1985.1.1. 전에 취득한 토지의 필요경비 산정

의제취득일(1985.1.1)전에 취득한 토지의 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 취득가액을 의제취득일 현재의 환산가액에 의하여 산정하는 경우 필요경비의 계산은 환산가액과 개산공제액을 더한 금액으로 하는 것임

[회신] 「소득세법」부칙(법률 제4803호,1994.12.22.)제8조에 따라 의제취득일(1985.1.1)전에 취득한 토지를 양도하고 양도차익의 산정을 실지거래가액에 의하는 경우로서 양도가액은 실지거래가액이 확인이 되나, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 취득가액은 의제취득일 현재의 환산가액에 의하여 산정하는 경우 필요경비의 계산은 같은 법제97조제3항제2호에 따라 같은 법제97조제1항제1호나목에 따른 환산가액과 같은 법시행령제163조제6항제1호에 따른 개산공제액을 더한 금액으로 하는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 질의요지 ○ 1985.1.1. 전에 취득한 토지의 취득가액 및 필요경비 계산 방법 ※ 질의자 의견(갑설이 타당) - 갑설 : 취득가액은 1985.1.1. 환산취득가액을 적용(2억원)하고, 취득 관련 소송비용 등 7억원을 필요경비로 공제 - 을설 : 취득가액을 “0”으로 하고 소송비용 등 7억원을 필요경비로 공제 - 병설 : 취득가액은 환산취득가액으로 하고, 필요경비는 개산공제 사실관계 ○ 1914.01. 고양시 덕양구 소재 답 3,598㎡를 종중원 8명의 명의로 토지 대장에 등재 ○ 일자미상 그 후 종중원 8명으로 등기되었으나, 상속개시 등으로 상속인 등 약 23명으로 등기명의자가 변경 ○ 2006.11. 등기명의자인 종중원에 대해 소송(2002～2006)을 통해 위 토지를 ○○□ 씨 종친회로 등기 (원인일자 및 원인 : 2002.2. 시효취득) * 쟁송과 관련한 변호사소송비용 6억원과 2006.11. 등기시 취득세 및 등록세 법무사비용 1억원 발생(합계 7억원) ○ 2010.04. 위 토지 양도 * 1985.1.1. 환산취득가액은 2억원임 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 취득가액 (2009. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 (2009. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2009. 12. 31. 개정) 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2009. 12. 31. 개정) 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2009. 12. 31. 개정) ② 생략 ③ 제1항과 제2항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 생략 2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액 (2009. 12. 31. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① ～ ⑤ 생략 ⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 다음 각 호의 금액을 말한다. (2009. 2. 4. 개정) 1. 토 지 (1997. 12. 31. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 2. ～ 4. 생략 ⑦ ～ ⑪ 생략 ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의 2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. (2010. 2. 18. 개정) ⑬ 생략 ○ 소득세법 부 칙 (1994. 12. 22 법률 제4803호 전면개정) 제8조 【양도자산의 취득시기에 관한 의제】 제94조 제1호에 규정하는 자산으로서 1984년 12월 31일 이전에 취득한 것은 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 보며, 동조 제2호 내지 제5호에 규정하는 자산의 경우로서 대통령령이 정하는 자산에 대하여는 대통령령이 정하는 날에 취득한 것으로 본다. (1995. 12. 29. 개정) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 토지[「지적법」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ① 생략 ② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. 생략 2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005. 12. 31. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ──────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) ③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (2009. 2. 4. 개정) 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (2009. 2. 4. 개정) 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31. 신설) 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31. 신설) 4. 기준시가 (1999. 12. 31. 신설) ④ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호부터 제3호까지의 규정을 적용할 때에 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각 호의 가액 중 많은 것으로 한다. (2009. 2. 4. 개정) 1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액 (1999. 12. 31. 신설) 2. 취득 당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호에 따른 가액이 확인되는 경우로서 해당 자산의 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호에 따른 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액 (2009. 2. 4. 개정) ⑤ 생략 나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례) ○ 재산46014-13,2001.01.04. 의제취득일(1985. 1. 1)전에 취득한 부동산을 양도하고 양도차익의 산정을 실지거래가액에 의하는 경우로서 양도가액은 실지거래가액이 확인이 되나, 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없어 의제취득일 현재의 매매사례가액 , 감정가액, 환산가액에 의하여 산정하는 경우 필요경비의 계산은 소득세법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 취득가액과 같은법시행령 제163조 제6항의 규정에 의한 개산공제액을 합한 금액으로 하는 것임 ○ 서면인터넷방문상담4팀-1722, 2004.10.26 자산의 양도 또는 취득시기는 원칙적으로 소득세법시행령 제162조 의 규정에 의하여 매매대금을 청산한 날(대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)이 되는 것이며, 부동산으로서 1984.12.31. 이전에 취득한 것은 소득세법 부칙(법률 제4803호 , 1994.12.22.) 제8조에 의하여 1985. 1. 1.에 취득한 것으로 보는 것입니다. 그리고 민법 제245조 제1항 에 규정하는 20년간 소유의사로 부동산을 점유한 후 등기함으로 인하여 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유개시일이 취득시기가 되는 것입니다. 그러므로 귀 질의가 구체적으로 위에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.