. 3. 31. 개정)
4. 관계법률에 의하여 허가ㆍ인가ㆍ승인ㆍ지정 등을 받아 공익을 목적으로 시
행하는 학교ㆍ도서관ㆍ박물관 및 미술관의 건립에 관한 사업 (2002. 2. 4. 제정)
5. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ정부투자기관ㆍ지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택의 건설 또는 택지의 조성에 관한 사업 (2002. 2. 4. 제정)
6. 제1호 내지 제5호의 사업을 시행하기 위하여 필요한 통로ㆍ교량ㆍ전선로ㆍ재료적치장 그 밖의 부속시설에 관한 사업 (2002. 2. 4. 제정)
7. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 주택, 공장 등의 이주단지 조성에 관한 사업 (2007. 10. 17. 신설)
8. 그 밖에 다른 법률에 의하여 토지등을 수용 또는 사용할 수 있는 사업 (2007. 10. 17. 호번개정)
○
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제16조
【협 의】
사업시행자는 토지등에 대한 보상에 관하여 토지소유자 및 관계인과 성실하게 협의하여야 하며, 협의의 절차 및 방법 등 협의에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2002. 2. 4. 제정
○
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제20조
【사업인정】
① 사업시행자는 제19조의 규정에 따라 토지등을 수용 또는 사용하고자 하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 국토해양부장관의 사업인정을 받아야 한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ;
정부조직법
부칙)
② 제1항의 규정에 의한 사업인정을 신청하고자 하는 자는 국토해양부령이 정하는 수수료를 납부하여야 한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ;
정부조직법
부칙)
○
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제26조
【협의 등 절차의 준용】
① 제20조의 규정에 의한 사업인정을 받은 사업시행자는 토지조서 및 물건조서의 작성, 보상계획의 공고ㆍ통지 및 열람, 보상액의 산정과 토지소유자 및 관계인과의 협의의 절차를 거쳐야 한다. 이 경우 제14조 내지 제16조 및 제68조의 규정을 준용한다. (2002. 2. 4. 제정)
② 사업인정 이전에 제14조 내지 제16조 및 제68조의 규정에 의한 절차를 거쳤으나 협의가 성립되지 아니하여 제20조의 규정에 의한 사업인정을 받은 사업으로서 토지조서 및 물건조서의 내용에 변동이 없는 때에는 제1항의 규정에 불구하고 제14조 내지 제16조의 규정에 의한 절차를 거치지 아니할 수 있다. 다만, 사업시행자 또는 토지소유자 및 관계인이 제16조의 규정에 의한 협의를 요구하는 때에는 협의하여야 한다. (2002. 2. 4. 제정)
나. 관련사례
(예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)
○ 재산세과-1021, 2009.12.16
1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에
의해 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우
「소득세법」 제88조 제1항
에
따라 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 주택과
부수토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 이 경우 동업계약서가 작성되지 아니하였거나 그 작성일이 객관적으로 확인
되지 않음으로써 현물출자일이 불분명한 경우에는 당사자 간에 묵시적 합의가
성립한 날 또는 사실상 공동사업이 개시된 날 등을 확인하여 사실판단할 사항입니다.
2. 생략
○ 부동산거래관리과-192, 2010.02.04
「조세특례제한법」 제77조제1항제1호
의 규정은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되지 않는 사업의 시행자에게 토지 등을 양도하는 경우에는 적용되지 않는 것입니다.
○ 재산세과-1274, 2009.06.25
「조세특례제한법」 제77조 제1항
각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 당해 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2009년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 당해 감면 규정이 적용되는 것이며, 당해 규정은 공익사업의 사업시행자에게 양도하거나 수용되는 경우에 적용되는 것임