1주택 보유 중 1조합원입주권을 취득하여 준공 후 양도시 비과세 여부

1주택 보유자가 2005.5.30.이전에 재건축사업시행인가를 받은 조합원의 지위를 2005.12.31 이전에 승계취득하여 완성된 주택의 비과세는 종전주택을 먼저 양도한 후 양도일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 보유・거주요건을 충족하여야 함

[회신] 1.「소득세법시행령」제154조제3항에 따른 겸용주택의 일부를 주택(이하“종전주택”이라 함)으로 사용하는 1세대가「도시 및 주거환경정비법」에 따라 2005.5.30.이전에 재건축사업시행인가를 받고 2005.12.31.이전에 관리처분계획인가를 받은 조합원의 지위를 2005.12.31 이전에 승계 취득하여 주택이 완성된 후 그 완성주택을 양도하는 경우의 1세대 1주택 비과세는 종전주택을 먼저 양도한 후 그 완성된 주택의 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서「소득세법시행령」제154조 제1항에 해당하는 경우에 적용하는 것입니다. 2. 1.을 적용함에 있어 그 완성된 주택의 취득시기는「소득세법시행령」제162조제1항4호에 따라 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 질의요지 ○ A겸용주택이 주택으로 간주되어 1세대 2주택에 해당되는지 여부 ○ B아파트를 언제 양도하여야 비과세 대상이 되는지 ○ B아파트의 보유기간 산정 시작일이 2005.7.29.인지 2009.6.23.인지 사실관계 ○ 2002.03.18. 갑은 서울 동작구 소재 A겸용주택(1, 2층 점포의 면적이 3층 주택의 면적보다 큼)을 어머니와 공동명의(지분 5:5)로 취득 하여 현재 거주 중임 ○ 2005.07.29. 갑의 배우자명의로 수원시 소재 B재건축아파트 취득 (사업계획승인일 : 2005.4.6, 관리처분계획인가일 2005.12.23, 사용승인일 : 2009.6.23) 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 2. 생략 3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정) ② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위 】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 에 따라 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. ～ 3. 생략 ② 생략 ③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (2010. 2. 18. 개정) ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. (2010. 2. 18. 개정) ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(2년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2008. 11. 28. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조에 따른 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우 외에는 해당 자산의 대금(해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 생략 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. (이하 생략) 나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례) ○ 서면4팀-1583, 2006.06.05 소득세법 제89조 제1항 제3호 의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 1주택을 여러 사람이 공유하고 있는 때에는 공유자 각인이 1주택을 소유한 것으로 보는 것임. 다만, 그 공유자가 동일 세대를 구성한 경우에는 세대별 공유지분을 1주택으로 보아 동 규정을 적용하는 것임. ○ 부동산거래관리과-325, 2010.03.02 1. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우 포함) 함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(2년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 「소득세법 시행규칙」 제72조제1항 에서 정하는 사유에 해당하는 경우 포함)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조제1항 을 적용하는 것입니다. 2. 위 “1”에서 “다른 주택”의 취득시기를 판정함에 있어 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 2005.5.30.이전에 재건축사업시행인가를 받고 2005.12.31.이전에 관리처분계획인가를 받은 조합원의 지위를 2005.12.31 이전에 승계 취득한 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보는 것이며, 동 권리에 따라 취득한 주택의 취득시기는 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것입니다. ○ 재산세과-518, 2009.10.21 1세대 1주택 비과세 규정은 원칙적으로 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우에 적용되는 것으로, 귀 질의의 경우 주택의 양도일 현재 다른 주택을 소유하고 있는 경우에는 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하지 아니함 ○ 재산세과-1502, 2009.07.21 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도와 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 양도일 현재 겸용주택(목포시 소재)의 일부를 주택으로 사용하고 있고, 양도주택(서울시 소재)에서 거주하지 아니한 경우 당해 양도주택은 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하지 아니함